文 | 刘雪玉 8号楼工作室

　　为了孩子能上“牛校”，王潘决定换房。他泡了一个月论坛，跑了海淀、西城看房，发现摆在眼前的只有两个方案，都不完美，并且充满风险。

　　2019年1月1日起，海淀施行“学区房”新政，在海淀区新登记并取得房屋不动产权证书的住房用于申请入学的，不再对应一所学校，实施多校划片。此前，朝阳区、丰台区、东城区先后实行多校划片。

　　这让原本想孤注一掷买学区房，按步把孩子送进“牛校”的家长，乱了阵脚。

　　“目前的政策是一轮学区房洗牌。学区房政策多变，砸锅卖铁买‘老破小’，风险太大。”在家长买房交流群里，家长将海淀打头的“学区房新政”称为“海淀911”，每天发布几百条分析、讨论怎么选房、怎么避坑。

　　“学区房”成了一场赌博

　　王潘要卖掉自己位于朝阳区70平米左右的房子。当初结婚时，他和妻子看上这里通勤方便和环境舒适。等到有了孩子，才发现这里是朝阳区相对较弱的学区之一。

　　他要换一间能称得上“学区”的房子。

　　在仔细研究完西城、海淀的各个学区后，王潘锁定了两个学区，一个是海淀上地学区，另一个是海淀西三旗学区。

　　“上地学区的综合实力比较强，片区内有上地实验小学、清华大学附属小学、北京大学附属小学等等，初中也有上地实验初中、清华附中、清华附属实验学校中学。”这些“牛校”都在王潘脑子里转。

　　但根据北京最新的义务教育入学政策，从2019年1月1日起，在海淀区新登记并取得房屋不动产权证书的住房用于申请入学的，将不再对应一所学校，实施多校划片。

　　这意味着即便买了海淀的房子，孩子入学当年，本着就近入学的原则，也有可能因为学校学位不足，被调剂分配到划片区域内的其他学校，包括所谓的“渣小”。

　　上地学区是王潘经过反复考量后，认定的风险最小、综合实力最强的学区房。即便如此，新政加上王潘的非京籍，即便入住上地学区，上“牛校”这条路的前方没有“一定”，只有无限可能。

　　他要为此付出的代价是，降低现有的居住品质，购买90年代老楼“上地东里小区”。

　　这片小区位于上地实验小学附近，目前单价12万元，想要买这里60平米的房子，总价格在730万左右。

　　“我们即便举全家之力付首付买这套房子，如果学位不足，依然会被调剂到其他学校。”王潘和家人至今也在犹豫，“到底值不值得？”

　　同样想要买学区房的杜泽原本打算在海淀翠微小学附近买一套房子给孩子上学。

　　杜泽说，翠微小学附近的房子以老楼为主，楼龄老、户型不好，但是多点划片后，并不能保证孩子能上翠微小学。

　　“加上买翠微小学房子的业主多，孩子多，能不能派上入学真是不好说。“杜泽认为，如今买‘老破小’，不再像过去一样，买了就对应对口学校，孩子上学的保障。多校划片政策后，老楼失去了学区性质，加上本身就不适合居住，房子不保值，很有可能卖不出去。”

　　“动辄几百万一套的房子，如果不能上学，这就成了一场赌博。”

　　“老破小”贬值 有学区房每平方米直降2万元

　　距离海淀学区房新政实施过了半年，家长们对学区房的观望态度，也反映在了市场的实际成交量上。

　　根据中原地产研究中心统计数据显示，2019年4月，北京学区房集中度较高的二手房成交量对比同期3月下调8%，整体二手房市场依旧非常冷清。

　　细分到各个小区上，能够感受到学区房在退烧，成交量在下跌。某房屋中介平台显示，以王潘想要买的海淀上地东里小区为例，自政策出台后的5个月时间内，上地东里小区仅成交了5套房。

　　但在政策出台前，2018年11月，一个月的时间内，上地东里小区的成交为11套。

　　负责海淀西三旗学区的中介对8号楼表示，以前买房能够对口直升的小区，降价比较明显。以世华龙樾小区为例，政策出台前买房可以直升北京十一学校龙樾实验中学，单价最高的时候每平方米11.2万元，而目前的价格在9.2万元，直接降了2万元。

　　一名长期负责海淀片区的中介则表示，海淀现在根本就没有所谓的学区房，受新政策影响，现在咨询购房的客户多数考虑购买相对片区教育资源平均的学区，在学区划片范围内的优质小学和初中多，渣小少，综合比较起来风险系数就会有所降低。

　　此外，易居研究院研究总监严跃进对8号楼说，目前学区房的降温与房地产市场总体的调控也有关系。

　　他认为，房地产市场预期有所调整，这个阶段的学区房价格也会有所下调。另一方面，学区房实际上在房源的挂牌和定价方面也有比较明确的管控，往往也不允许将学区资源作为营销手段。

　　不论学区房降温或是大洗牌，王潘已经将自己现有的房子进行了挂牌。“半个月过去了，依然没有中介打电话过来说有客户看房。”

　　王潘的中介告诉他，现在楼市成交量总体惨淡，如果王潘挂牌的房子总价格不低于同户型，很难有成交。

　　看得见的焦虑：“海淀911”和“鸡娃”的未来

　　观望只存在于还有时间准备的家长，对于马上面临幼升小的家长，依然在加紧看房。

　　8号楼发现，除了论坛和app上讨论以外，家长们组建各种买房交流群等，根据政策和讨论内容的不同分群。其中的一个群里约200多人，每天滚动着几百条信息，每天都有新家长入群。

　　所谓“海淀911”，指的就是海淀区2019年1月1日实施的学区房新政。

　　“目前的政策是一轮学区房洗牌。如果没有购房的，还是要先考虑住宅品质，学区房政策多变，砸锅卖铁买老破小，风险太大。”一位家长劝其他家长，“千万别赌，力所能及，尽力就好。”

　　另一位家长表示，家人替她去实地考察了一下学区房，看完楼龄和实际居住环境，几天心情都不是很好。

　　一位还在看房的家长吐槽说：“家长们都是楷模，花1000万买80年代的老破小住上12年，等孩子上大学了，家长也老了，十年后又轮到孩子买老破小。”

　　群内最主要的讨论，还是讨论如何“避坑”买到相对优质的学区房。

　　在家长购房群里分享着不同版本的“购买学区房指南”，一些有购房经验的学生家长将各个学区的学校罗列出来。比如，海淀区比较受欢迎的学区海淀区，小学有万泉小学本部、中关村三小万柳校区，初中有八一学校本部等牛校，因此受到家长的追捧。还有万寿路学区、中关村学区、上地学区都是家长心中海淀综合实力很强的学区。

　　论坛上有家长总结，对于愿意拼娃的家长来说，海淀是最好的区，学习好在海淀意味着有无限可能。对于不愿意拼娃的家长来说，海淀是最差的区，因为这里的可能性都与娃无关。但没有最好的路，只有自己愿意选择的路。

　　意思是学习不好的话，在海淀也考不上好学校，而且大家都是那种“鸡娃”，如果孩子学习不好，考不上好学校，在那个学习氛围里也很难受。

　　“鸡娃”是家长们对“打鸡血的娃”的简称，意思是每天上各种补习班，疯狂学习的孩子。

　　王潘已经做好了降价换房子的准备，即便风险重重。

　　他有两个选择，方案一是降低居住环境和品质，买一个90年代的老楼，孩子有机会上一所“牛校”。

　　方案二是，接受孩子上“渣小”的可能性，买一个楼龄较少的三居室二手房。

　　但不换房上学，从来没出现在选择项中。

　　（应要求，文中均为化名）

责任编辑：梁斌 SF055