撰文|刘雪玉 

　　编辑|刘洋

　　8号楼工作室

　　“最近在忙些什么？”

　　“忙着追逐名利。”

　　“您不是一向淡泊名利？”

　　“哪有，我都钻到钱眼儿里去了。”

　　冯仑走向摄像机前的椅子坐下，准备开始聊天。

　　好友王功权眼中：“身边再无第二人像冯仑，与之聊天那样快乐而有趣。”就连马云也说，特别喜欢听他聊女人的段子。潘石屹评价他：“比起房产企业家，他更像导演”。王石认为冯仑“聪明绝顶，狭义肝肠。”

　　万通创始人、集团董事长的标签在他身上像藏在脖子后面的领标，在最不显眼的地方。人们更关注有着从90年代海南房地产泡沫中“死里逃生”的传奇故事，60岁功成名遂的地产大佬对楼市的“品味”——年初一句“除非钱是捡来的，如果是挣的，2019年暂时别买房”立刻成为新闻头条。

　　在与8号楼的对话中，他仍然给出了关于房地产、关于创业、关于女儿、关于人生的冯式判断。

　　“住宅以外的房地产，正式开始进入一个高速发展的时期”，这叫后开发时代。

　　“现在即使完全放开调控，开发商也不会疯狂盖房，房价也不会有炒上天的可能。”

　　“早期创业的这些朋友（万通六兄弟），我们现在做的主要三件事：赚钱、捐钱、花钱。”

　　地产界江湖大哥、商业界的思想家、黄段子传播者、“畅销书作家”、公益布道者。他还做起了自媒体，在不熟悉的行业里“折腾”。他有更多的标签。

　　显然他不可能像普通人那样，60岁退休，但他也想步入人生的新阶段。冯仑说起前段时间和郭台铭、王石吃了一顿饭，自己尤为认同郭台铭的三段论：“人一辈子最多工作60年，头一个20年，为钱辛苦；第二个20年，为责任工作；第三个20年就可以为兴趣而工作。”

　　“我和郭台铭有点类似，不会退休，而是为兴趣工作，比自在。”什么叫为兴趣而工作？“比如打麻将，三天不睡，这就叫，为兴趣而工作。”

　　说完，冯仑又补充说：“最近，我看抖音上动不动秀100多岁的人，我突然发现，怎么冒出这么多100多岁的。所以，只能说这是人生阶段的转换，也可能到七八十岁的时候，科技更发达了，不仅不老了，还有劲返老还童冻龄了，没准我又干几个冒险的事再折腾，说不准。”

　　对话摘编：

　　放开调控 房价也不会炒上天

　　8号楼：房地产已经从最早的“黄金时代”步入“白银时代”，一些房地产开发企业都在去房地产化，你怎么看当前的房地产市场？

　　冯仑：“房地产”这个词，在中国叫了快30年，从1999年开始进行房改，然后市场化后，开始有了商业化的房地产开发。叫“去房地产化”也好，或者说房地产到了“白银时代”也好。大家所谓的房地产，其实都在说住宅。就像说人，包含男人、女人，房地产实际包括住宅和非住宅。如果把非住宅也放进来，现在房地产发展的机会还是特别好，而且住宅以外的房地产，正式开始进入一个高速发展的时期。

　　我们深处这个行业，我们非常清楚。从前年开始，我们就把之前的以住宅为核心的快速开发销售模式，叫做开发时代。把这个之后的时代，叫做后开发时代。

　　后开发时代和开发时代的差别就是在产品上，开发时代是单一产品，就是做住宅。后开发时代有五大类产品，就是写字楼、商业、物流仓储、教育研发、医疗健康，五大类里面又细分很多。

　　第二，就是在开发时代所有的商业模式很简单——建了卖，是以建设销售为主要的一个模式。所以竞争的核心在于三件事，就是成本、规模，速度。后开发时代大部分不是销售的，是叫做“拿来持有”，而且出租经营，它的竞争核心是运营和资产管理。这就有一个非常大的差别。

　　开发时代竞争的是每平米单价，后开发时代竞争的是每平米的租金。所以我就说，从后开发时代来说，机会正好，所以我们从前年开始布局后开发时代的房地产，比如小潘（潘石屹），他转型等于就是把写字楼，从原来拿来卖，到拿来出租，实际就是进入到后开发时代。

　　8号楼：去年到今年，互联网和金融行业裁员，是否对写字楼造成一定的冲击？

　　冯仑：会有影响的。其实写字楼只有北上广深少数城市的租金回报率还可以，能够做到6以上，但是二线城市的写字楼长期以来都是销售为主，从租金回报率来说，并不是很好。

　　这一段时间，整个宏观经济的情况改变，让写字楼的需求有所压缩。对我们来说，死人也是机会，卖棺材的总是希望死人。所以别人办丧事你能不能办喜事，就看你的手艺，看你对市场的判断。比如，把写字楼改造成其他的服务形式，它本身也是个机会，因为成本低。

　　8号楼：去年到今年，你一直在思考房地产调控模式，你觉得目前的楼市调控，如果放开是否可以，不调控行不行？

　　冯仑：住宅我认为到现在（不调控）没有问题。为什么？几个数据可以看到，住宅我们从改革开放初期的人均1.8平米，到现在38平米，这期间我们的人口增加了一倍。我们人均（住房面积）快超过日本了。从总量来说，我们现在GDP也过了8000美金了，城市化率超过50%了，人均也都到了38平米了。城市的空间结构也改变了，也基本确定了。

　　另外，二手房的交易数据远远大于新房，超过1：1。现在北京、上海都差不多4：1或者5：1。这些情况都表明，从总量的供求基本达到平衡，甚至饱和。在这种情况下，实际上就是完全放开（调控）以后，市场会给我们很多信号，人也不会疯狂盖房，也就是说，到这个时候，新房的供应量慢慢趋稳，大家在存量房里头调结构。

　　比如，你要换房，实际上是反复调结构，所谓二手房交易，实际是微调。所以，目前我认为总量上来说，并不像十几年前那么紧缺，现在（调控）放开，房价也不会有炒上天的可能性。

　　再加上，我们现在还有税收和金融政策，包括遗产税逾期政策，政府还在大力发展租赁市场，还有很多（供给）低收入人群的保障房。总体来说，不同阶层的人、不同需要的人、都可以得到住房的满足。

　　（放开调控）交给市场，我觉得比交给现在这种完全行政化的管制，一定会更简单，而且效果更好，不会有那么多担心的问题。

　　30年前是“狗蛋式“创业 现在是职业选手”刘翔式“创业

　　8号楼：30年前，你在海南创业时，赶上的是海南房地产泡沫。对比当下和30年前，你觉得自己和那个时代的创业者，最大的不同是什么？

　　冯仑：最大的不同是我们那时候创业，我给他起个名叫“狗蛋式创业”。一个村里有一个人叫狗蛋，一会儿上房、一会儿爬墙、一会儿偷鸡摸狗，反正全村人都觉得这个人不正常，但又不是特别坏，就是爱折腾。他也不知道他跑得快不快，又不按规则跑，也没教练，也没人管，最后狗蛋过20年以后出息了，成乡镇企业家了，我们那会儿就是“狗蛋式创业”，在没有规则的地方，在别人的不支持和不赞成之下，开始折腾。

　　现在（创业）都是，一开始必须要求是职业选手。从1993年到现在，我们关于赚钱的法律法规，有将近300个，每出一个就会淘汰一批人，淘汰一批“狗蛋”，剩下都是专业选手。比如，证券法一出来，淘汰一批。票据法、土地法、刑法、各种法律，只要出来就淘汰一批不按规则做的人。

　　现在创业，你必须是职业选手，就是变成刘翔那样。你在赛道上，教练太多，关注你的裁判也很多。另外，运动场也是公开的，有资本市场，这场地都是公开的。所以，创业也可以说更容易了，也可以说更难了。而狗蛋式创业，一个村就一个狗蛋，规则上很难，竞争者很少。现在规则上很清晰，竞争者很多。各有各的容易的地方，也各有各的难的地方。

　　8号楼：到今天，你还会用财富来衡量一个人的成功标准吗？怎么来看待成功？

　　冯仑：成功分成两类，一类是自己的认知，一类是社会的认知。社会的认知，其实普遍的认知，是跟财富和你那些虚头衔有关。挂了虚头衔越长的人，大家都认为他成功。自我的认知，往往有时候还不完全一样，这跟每个人的价值观有关。

　　其实最幸福的一个状态，就是自我的认知跟社会认知是重合的，比如，我认为我能够跳高跳到2米，我就觉得很成功，正好社会标准是2米以上，几乎没人能跳，跳2米最牛x，剩下的都是跳不过2米的，你看重合了，你就很有自信的满足感，这个成功是很成功的。

　　现在比较拧巴的就是，比如最典型的凤姐，自我认为很成功，社会认为她跑到美国捏脚不算成功。所以你看凤姐很幸福的，但大家不太认为她成功，这是拧巴的。但是章子怡就属于她自己也认为自己很成功，她爱人也觉得她很成功，那么她的幸福、她的认知，就是一个相对来说比较好的状态。所以成功这件事情上，既取决于外部，也取决于自己。

　　我就不认为赚钱最多是成功，因为我觉得钱不能买来尊重，也不能买来美德，美德和尊重是需要你在挣钱的过程中，如何诚信，如何承担社会责任，如何能够帮助周围的环境（赢得的）。也就是更重要的是，要做一个负责任的和有担当的企业家。在这样一个经营过程当中，钱当然多了也很牛X。钱即使少一点，只要企业是可持续经营的，也是一个成功。

　　不限制女儿谈恋爱 想谈就谈

　　8号楼：近期，你在参与万通六兄弟之一、王功权的全纳教育项目，当时怎么想到要参与这个项目一起做的？

　　冯仑：包括原来早期创业的这些朋友（万通六兄弟），我们现在做的事主要是三件：赚钱、捐钱、花钱。赚钱是给股东做的事情，捐钱是要关注一些社会上的问题，花钱是给自己的。因此，在花钱这件事情上、在公益领域方面，我们总是会有很多交集，所以我们原来这六个人（万通六兄弟），在不同的在公益项目中，总是有些交集、交流。

　　另外，功权给我介绍全纳教育以后，我看了一些资料，在中国教育领域里面，这是一个值得倡导的理念。

　　8号楼：你的女儿17岁了，你对女儿的教育理念是怎样的？

　　冯仑：她都成人了，教育什么理念，你看她那样就知道了。她小学的时候，我第一次送她去小学，开学时校长讲的一段话，很启发我。校长说，学校跟家长的教育有点区别，家长比如爷爷奶奶们，他们的经验知识都是三十年前、（甚至）五十年前的经验。如果用他们的经验来教育小孩，小孩未来还要比他们多生活三十年、五十年，那等于你拿过去五十年的经验，让他去应对未来可能变化的五十年，前后差一百年，所以他认为是不对的。

　　只有把孩子放到学校，他会结合当下和未来的变化，让孩子具有一种面对未来、解决问题，适应未来社会的能力。这段话，当时给我的印象就是，教育要让这个孩子面向未来。

　　8号楼：具体会对她有什么要求？

　　冯仑：第一，要给她一个正确的价值观。这个价值观就是个GPS，你给她价值观，引导她走向哪里。你告诉她多吃多占，给她这个价值观，未来她就去监狱了。你告诉她关心他人，助人为乐，以后就奔雷锋去了，所以价值观很重要，这是第一件事，能引导。

　　还有就是人生态度，因为谁都不能预测自己未来发生什么，但是积极的人生态度，就会把丧事当喜事办，把痛苦当影响，把挑战当机会。

　　第三，就是具备一些学习技能，比如学语文，你把文章写好，就能把表达能力提高。比如，把数学做好，把数能算准，这种普遍的通识教育也是一种能力，有助于他应对未来，自学和改变自己。

　　8号楼：你分享了很多读书方法给大家，你会给女儿挑选读物吗？

　　冯仑：我对她没有要求，也不限制，百无禁忌。比如，不限制她玩游戏，不限制她早恋，啥都不限制，为什么？中国很多观念在教育小孩（方面），很扭曲。比如早恋这件事，我们比起《红楼梦》，我们都晚恋了，对吧？《红楼梦》那时候十三四岁，都谈的热火朝天的“恋”。现在的人吃了这么多化学原料、吃麦当劳、吃这么多激素，性成熟都比那会儿还早。

　　所以我跟小孩有一次聊天，我说很简单，恋爱这个事，人一辈子幸福不幸福，跟几岁谈恋爱没关系，最重要是跟谁谈恋爱，而不是什么时候开始。第二，就是谈恋爱当中的法律问题、自我保护问题。所谓法律问题就是你没到18岁，我们是监护人，所以你约会应该在公众场合，让警察能看见你。让我随时能够出现，来行使监护人的责任。我不会像一般家长禁止，就很健康，所以她想谈就谈。

　　人过六十 ：“有钱 有闲 还要自由”

　　8号楼：今年你60岁了，对于个人而言，人生的下一步规划和目标有什么改变么？

　　冯仑：今年2、3月份的时候，我和郭台铭、还有王石，我们一起见面吃饭聊天的时候，郭台铭说了一个三段论，我觉得挺有意思的。他说，人一辈子最多工作60年，假定说，你从20岁开始，头一个20年，是为挣钱，为钱辛苦。因为（那时候）没有人认识你，你什么都不是，你得靠挣钱打拼，然后就为钱工作，就很辛苦。

　　第二个20年，为责任工作，因为第一个20年赚钱了，企业发展不错，有点虚荣心了，有点名了。然后你就要进入到很多的社会角色里，公益、协会、商会等等，这些都是责任。所以这个阶段，也是为别人活的。所以第二个20年，为责任工作。郭台铭说（这个阶段）也很辛苦。

　　到了第三个20年，就是他现在，人就可以为兴趣而工作。比如打麻将，三天不睡，这就叫，为兴趣而工作。我觉得我大概有点类似，我到今年做企业也做了30年了，所以逐步进入到这个阶段。比方说，二十岁的时候，年轻人比机会，实际上是比出身、比认识谁，比在哪？这就叫比机会。三四十岁的时候，比牛x，企业要比规模大、当官要比权利大。五六十岁要逐渐比自在，到了七八十岁比子孙。

　　所以我们还不能叫退休，我们也不会退休。只不过是角色转换了，开始为兴趣工作，比自在。要自在就是，第一是非少，第二少借钱，第三就是你有更多的自由的思考，自由的行走、和自由的交往、自由的观察，你才能自在。有钱，有闲，还有自由。所以，我想我其实越来越多为兴趣工作。同时，我们说“达则兼济天下”，就是做一点公益，教育，传承的事情。所以，这样我觉得人的一生都是这么不断循环。

责任编辑：梁斌 SF055