中央企业房地产业重组 孟晓苏借势扩张中房

　　本报记者 曹盛洁 彭朋 北京、上海联合报道

　　隶属于国资委191家企业旗下的房地产公司，即将面临着一场前途未卜的大规模重组。本月初，一份来自国资委不足400字的通报，表明国资委将以前所未有的姿态，对长期以来这些大型央企主业与辅业混杂驳乱的情形予以严整，此次整合可能涉及的资产总额将高达千亿元以上。

　　在这份名为《关于中央企业房地产业重组有关事项的通报》中，中国建筑工程总公司、招商局(资讯 行情 论坛)集团、中国房地产开发集团、中国保利集团及华侨城(资讯 行情 论坛)集团被“钦点”为可以重组其他央企房地产资源的企业。

　　据国资委内部人士向本报记者透露，此次重组国资委主任李荣融提出了明确要求：重组工作将由国资委改革局负责拿出具体工作方案，并召集相关企业研讨执行路径。分析人士认为，此举显然和国资委希望有更多的大型央企未来能够整体上市的意图有关，最近该委员会的高层官员在谈及此话题时就明确表示，企业整体上市大规模的推进受到了诸如企业自身经营业绩不够突出的影响。显然，几乎所有的央企或多或少进入地产行业的现实导致了上述政策的出台。

　　对于执行重组可能采取的方式，直接负责此事的国资委改革局白英姿副局长表示：“此次重组显然存在着一些关键性的矛盾，由于已形成的利益格局很难打破，行政划拨的形式可能不妥。如果采用由各家投资入股的方式进行重组，则国资委操作起来要简明一些。”

　　尽管政府已经给出了此次重组的指导思路，但国资委在上述通告中依然为此次央企的主辅拆分预留了相当的空间。通报并没有规定重组的明确路径以及被重组的企业名单或范围，只是称“准备将房地产作为非主业剥离的其他中央企业，可与上述企业自愿协商”。

　　中房集团意图主导重组

　　通报下达之后，被“钦定”的五家企业态度迥异，热情高涨的只有中国房地产开发集团(以下简称中房)。

　　事实上，在国资委通报下发之前，这个惟一冠以“中国”名号的房地产企业已经展开了行动。7月13日上午，中房集团董事长孟晓苏在其办公室接受本报记者采访时透露：“中房重组主营发电的华能集团旗下房地产业务的方案已获国资委批准，即将正式公布。华能房地产业务不久将全部并入中房。此外，中房还与其他几十家中央企业展开了谈判，其中已与部分企业达成了重组的书面意向。”但他拒绝透露重组华能地产业务涉及多少金额。

　　根据孟晓苏的表述，此次国资委的重组思路和中房肇始于一年前的重组计划有着直接的联系。孟晓苏说：“从去年7月，国资委即与中房商谈过如何重组。今年2月和4月，我两次向国资委主任李荣融汇报了中房参与中央房地产企业资产重组的思路。李荣融直言，现在的中央企业中，几乎每家企业都在搞房地产，与主业相去甚远。而国务院的要求是中央企业要‘突出主业’，如果中央企业不能在行业中具有影响力和带动力，那还管它做什么？不如把它下放地方管理或把股权卖掉。 ”

　　李荣融的多次表态令中房开始筹划其足够惊人的计划，在随后由中国房地产业协会会长杨慎和中国企业改革与发展研究会会长高尚全向国资委提交的《关于加快有效整合中央企业房地产资源的建议方案》中，记者看到，该方案“大胆地”建议由国资委发起组建“中国房地产集团股份有限公司”，第一步形成资产总额约在1000亿元上下、资本金约在300亿元上下的房地产大公司；再根据资源情况继续进行整合，包括吸收地方政府的房地产资源投入，进而形成资产总额在2000亿元以上的房地产大公司。他们的结论是：这将使新的股份公司的资产规模接近于世界最大的房地产公司——香港长江实业的规模水平。杨慎是原中房集团董事长。

　　显然，这份《建议》推动了此次重组政策的出台，然而最终下达的通报还是与孟晓苏设想的有差异。在通报中，并没有提到以中房为重组的主要载体，而是由五家企业分享同样的权利。

　　尽管另外四家同样参与重组的企业并没有表现出与之相似的态度，但也同样都将房地产作为主业或次主业之一。保利集团的一位人士表示：“在正式接到通报之前，我们并不太清楚这件事，所以事情比较突然，目前还没有形成具体思路。”华侨城集团对外发言人姚明华则明确表示，目前华侨城集团还没有重组其他企业的想法。姚认为，由于房地产业具有很强的地域性，如果让在深圳的地产企业重组外地的中央企业地产业务，从资源到管理难度过大。而中建总公司、招商局集团则表示具体情况目前不便透露。

　　正如上述人士所言，华侨城和招商局最重要的房地产业务一个在深圳，一个在蛇口，跨地域重组并不现实，而保利有多种业务在做，房地产业务并不突出，这三家对中房的威胁都不大。只有中建总公司，其拥有中国海外和中海地产两家市场表现优异的建筑地产公司，在2003年香港H股上市的年报中，中国海外以8亿港元利润总额名列综合排名第一。可以预见的是，中建总公司将是中房在重组中央企业房地产资源过程中最强劲的竞争对手。而接近该公司的人士表示：“如果确实有不错的地产业务的话，中建估计不会轻易放过，但他们可能并不愿意和中房计划的那样采用让被重组企业参股的方式，可能将直接采用并购的形式。”

　　重组之难

　　“没有一家不在做房地产。”对于国资委掌控的191家中央企业来说，此话毫不夸张。这些一度垄断了飞机制造、能源、远洋运输甚至还涉及到原子能以及核反应堆的企业，在上个世纪后期均未能避开房地产暴利游戏的诱惑。本报记者获取的相关资料显示，中央企业中仅母公司一级和二级企业设立房地产公司的就有100家左右，再下一级就更多，房地产的资源总量已高达1800亿元人民币。

　　但是，由于不善经营以及市场化程度低，央企对房地产的热情并没有结出多少果实。随着去年121号文件开始针对地产业的宏观调控，以及土地招标拍卖政策的强力执行，未来这些业务的开展会更加有难度。孟晓苏认为，尽管这些政策对于巨无霸式的央企而言影响并不明显，“他们可以将主业资金拿来充实房地产。但如果再去动用巨额的国有资金继续投入到房地产，无疑是用国家的钱去削弱国务院的宏观调控。”

　　“更为重要的是，潜在的经营风险很容易集中显现，对这些企业的主业经营必然形成拖累。”杨慎表示。他认为，央企房地产资源整合不仅有必要，而且迫在眉睫。但即使这样，业内人士认为，这些企业中有很多可能并不会心甘情愿地出让这些“鸡肋”。

　　中远房地产董事总经理办公室一位人士直言不讳地对本报记者表示：“尽管我们不是国资委选中的五家企业之一，但显然我们根本不会考虑被人并购，况且中房这样的企业根本就没有并购我们的实力。”华润集团的人士也表示了类似的观点。

　　上述中远人士还表示，真正可能被上述企业纳入重组的将是国资委直属企业下属的那些二级资质的房地产企业，诸如央企旗下的一些中小地产企业，属于中央政策中规定的将非主业剥离的企业，将是这次被重组的对象。事实上，中房在重组其他央企房地产资源中的确遇到了不小的阻力，因此中房没有选择资产划拨的方式，而是选择在重组的同时将中房进行多元化股份制改造，以减小种种阻力。但保利、招商局等其他四家企业并没有提出这样的方案。

　　华能集团一位内部人士透露，被中房并购的华能旗下的房地产公司正在加紧处置资产，员工的安置工作也在进行中，但他表示不便透露具体的进展情况，以免引起人员的波动。孟晓苏坦言，具体到每家央企，即使他们主动想“嫁过来”，但由于各种各样利益关系的存在，重组之路并非轻而易举。

　　中房重组新方式

　　记者了解到，尽管目前中房自称在全国31个省市的200多个城市拥有340家企业，但实际上只有60%是中房直属、控股和参股的企业，其他40%只是挂着中房的旗号，归当地政府管理。孟晓苏介绍，外地的企业有不少在历史上是中房全额投资的，但在计划经济时期和向市场经济转轨时期，地方政府不承认投资人的权益，导致了中房失去了对这些企业的管理权。

　　孟晓苏把此次重组视为迅速扩大规模的有效手段，但如果考虑到目前央企房地产资源总量的庞大，中房显然要采取新的方式才能够“吞下”哪怕其中一部分企业。孟晓苏选择了借机进行股份制改造的方式进行重组，他说，这些被重组的房地产企业未来将不再参与经营，他们将直接按照资产大小持有相应的股权。

　　但本报记者获悉，李荣融针对此次重组同时也表示：“此次重组后的企业国资委应该占大股，保持控股的地位。”按孟晓苏的理解，国资委控股既可能是绝对控股也可能是相对控股，也就是说，国资委在未来中房股份(资讯 行情 论坛)公司所占的股权比例不一定会超过50%。因此，孟表示，以“中国房地产集团”这样响亮的名称，显然还能够吸引央企下的房地产公司的。