今年以来，各大银行相继推出“楼房按揭零首付”业务，近期，又有银行把“零首付”推广到汽车、耐用消费品等领域，一时间，这个金融概念引发的金融产品创新似乎成为市场的热点。

　　实际上，渴望改善居所的老百姓并没有从“零首付”获得多少好处，这项业务尚未真正推开，因为对个人也好，对社会也好，“零首付”的代价并不小。

　　“零首付”产品的供应者银行倒显得不温不火，市场不成熟总有它的理由，当务之急是找出它的合理解释，然后培育适当的市场时机。

　　用不着先付一大笔首期款就能拥有？

　　“零首付”叫好声大业务量小

　　“零首付”业务的提出要追溯到一两年前。面对房地产业的尴尬，按揭的名义门槛越走越低，从五成、三成到两成、一成。今年初，一些房地产商开始打出

　　“零首付”的招牌，由开发商替购买人垫付二至三成的首付款。同时，银行也开发这块业务，允许客户以自有或他人拥有并认可的产权房作抵押，申请商品房首付款。今年7月1日，工商银行广东分行正式把“零首期”推至台前，大打“楼供楼”的品牌；随后，广东的其它几家大银行立即加入了“楼供楼”的竞争行列。北京、上海、南京等地的银行也在此前后铺开“零首付”业务。

　　这项业务一推出，便赢得一片叫好声，各家银行每天的热线电话响个不停。这种反应在乐观的行内人士意料之中：以旧楼作抵押供新楼，既能有效地利用现有不动产资源改善居民居住条件，又能“以房生钱”。老百姓一旦理清“零首付”的理财概念，自然心向往之。张先生在广州老城区有一套60平方米的旧房，价值10多万元，以之为抵押向银行贷款办理“零首期”业务，便可在新城区供上一套80平方米左右、价值四五十万元的新房，以15年为还款期，大概月供3000多元；如果张先生再将旧房出租，月租金1000多元，则张先生每个月只需付1000多元就可大大改善居住条件。对准备与父母分居的年轻人来说，“零首付”不失为一种好选择，像广州的不少年轻人，月收入不菲，但积蓄不多，父母给个作抵押用的房产证，就等于免去了首期之忧。

　　然而，从各家银行推出“零首付”贷款至今，在一片热切的叫好声中，真正申请贷款的客户却寥寥无几，实际拿到贷款的市民更是少之又少。在广州市场，农业银行广东分行在1998年就已推出二手楼按揭业务，其“楼供楼”业务取得一定成绩，除此之外，其它大银行有关负责人都认为，这项业务目前还是比较“淡”。据了解，北京、上海、南京等地的情况也大致如此。

　　不用付首期款但有这个条件那个条件

　　“零首付”说来轻巧门槛不低

　　所谓“零首付”，给人的感觉是购房人“身无分文”即可住进理想之家；其实，“零首付”的门槛并不低。

　　首先是某些房地产商打出的“零首付”并非名副其实。一些住宅小区，买一套60万元的房子，购房者首先要交4万元的订金；和开发商签订购房合同后，在半年内要补足全部房款的10%，即再交两万元；在入住之前，还要交房款的10%，也就是再交6万元。这样算下来，在入住之前，20%的首付款也就交清了，因此这种付款方式其实只能算是首付款分期支付。

　　其次，从目前银行“零首付”实施的情况看，无论是买房还是买车，在申请贷款时都要求把所购的房屋和汽车作抵押，并提供价值可观的不动产，或经银行认可的存款单、有价证券等作质押。另外一个条件是，要求贷款申请人具有较高的经济收入、还款能力和具有良好的信用记录。对于消费者来说，“零首付”虽然免除了20%-30%的首期付款的负担，但对于那些无房户、城市化中的新增人口、流动人口和刚参加工作的年轻人来说，并不容易进入“零首付”按揭者的行列。

　　此外，“零首付”虽然减免了消费者的当期负担，却加重了他未来还贷的负担。以10年期30万元的住房按揭为例，付三成首期后月供约为2200元，零首期按揭则月供约为3200元，对普通市民来说，3200元的月供不是一个小数目。而且，目前我国实行的是浮动利率抵押而不是固定利率，在经济增长缓慢和利率多次下调的情况下，100%的债务负担对于一些当期收入较高者是可行的；但随着经济形势的变化，利率的上调，会增加借贷人未来债务负担，从而影响他的还贷能力。所以，就算买房人在“轻松入住”之后，也会绝对不轻松地背上双重还贷还息的包袱。

　　这项业务推进缓慢银行倒是不温不火

　　“零首付”并非金融菜单主食

　　面对“零首期”的“冷清”，银行界人士并没有太多的担忧，而是以“小火慢炖”来形容这项业务的推进。

　　近几年国内金融业的迅速发展，使得金融消费者变得更加理性，面对越来越多、越分越细的金融产品，选择余地更大的同时意味着选择的时间更长，所以，一项新业务的推广往往需要相当的推广期。一些行内人士认为，

　　“零首付”只是众多房地产金融产品中的一项，作为整个购房贷款“盛宴”中的一种“调味品”，能否符合市场的需求必须经受实际运作的检验。

　　从银行经营的角度来分析，“零首付”潜在的风险及带来的经营成本也令银行不敢轻易降低门槛。一方面，作为“零首付”贷款抵押品的公房，变现能力较低，一旦出现呆坏账，便很难处理，因此此项贷款的安全性谁也不敢掉以轻心。另一方面，在个人信用制度不健全、个人资产透明度低和工作变动频繁的情况下，银行很难就个人的信用作出正确的判断。

　　目前，银行在针对目标客户进行宣传推广的同时，也开始改进运作“零首付”营销策略。据了解，有些银行已经准备将“零首付”贷款和按揭贷款“捆绑抵押”的方式，两笔贷款放在一个合同中统一处理，已经抵押过的住房可以“循环抵押”。一些银行则是推出耐用消费品或高档电子商品的“零首期”付款业务，以尝试一下市场的反应。

　　信用制度抵押制度抵押保险皆不完备

　　“零首付”尚需奠定坚实基础

　　“零首付”说到底是一种新概念，金融产品只是这种概念的载体而已。因此，行内人士认为，眼下更应该侧重的工作是宣传推广这种理财观念，改善整个运作体系的流动性和安全性，而不是推广具体的产品。

　　具体而言，“零首付”以旧房作为抵押来贷款，就必须作好旧房的评估工作，操作程序未免更加复杂。据了解，不少地方旧房抵押需要的评估最长要2个月，最快也要1个月左右，等到具体手续全都办妥，产权证到手，最快也得3个月，这也吓跑了不少购房人。我国抵押制度不健全也会给“零首付”实施带来诸多风险。按照《担保法》，抵押也是担保的一种方式，具有降低信贷风险的功能，问题在于抵押市场上，存在抵押品设置难、抵押登记制度不健全、抵押物产权不清、抵押物处置难等问题，给“零首付”带来一定的风险。

　　而良好的社会信用制度尚未建立，无形的信用约束缺位从而不能发挥补充实物担保不足的作用。

　　在我国信用制度、抵押制度和抵押保险制度很不完备的情况下，应该积极地从制度安排上，解决风险防范问题，才能为“零首付”的推广和抵押新产品创新奠定稳定、坚实的基础。(吴延晖)

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