尽管联合国[微博]与世界银行[微博]说北京房价与收入比在全球是最高的，有关部门统计资料也表明北京房价与全国平均水平相比高得离谱，而日前结束的“2000年北京经济论坛”上仍传出消息说，今年下半年及明年乃至更长一段时间，北京的商品房总体趋势是稳中有升，而不是稳中有降。

　　这不由给寄希望房价下降的消费者泼了一盆冷水。

　　北京房价为何还会攀升？

　　据统计，北京市1995年至1999年，商品住宅每平方米平均售价分别为3505元、3869元、5478元、4769元、4787元，今年上半年为3793元。业内人士几乎一致认为，是经济适用房等相对低价的商品住宅进入市场，才强力打压了京城长期居高不下的房价。

　　据了解，今年北京市还将开工600万平方米的经济适用住房，这表明北京经济适用住房的供应量在住宅市场中还将占有很大的份额。专家认为，这无疑将对降低北京房价有很大好处，是一个利好消息。有人认为，这也是人们一直渴望房价下降的原因。

　　那么，北京房价为什么只会上升不会下降呢？北京安地房地产开发有限公司董事长张宝全在接受记者采访时认为，原因主要有三：

　　首先，宏观经济趋势好转，新一轮经济升温开始。

　　其次，全国房地产行业出现“四个增长”。据建设部提供的数据，与去年同期相比，今年1-6月我国商品住宅投资增长26.6%，竣工面积增长42.5%，销售金额增长47.9%,个人买房量增长55%。且有10个省商品住宅的销售额增幅在100%以上。

　　张宝全的第三个理由是北京市经济适用房限价面临挑战。张宝全认为，今年经济已明显趋热，物价指数正逐步上扬，房地产开发的成本也将逐步扩大。其中，钢材涨价直接影响到房地产开发的成本。据测算，多层砖混住宅每平方米含钢量一般为30公斤，按一吨钢材涨价900元计算，则每平方米的建造成本提高约30多元。高层住宅含钢量根据层数的多少而定，层数越高含钢量越高。以20层框架结构住宅为例，其每平方米含钢量为120公斤，相应造价提高约108元。对于利润控制在3%以上的经济适用住房而言，这新增的百元成本足以把利润全部吃掉。毋庸置疑，经济适用房的限价正遇到挑战。虽然一些经济适用房项目，如今日家园，通过集团作战和管理创新，最终内部消化了这一涨价因素，但基础原材料普遍涨价的现象必须引起有关方面的重视。

　　针对有媒体以今年新项目的开盘价断言，上半年北京房地产市场的价格平均每平方米降了600元。他认为，这个房价不真实。

　　他对记者说，这是地产商为对付激烈竞争的市场而采取的低价入市办法，目的是规避项目入市风险加速资金回笼。他认为，上半年的热销已达到了上述目的。下半年应是项目的发展期和赢利期，如果房价不逐步上扬，则达不到开发的目的。

　　买不起房算正常吗？

　　房价不降反而升，这对任何一个消费者来讲，都是难以接受的。那么我们应该如何看待北京房价上涨问题？

　　中国房地产估价师学会副会长柴强告诉记者说，在居民指责开发商抬高房价的问题上，经济学家理论揭示的结论正好相反：居民不但不应指责那些抬高房价的开发商，还应感谢他们；如果要指责的话，应指责那些非开发商或者那些限制人们从事房地产开发的人。因为正是这些抬高房价的开发商，在增加供给，否则的话，房价还要比现在的高；而那些非开发商或者限制人们从事房地产开发的人，没有供给或限制供给，才使现在的房价达到如此高。

　　他说，住宅是一种昂贵的消费品，尽管人人都需要，但其价格不可能便宜到使人人都能买得起的程度，有相当多的人买不起商品住宅可以说是一种正常现象。他说，即使在经济发达国家和地区，大量中低收入者也是买不起商品住宅的。

　　据有关资料，美国的住房自有率(自有住房占全社会住房的比例)在西方国家是较高的，但也只有65%，其余35%的居民要靠租房解决居住问题；英国的住房自有率只有63%，德国仅为38%，欧盟平均为56%。

　　柴强认为，我们不应要求开发商提供人人都买得起的住房，也不应给普通居民造成解决居住问题必须购买商品住宅这样一个误区，应该使其认识到租房、特别是租“有钱人”作为投资购买的商品住宅，也是解决居住问题的一种有效途径；对于真正的低收入家庭，政府还应提供“廉租”住房解决其居住问题。

　　清华大学房地产研究所所长刘洪玉持基本相同的观点。他认为，一个城市的房价高低取决于当地住宅市场的供求关系，即市场价格的形成是买卖双方相互作用的结果。不管购房者是出于自用还是投资的目的，大家主要看其所购得的房屋是否能满足使用需求，是否能做到购房投资的保值和增值。换句话说，如果市场上的房价一路下滑，而且还看不到尽头，肯定购买者寥寥；相反，如果房价有不断上升的趋势，则大家会趋之若鹜，纷纷入市。

　　刘洪玉的论据是：海南的房地产市场就是一个最典型的例子，当1993年前后房价节节攀升时，许多岛外投资者纷纷涌入，1995年后房价开始大幅度降低时，投资者则惟恐避之不及。

　　当然，刘洪玉也认为，人们对北京市高房价的批评都或多或少地有他自己的道理，因为高房价确实有它的危害性，如使整个城市的生产成本提高、竞争力下降等。但他同时指出，也要注意一种倾向，就是说让本来不该买房的最低收入家庭或不该买商品房或公寓的中低收入家庭去评价房价的高低。因为家庭的收入是有巨大差别的，这种差别可能是由于职业或职位的不同、也可能是由于其家庭发展阶段不同，这必然导致家庭住房消费支付能力的差别。

　　扭曲的消费不符合市场规律

　　据记者了解，持这种“买不起房是合理的”及“北京房市反映了供求关系”观点的人不在少数。不过，包括记者在内的消费者有理由搞清楚另外一个问题：北京的房价到底是不是供求作用的结果？

　　记者手头有这样一组数据：虽然深圳市普通商品住宅的价格与北京接近，但深圳市城市居民的家庭收入或人均GDP的水平要高出北京约30%；上海人均GDP及家庭收入也明显高于北京，但上海的普通商品住宅价格却明显比北京低；天津市的人均GDP及家庭收入比北京低30%左右，但房价却比北京低50%以上。

　　有关资料显示，从1992-1997年，北京商品房市场份额中，社会集团购买力一直占90%左右，到1998年，依然保持在80%。而同期在上海，集团购买力只占40%左右，广州、深圳等地则已降至20%-30%。

　　据介绍，单位购房最显著的特征是首先考虑位置，其次才考虑价格。只要是地段好的城区，不管房价多高，房子总会有单位来买。

　　有专家告诉记者说，这一所谓的“市场”传递出的信息是什么呢？就是它导致了北京房价始终处于扭曲状态。因为如果没有这种强盛的集团购买力，北京的高价房是难以维持的。

　　专家认为，可以说少数单位和富人带动的需求结构和为他们服务的供给结构，从性质上讲不能带动大众消费。

　　北京市物价局地产价格处处长何绍杰告诉记者说，国际经验表明，住房价格与住房者年收入的比一般在3-6之间，住房市场方能正常运转，即大多数家庭能在金融机构的帮助下自行购房，一部分低收入家庭可居住在政府提供的廉租或廉价房内。如果房价收入比大于6，则住房市场将出现供过于求，居民无力购买；如果小于2，则出现供不应求。目前北京不仅房价与收入比太高，而且租售比严重失调，买房不如租房，住房市场难于形成，但实际上北京市住房市场却购销两旺。这里有一个奇怪的现象，就是北京和广州的年商品房销售量均超过150万平方米，所不同的是个人购房比例，北京仅为5.95%,而广州则超过60%，可见在北京单位和集团购买力之强大。他说，为什么会出现这种情况，原因与北京市居民支付能力不足是密切相关的。这不是畸形是什么？

　　北京天鸣集团公司的李法增说，特别是面对“散户时代”将在二十一世纪开始主宰我国整个住宅销售市场的实际，从目前普通家庭的年收入看，在供需双方发生根本性变化进程中，新的需求方对房地产市场还起不到强力的支撑作用。如按国家机关“货币化分房方案”计算出来的工龄10年的正科级职工(无房户)，一次性住宅补偿额约为4万多元，若是1994年参加工作的一般人员(无房户)一次性住房补贴额还不到2万元。故如果在北京要买一套地段稍理想的80-100平方米的住房并装修，按目前的房价及建材，至少需要三四十万元的资金才行；然而广大普通的工薪族们的积蓄实在有限，靠住房货币补贴这点钱，相对于房价来说确实是个小数，离买房还差得较远。(本报记者 杜登彬 刘建锋 杨良敏)