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地产龙头万科5大项目毛利预期降至10%
分析师认为，万科可以通过众多项目的配置和组合来抵御行业景气下滑对毛利率带来的影响
理财周报记者 贾华斐/文
2008一整年房价与销量齐跌，地产商们忙于解决令人头痛的现金流问题；2009年披露年报的时候到了，他们恐怕还要面对毛利率下滑的惨淡局面。
2008降价销售影响万科毛利率
以万科为例。在房价直线上涨的时候，王石曾对媒体说，“高于25%的利润我们不做。”但现在10大毛利率低于10%的项目摆在眼前，还有5个尚未计提减值，这恐怕也不是万科想做的。
在去年三季度时，万科就率先对旗下5个毛利率不足10%的项目做出了5.35亿的计提减值准备，影响利润约4亿。这一举动为市场瞩目。而在四季报里，分析师们认为，计提减值准备仍将继续。“现有项目中有五个毛利率低于10%。可能会对上述项目在年报中计提减值准备。”国金证券分析师曹旭特预计。
据他统计，尚未计提的这5个项目包括长沙林业机械厂、无锡蔬菜研究所、成都锦江沙河堡、苏州长风学校、武汉贺家墩项目。其中，曹旭特预计，成都锦江沙河堡项目的毛利率仅有5.19%。这些项目为2007年11月至2008年2月期间交易的项目。当时，土地价格居高不下。
而万科2008年的销售价格有了不小的跌幅。“2008年的销售很多都是通过降价来完成的。这肯定将影响到它的毛利率。”安信证券分析师陶学明告诉理财周报记者。
而1月8日，一位不愿透露姓名，长期跟踪万科的券商分析师表示：“我可以肯定，万科四季度的销售毛利率会在40%以下，全年应该在39%左右。”而在2007年四季度，万科的销售毛利率为46.97%，全年的销售毛利率为41.99%。
不要小看了减少的这几个百分点。1月6日万科公布的数据显示，2008年万科累计实现销售金额478.7亿元。相对销售金额而言，毛利率变动一个点，影响的利润高达数亿元。
更加值得注意的是，由于报表是按照结算情况来统计，因此往往会有3到6个月，甚至更长时间的滞后性。“四季度的报表里，统计的是2008年一季度或者说上半年某个项目的销售情况。这就意味着，2008年二季度之后的销售情况会反映在2009年的报表里，2009年存在一定的压力。”上述分析师说。
“估计万科2009年毛利率会比2008年低2%-3%。”陶学明表示。
不只是万科。在2008年全国多个城市和地区房价下降，房屋销售降低的情况下，地产商除了解决疯狂扩张时高昂的拿地成本、资金周转不畅带来的现金链断裂风险等这些“急症”之外，还要面对日渐下滑的毛利率这个“慢性后遗症”。
“2008年地产商们的整体毛利率应该都在40%以下。”上述分析师估计。
2009压力更大
1月6日，万科公布了12月份销售数据。2008年累计实现销售面积557.0万平方米，销售金额478.7亿元，分别比2007年减少9.2%和8.6%，降幅近一成。
除了销售金额的降低之外，毛利率下滑的迹象越来越明显。“从三季报开始就慢慢地下滑了。”上述券商分析师介绍，按照结算周期计算，毛利率继续下滑是“不争的事实”。预计2009年的压力更大，回到“行业比较惨的时候”的水平。
他介绍，万科旗下房产以中高档或中档住宅为主，这类房子受冲击较为明显。2008年，万科在业内率先降价，也是降价幅度较大的公司。而且据他了解的情况，万科旗下项目按照面积来算，深圳和上海占10%点多，广州和北京在1%左右，其余项目在二线城市。但是由于一线城市的房价和毛利率均较高，2007年一线城市的收入和利润占据约一半。
而2008年，这四个一线城市中，除了上海房价没有很大的变动之外，深圳、广州和北京的房价均出现了较大幅度的下降，而且在2009年依旧存有压力。
此外，在上阶段的地产牛市里的拿地成本也会在2009年得以反映。“房子的建设周期是1到2年，2008年的项目里只有少部分会受到高低价的影响”。陶学明介绍，目前我们看到的报表里，多数体现的是2006年甚至之前获得的土地上兴建的项目，当时的成本相对较低。“2007年的高地价将更多的体现在2009年的项目中，影响到2009年到2010年的收入。”按照估算，2007年的拿地成本比2008年平均高出1000元/平米。
比如，万科在2007年10月以17亿元获得的“天价地”北京西大望路27号住宅地段的楼面地价已达到11409元/平方米，预计在2009年5月份推出，按照高档住房4000元的建筑成本和2008年底同一位置同类房产珠江帝景降至18000元的销售价估计，不考虑其它任何费用和2009年北京房价继续下跌的可能，毛利率也只有20%左右。
记者就此问题向万科发出了采访申请，不过截至1月9日晚截稿时，尚未收到对方回复。
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