广州楼价为何止跌回升？

　　新快报记者　黄颖

　　深读指引

　　近日，广州市国土资源和房屋管理局公布了市民关心的广州楼价：今年上半年广州市原八区商品房(包括住宅、商铺和写字楼)楼价为5606元/平方米，比去年同期贵了332元/平 方米，增幅6.3%；普罗大众最关心的一手住宅均价为5111元/平方米，比去年同期贵了315元/平方米，增幅6.6%。

　　楼价经历7年连续下降后为什么在今年开始上升？记者采访后发现，广州楼价上升除了因为去年下半年建筑材料全面涨价这一诱因外，经济环境继续向好使市民购房需求大增、土地政策、宏观调控以及开发商自身托市都是促使楼价上升的重要因素。而有关专家更预测，下半年楼价将会在平稳的状态下微升，购房者应按居住需要来购房，不应盲目追涨投资。

　　最直接诱因：去年下半年建材大涨价

　　今年广州楼价得以上升，有赖于去年下半年建筑原材料的大幅度涨价。虽然它不是广州楼价上升的主要原因，但却是一条导火线，率先诱发了楼价上升。

　　去年8月开始，广州的水泥、钢材等建筑原材料不断涨价，其中10月份更出现了100%的暴涨，建筑材料涨价使不少开发商开发成本增加。某具知名度的大集团开发商在去年底就曾表示，由于该集团使用建筑材料的标准一般会达到正常值的上限，所以建筑原材料的涨价对他们影响不少。从工程部获得的数据，使用的水泥从210元/吨升至420元/吨，钢材从2300元/吨升至3800元/吨。越秀城建仅水泥、钢材两项材料使开发成本上升了150元/平方米，加上其他材料如线管等的涨价总开发成本上升共200元/平方米。当时，大部分开发商因为建材涨价开发成本增加100-200元/平方米左右。

　　100-200元/平方米的成本增加，原本对其它地方的开发商来说并不是一个太大的影响，只要牺牲一丁点利润就能掩盖。但对于广州楼市来说，商品房楼价经历了连续7年的下降，从1996年的6677元/平方米下降至2003年的5274元/平方米，已经到达了谷底。也就是说，房地产开发已经进入了微利时代，楼价没有一点水分，只要任何开发成本的增加都会引起楼价上升。

　　而另一方面，购房需求的增加，土地成本的增加等要素都将在楼价到达谷底时产生作用，拉升楼价。但是，这些因素发挥的作用是缓慢的，不能让下跌的楼价突然反弹。在万事俱备，只欠东风的时候，建筑材料的暴涨无疑成为导火线，直接引发了广州今年的楼价上升。

　　最主要因素：商品房成交量升幅近几年来最大，求大于供

　　楼价是否能上升最终还是要看市场供求关系。今年上半年，广州市的购房需求大幅增长，买房的人多了，求大于供，楼价自然上升。换句话说，开发商能否升价卖楼，还得看市民愿不愿意买。所以，经济环境好，市民购买力增加，购房需求大是广州楼价上升的最主要原因。

　　据市国土房管局公布的数据，今年上半年广州市原八区商品房成交量达394.36万平方米，比去年同期大幅增长37.4%，是近几年来最大的升幅。而今年上半年商品房的上市量为302.63万平方米，供应比需求少了91.73万平方米。另外上市量的增长幅度25.6%也远低于成交量的增长幅度(37.4%)。所以，足见市民购房需求量的确在迅速增长。

　　心理因素：市民买升不买跌支撑楼价上升

　　绝大部分市民的购房心理都是“买升不买跌”。广州楼价在年初的开始上升，促使不少市民提早入市买楼，买楼的人多了，也支撑楼价继续上升。

　　自去年年底开始，由于房地产开发的主要建筑材料价格大幅度上升，广州楼市已经传出商品房要升价的风声。的确，下半年一般都是开发商们促销卖尾货的时期，但不少开发商尤其是大集团推出的楼盘尾货都没有降价。今年年初，开发商们推出的楼盘新一期、新一批单位价格已经开始上升。一位购买海珠区某楼盘的陈先生回忆年初购房，他看中的一套单位只是过了两周，就涨价了100元/平方米，前后两周相差1万元，于是立刻买了房子，后来该楼盘的价格还在涨呢。

　　某开发商的营销策划负责人表示，现在买家就是这样的心理，看着选中的单位楼价不断下降，当然不会立刻购买，而是等候它继续降价，但看到楼价一周比一周高，即使认为价格高，也会立刻购买。可以说，广州楼市今年的升价“风”使不少本打算下半年或后期才购房的买家提前入市了，促使商品房成交量大增。但反过来，正因为购房者多了，才能支撑楼价继续上升。从市房管局每月公布的商品房成交均价就可以知道，上半年广州楼价每月都在上升。

　　政策因素一：土地供应透明化、预售证门槛提高增加开发成本

　　在房地产业界里，谁都会说一句“广州的房地产开发越来越规范了”。而市场的规范，意味着开发商不能再以红线低价划地，不能打了地基就卖楼。规范的土地供应和预售政策增加了开发商不少开发成本，逐步被反映到楼价上。

　　首先是土地的供应。早在1998年开始，广州市已经开始取消划拨经营性土地，后来更规定所有房地产经营性用地都必须公开出让，折断了开发商早期以红线低价划拨土地的路子。开发商们要取得土地，只能通过政府每年的卖地行动，或者通过市房地产交易中心公开挂牌、拍卖等取得其他开发商转让出来的土地。由于土地供应的透明化，这些土地的价格远高于以前开发商们划拨获得的土地价格。土地成本占了整个房地产开发成本的三分之一，该成本提高无疑直接拉升楼价。

　　另一方面，早年开发商们通过划拨取得的开发用地经过多年的开发，存量土地不算太多了，今年政府公开出让的土地都进入了开发、销售阶段。这些新取得的“贵价”土地必然卖出高楼价。

　　其次，为了防止烂尾楼产生，广州也实施了不少提高房地产开发门槛的政策。如预售政策，开发商所建楼宇，多层要封顶、高层建至三分之二以上，才能拿到预售证进行卖楼。这一政策的实施使开发商的房地产开发启动资金大大增加，其中不少来自银行贷款，无疑增加了开发成本。

　　政策因素二：宏观调控影响房地产投资市场

　　去年6月出台的121号文件《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》和8月的国务院18号令《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，给了房地产业“温柔的一刀”。今年3月份以来，《商业银行房地产贷款风险管理指引》等针对房地产行业的金融政策又接踵而来：央行再次提高存款准备金率0.5个百分点；房地产开发固定资产投资项目资本金比例从原来的20%提高到35%；“五一”前，银行在短时间内停止放贷。通胀压力下，关于加息的传言也不绝于耳。这一系列调控政策的环环相扣，无不显示政府已经下决心严厉调控房地产市场。

　　这一系列国家宏观调控政策目前已威力初显，对国内许多大城市房地产市场都造成了较大影响，纷纷出现房地产投资市场萎缩、新开工面积减少、可上市量下降、交易量减少的趋势。反映到广州楼市，不少房地产商都已明显被迫放缓了项目开发进度，广州各大集团年初时宣布将在年初、年中上市的项目，推出时间都一延再延。并非发展商不着急推货，而是因为资金问题影响了进度。

　　供应量有所减少，需求却不断增加，求大于供，促使楼价上升。

　　人为因素：开发商托市

　　在众多内在因素促使楼价上升的情况下，开发商们为了自身利益当然更采取多种托市手段。

　　在去年底今年初，广州楼价还未有真正升幅的时候，开发商们已经纷纷表示春节前后一定升价。楼价尚未升，楼市涨价“风”已经刮起。更有1月初广州八大房地产巨头开发商召开“峰会”，八大地产商老板级人马共同探讨广州楼价，无疑给了广州楼市一个信号———广州楼价快要涨了。

　　另一方面，开发商尤其是地产开发大集团，他们为了促升楼价，也为了提升楼盘质量，对于楼宇产品做了更多的投入。例如，不少楼盘的装修标准明显提高，富力地产今年新推楼盘富力桃园装修标准就是富力众多楼盘中标准最高的。又如建筑、规划资金投入的增加，恒大集团为了提高楼盘整体素质，砸掉了耗资千万元的金碧世纪花园中心园林。开发商们对产品质量重视，投入成本的增加，也将一定程度体现在楼价上。

　　预测：下半年楼价不会大涨

　　在上半年楼价的不断上涨中，市民更关心的是下半年楼价是否继续上涨。记者采访多位购房者和业内人士，他们表示现在楼价的上涨暂时不会影响市民的购买欲，而广州楼价在下半年将不会再有大幅度的上涨，估计涨幅在3%-5%内，市民购房可以按需入市。

　　买家能接受现在楼价

　　就目前楼价的市场反应来说，绝大部分市民都能接受。除了反映在今年首季度商品房成交增近五成外，“五一黄金月”的销售数据也是最有力的支持。一位刚在海珠区购房的首次置业者林先生表示，现在楼价真的在涨，过一两周时间去看同一套房子价格都高了，既然是需要买房居住的，当然要趁早买了，否则售价越来越高，现有的钱买不到好的房子了。一位拥有多套物业的业主表示，买房子是买升不买跌，既然楼价升了，购房可以保值，旧房子也可以放租投资，楼价升高一点没有关系。

　　中原地产项目部拓展总监黄韬就表示，一手住宅楼价仅有3%-5%的上升，以一套50万元的房子来算，总房价也就上升了1.5万-2.5万元，摊分在首期款和月供上分别较微，加上开发商会送出一些优惠折扣，虽然楼价的确上升了，但市民并不会有太大的反感而不愿意接受。

　　下半年楼价只有微调

　　早在今年初，城建开发集团董事长李飞就曾表示，广州楼价的上涨，不是恶性的，而是理性、良性的增长，所以房价不会有一个大的起伏。一位业界资深人士也表示，今年“五一”期间楼盘整体楼价比去年同期上升了200元/平方米左右，但可以看到开发商的装修标准、楼盘环境等的投入大了，单是装修标准都有几百元/平方米的上升，所以数据上楼价是上升了，但实际上楼价上升并没有200元/平方米，甚至没有涨价也是可能的。现在，广州楼市已经进入理性发展阶段，一切都由供求关系来决定，开发商的暴利时代早已经过去，市场的供应量也非常大，所以下半年楼价只会有微调，而不会暴涨。

　　近日，在广州代理众多楼盘的经纬物业董事总经理欧俊文就表示，预计下半年广州楼价会有3%-5%左右的升幅。

　　而房地产业界专家亦提醒购房者：楼价是否上升不应该是买楼的主要原因，市民应该根据自己的实际居住需要来购房；盲目地跟风买楼投资，则容易导致投资失败。