房地产开发商缺钱调查

　　融资渠道被堵暗售“早产房”

　　A公司开发的项目位于北二环，虽然，该公司有一部分自由资金，但其开发项目的体量较大，据接近该公司的人士介绍，该公司以前融资主要是通过银行，其他渠道暂未打通。从今年初，银行采取货币紧缩政策后，该公司的融资渠道被封死，资金马上出现了问题。

　　该人士介绍说，由于其开发商的项目不具备预售程度，目前无法通过销售住宅来获取资金。年初，开发商高层主要任务就是进行合理的融资，而多数融资成本较高，开发商不愿意采取此类方式，于是找到销售代理公司，让其提前销售暂未取得预售许可证的房子。提前销售未取得预售许可证的住宅属于违规操作，该开发商和销售代理公司只得暗自销售。

　　据了解，该项目主要推销给熟悉的购买者，销售人员把购买者带到开发现场，由于该项目所处的位置不错，且开发建设在有条不紊的进行中，购买者在开发现场看到的是一片繁华景象。双方谈妥之后，代理公司和购买者要签署一份提前购买合同，合同中表明双方的权利，注明购买者属于提前购买，购买的是暂未取得预售许可证的项目，需要承担不确定因素导致的风险。同时，购买者能享受较低的价格，此价要比同区域在售住宅的价格低许多。由于项目暂未取得预售许可证，购买者需要承担很大风险。

　　有业内人士分析此现象指出，开发商低价出售未取得预售许可证的项目，其目的就是为了融资。

　　陷入资金困局转让股权换钱

　　楼市持续观望的局面，几乎让所有房地产开发企业都面临不同程度的资金缺口，一些中小企业更是陷入了资金困局，只能通过转让股权的方式来进行融资。就连地产龙头企业万科也谨慎地提出，如果条件允许，希望年内能进行一次股权融资，这将显著有利于抓住行业整合带来的发展机遇。

　　根据上海联合产权交易所的信息，自3月中旬以来，有6家房产企业挂牌转让部分股权，这些企业持有的土地包括浦东陆家嘴的黄金地段地块，安徽合肥的土地项目等，出让方有上海强生房地产开发经营公司、宝钢集团等大型企业。从挂牌情况来看，6家企业的参考总标的金额达到6.3亿元人民币，仅上海穗华一个项目的挂牌价就高达2亿元人民币。

　　而一些没上市的公司，也选择了股权转让的方式来融资。

　　2007年底，北京南城某项目开发商取得土地时资金不足，而之前拿地的钱是利用信托公司贷到的款，年底无法获得银行贷款，只好向基金公司借。当时基金公司提议以股权交换的形式来融资，但开发商认为年底楼市看淡是季节问题，等到2008年3月楼市回暖资金能迅速回笼，拒绝了这样的建议，于是双方约定今年4月初偿还这笔钱。可是3月北京楼市观望气氛仍然浓重，成交量还不到去年同期的一半，该开发商没有资金偿还，只能接受基金公司又一次提出以股权转让方式偿还的建议。

　　就这样，基金公司投资五千万，完全按照实际收益分配，另外发行1.5亿加层融资产品，相当于优先股，加起来2.5亿元，占整个项目总投资的3成。

　　工程搁浅典当套现救急

　　C公司是一家中小房地产开发公司，该公司目前在北京有一个开发项目，该项目位于东三环里，通过拍卖方式获得。由于该项目买入时已建设完毕，C公司拍得后马上装修改造。据了解，这个项目由两栋楼组成，一栋为写字楼，另一栋则是配套公寓。按照公司快速回笼资金的计划，先将配套公寓部分装修改造后出售，然后再对写字楼部分进行装修。

　　该公司交完竞拍款项后，其自有资金无法完成对配套公寓的装修改造。为此，该公司通过向银行贷款获取了一部分资金，按计划该项目预计今年初完成，然后直接入市销售。

　　开发商获取银行贷款的时间是去年12月，照常规银行贷款一般都在年底结清，下一年1月接着贷，期间需要一个月左右的时间差。但该开发商筹集所有资金还完上一年贷款后，次年便无法再从银行贷到款了。

　　眼看着装修改造工程即将完成，却因无法再从银行贷款而被迫停止，开发商的计划全部被打乱了。为此，该开发商找到典当公司，将其部分住宅典当获取高利息的短期资金。据了解，该开发商通过典当行融来的资金有3000万元，每天需要交纳的利息相当高，于是开发商要求工程人员加快进度，快速完工后马上销售。

　　据了解，目前该项目已经全部装修完毕，开发商找到一家代理公司为其代理销售。