广州多小区未按质收费后续 物管标准七点再答疑

　　●如何界定普通住宅或豪宅，成为物管收费标准争论的核心

　　●物管协会负责人对此称，住宅档次在本地尚无清晰界定

　　●本月中下旬广州300多家物管协会会员将在辖下小区公示收费标准

　　文／记者　李妍

　　本报昨日A17版《广州众多小区尚未按质收费》报道，引来广大读者高度关注，就市民最关心的七大焦点问题本报记者采访了广州市物业管理协会有关负责人。另据了解，广州市物管协会300多家会员单位管理的楼盘小区将在本月中下旬完成物业管理收费标准的统一公示。

　　1　问：如何界定普通住宅？

　　答：对此尚未有明晰界定。

　　住在南国奥林匹克花园的陈小姐昨天向记者讲述了她的疑问：“按照广州市物价局的新规定，普通住宅的物管收费标准最高不超过每平方米1.96元，可我们小区的物管费收到了每平方米2.5元，物管公司怎么没有执行物价局的新规定呢？难道我们这不属于普通住宅吗？”其实，广州其他楼盘的不少业主也有这样的疑问，这牵涉到对普通住宅概念的界定。

　　广州市物业管理协会秘书长谢凯答称：广州市物价局的文件中明确规定，这次实施物业服务收费政府指导价基准价范围的是普通住宅，普通住宅包括普通商品房、经济适用住房、房改房、集资建房、廉租房等。对于普通商品房的概念在广州地区现在并没有明晰界定，业界一般认为是那些单价在3000元到4000元／m2之间的中档住宅。

　　2　问：界定档次有争议怎么办？

　　答：可向行业协会和政府职能部门反映，请专家评审。

　　“那么，现在广州市很多小区的房屋销售均价都在4500元／m2以上，这到底算不算普通商品房呢？是否属于这次物业管理收费新规调整的范围呢？”

　　谢凯表示：业主和物业管理公司对自己所在的小区是否属普通住宅和物管收费的标准存在有异议不能达成共识的情况下，可向行业协会和政府职能部门反映，由行业协会和政府职能部门通过专家进行评审，评审指标涉及小区环境、会所配套、绿化率等综合因素。像南国奥林匹克花园这样的高素质小区按理说就不在普通住宅之列，物管收费的标准可以由业主和物管公司进行协商解决。

　　3　问：房改房栖身豪宅区咋办？

　　答：收费随小区普遍情况定。

　　邱先生的房改房位于天河一高档商品房住宅区，目前小区业委会还没有成立，那么今后物管费是否能按新规定中那样最高不超过1.96元／m2呢？

　　谢凯答称：作为业主们，在一个小区内，是物业管理公司共同服务的对象，业主们的权利义务应该是平等的。邱先生所在的小区物管收费标准应该按照小区大多数业主的情况来确定，不能在同一个小区内对房改房业主执行低标准，对商品房业主执行高标准。

　　4　问：三级物管能按一级收费？

　　答：要根据其服务水准而定。

　　住在滨江东某楼盘的刘先生昨天告诉记者，自己到国土房管局查过，其所在楼盘的物管公司现在是三级资质，小区的物管费却收到了每平方米1.7元，达到了一级服务的标准，这合适吗？

　　谢凯答称：有些市民印象中的“一级资质企业必须提供一级服务，三级资质企业必须提供三级服务”其实是一种误解。按照建设部的有关文件，物管企业的资质是根据企业管理规模来划分的，与服务质量的等级没有直接硬套关系，是互补的。也就是说，三级的企业完全可以提供一级服务，一级企业也可以提供三级服务。

　　对于物管服务的内容和标准等级，广州市有一些十分具体的规定，比如一级服务要达到保安对重点部位每1小时至少巡查一次，每栋每层设置一个垃圾桶等，每天上门收集清运垃圾2次；三级服务保安对重点部位每3小时至少巡查一次，小区内设垃圾收集点，生活垃圾每天清运一次等。

　　5　问：没有业委会就不能改收费标准？

　　答：先维持现状，等平稳过渡到业委会成立后，再决定。

　　有小区业主问：“我们的小区迟迟未能选出业主委员会，难道我们就只能一直按照不合理的高标准缴纳物管费？”

　　谢凯回答：已成立业委会的小区，对物管收费的具体标准可以由业主大会授权业委会和物管公司共同协商。

　　还未成立业委会的小区，无论是普通住宅还是非普通住宅，物管协会建议目前先维持原先的收费标准，等平稳过渡到业委会成立后，再决定小区物管费的升降，暂时不要一下子改变原收费标准形成很大动荡。

　　6　问：哪种情况下，收费明细账单一定要公布？

　　答：应视具体情况而定。

　　住在机场路的杨先生对记者表示，自己的物业管理费交得“蒙查查”，家里时不时就收到小区分摊的各种费用账单。杨先生和小区邻居们都希望物管能向业主公布一个明细的收支账单。

　　谢凯表示：广州市新的物业服务收费管理实施细则中规定，业主与物管公司可以采取包干制、酬金制、组合制等形式约定计费方式。对于物管企业的账目是否要向业主公开，业主和物管公司之间一定要明确约定。一般来说，实行包干制的计费方式，由业主向物管企业支付固定物业服务收费，盈余或者亏损均由物管企业享有或者承担。这种情况下企业账目是否公开对业主影响不大；而实行酬金制的计费方式，则是在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物管企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。这种方式就要求物管公司一定要向业主定期公开账目，体现透明度，给业主一个交待。如果双方对账目有异议的，可协议委托会计师事务所进行审计。

　　7　问：小区车位收益该归谁？

　　答：没有约定就应归全体业主共有。

　　陈女士几年前在某楼盘购置了一个停车位，每个月仍然要为自己的停车位交物业管理费，对此不解。王先生也认为，小区的停车场、花坛、道路等公共场地和共用设施理应归全体业主所有，收益也应归全体业主，开发商和物管公司没理由自行处置。

　　谢凯表示：尽早出台《物权法》，有利于分清物业管理各方的责权利，对空置房开发商也要百分百交管理费，体现了对业主的公平。开发商在卖楼时没有明确声明停车场、会所、配套等所有权的，这些公共场所和共用设施就应该是业主所有。

　　谢凯认为，物管收费的新规定对物管企业来说意味着新的考验，可以促进物业管理行业走向新台阶。广州市物业管理协会近期开过两次会研究新规定如何实施，已经要求会员本月中下旬完成收费标准明码标价的公示，统一版式的公示牌不久将在协会300多家会员单位管辖的小区内明示。