| 上海楼市二季涨幅21.4% 涨至何时方为休？ | ||||||||||
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| http://finance.sina.com.cn 2004年08月04日 07:46 21世纪经济报道 | ||||||||||
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本报记者 沈浪 上海报道 是涨是跌，这是上海楼市永不疲惫的话题。
近日，国家发改委、国家统计局公布对全国35个大中城市房地产市场调查报告，二季度房屋销售价格上海上涨幅度最大，达到21.4%，再列全国第一。 一边是国家的宏观调控，一边是自行制定的地方政策，上海房价却一再突破人们的想像力。很多人想知道，上海房价的天花板究竟有多高？ 成交均价5135元还是7000元？ 7月13日，上海市房地局发布的《今年上半年上海房地产市场形势分析报告》指出，虽然2004年上半年供求关系仍为求略大于供，但到下半年将呈现出供略大于求的态势。 越来越多的数据已经开始显示2004年下半年以后的上海房价将告别“疯狂”，逐步趋向平缓。 不过，简单的数据累计，并不能得出市场的真正面貌，在对政策平抑房价近乎饥渴的期盼下，繁复的数据迷局亦趋步而至。 来自上海市房地产交易中心的统计数据显示：与去年同期相比，商品住房预售价格增幅回落明显趋缓，今年1至6月份全市房价月均增幅为1.3%，明显得到平抑。 今年上半年上海市商品住房平均销售价格为每平方米5135元，去年同期为4308元。其中，每平方米在3500元以下包括重大工程配套商品房等占22.6%，每平方米在3500-6000元之间占31.7%，每平方米在6000-9000元之间占32.1%，每平方米在9000元以上占13.6%。 然而，上海福纳市场咨询有限公司最近对于消费者的调查却显示：购房需求中，5000元／平方米以下作为一个基本底价，其比例为7%，而5001元-6000元／平方米也是作为低价区间的重要组成部分，两者合计达到23%，接近四分之一。6000元／平方米以上到8000元／平方米以下，成为近期上海住宅市场一个比较集中的中端需求区间。其中6001元-7000元／平方米的占32%，在所有区间中比例最高。而7001元-8000元／平方米的也有23%，两者合计比例达到55%。 两组数据的对比，所呈现的结果令人费解。 按照上海市房地产交易中心的统计数据显示，6000以下的销售量达到了54.3%，而消费者调查中这一区间的需求却仅仅占了23%。 这样的逆差是反映了供大于求，还是其他？ “3500元这一价位，已经不属于上海目前市场正常的研究范围。”在上海的另一家知名房产研究机构里，记者得到了同样的答案，在该机构精确至天的价格统计中，所得出目前上海商品房成交的实际价格应该稳定在7000左右，远远超出上海市原本已经排名全国第一的5135元平均售价。 “对于动态的市场，传统的统计方式，必然存在滞后性。”一位业内人士指出，目前的一些数据，相对实际情况，要落后1年半，甚至更多。换言之，这些数据所针对的至少是一年以前的市场情况，而不是现在。 “最强一击”淡然隐去 2004年4月，上海市房屋土地资源管理局局长蔡育天对外公布，房地局等相关部门将出台3项政策平抑上海房价，其中包括降低商品房预售标准。 5月31日，上海市房屋土地资源管理局副局长庞元公开透露，降低普通商品房预售标准政策的相关调查摸底已于5月下旬完成。而如果政策出台，这部分提前上市的普通住宅商品房供应量将达到500万平方米，加上今年将竣工供应的300万平方米配套商品房，市场将大大放量。 然而，这个原本被视为平抑房价“最重一击”的政策，却正在慢慢淡出人们的视线。 同样是庞元副局长所做的《今年上半年上海房地产市场形势分析报告》，在肯定了关于限制期房转让等既定政策的同时，亦强调了关于下一步市场管理和调控的工作重点。 “由于上半年上海出台的一系列调控措施的效应正在逐步显现过程中，再加上国家宏观调控政策，尤其是信贷政策，对房地产市场的影响程度还需后评估，希望信贷调控政策平稳落地，实现软着陆……下半年，上海将以深化、细化、完善已出台的各项政策为主，保持产业政策的稳定性。” 由此可见，上海降低商品房预售标准的政策，作为一枚原本寄予很高期望的重型武器，极有可能回收库房。 据了解房地局情况的人士透露，“对待该政策的态度可能是，在前期政策有效果，并且已经达到‘心理成效’的前提下，低调处理。”由于很多业内人士至今都认为目前上海房地产的这一波行情都是由当初限制预售标准而产生，那么，对于有可能导致上海市场下滑的最大信号的把握也要慎重，没必要，就不出。 “开发商对于行情的把握，恐怕未必如想象中的那样理性，很可能一个信号就会引发他们对未来行情的恐惧，从而形成规模效应，造成市场集体下滑。”一位浸淫上海房产多年的资深人士指出，政策只可能是导火索，真正导致房价变化的只能是事件性的爆发和开发商心态的转变。 该人士继而指出，原本可能出现的转折性信号的隐去，在一定程度上反映了政府在房价问题上的态度。 上海住房消费在透支？ 5月以来，到处都流传着上海房价下跌的寓言，而事实上，个案只能是用来相互告知的“传说”，房价悄无声息，攀爬依旧。这就是上海楼市的状况。 鉴史而知未来。1992年，全国房地产开发投资增长117%后，招致的是宏观调控的“猛药”。如今的房地产市场，与90年代中期极为相似。同样的一片欣欣向荣，会不会迎来同样的结果？ 从世界经验来看，房地产发育有两个基本条件：一是人均房地产比重和城市化水平，二是社会资本积累速度。中国房地产的第一次崩盘，其最主要的原因就是：市场在很大的程度上是“炒”上去的，而不是建立在有支付能力的需求之上的。 那么现在，一路攀升至今的上海房价，是否存在透支？ 据《上海房地》杂志今年第6期中的一篇文章指出，虽然2002年上海人均收入已经跃升中国内地之首，但这实际上并不能反映居民的实际收入。用“人均收入”衡量上海居民的实际收入是一种误导，上海本地GDP的40.7%是政府收入，其中有70%要上交中央政府；真正落入上海居民口袋的收入只能是GDP的一半，因此，上海人的实际收入水平要比GDP反映的低很多。 此外，尽管外来资金流入流出，会对房价的上升和下降起到加速作用，有时甚至表现得很明显，但上海房地产市场中的房价概念，应该首先基于本地居民的购买力。 根据最新的调查显示，上海本地出租车司机的月收入是2000元人民币，大学毕业生的月收入为2500～3000元人民币，更好的有4000元左右。因此，不难看出，即使上海商品房的均价是5500左右，那么本地居民中的绝大多数依旧难以承受现在的房价。 房地产价格与本地居民收入脱节的既成事实，从某种意义上，使得市场势如累卵。究竟是继续潜行，坚持稳步上扬，或是确保必须的下调空间，满足民意，这已经是上海市有关部门不得不思考的问题。 房地产市场形势的发展和问题的累积，有时候就必须作出YES或NO的选择。
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