目前，我国再次把关注的目光聚焦在房地产业上，因为它最有可能担当中国经济持续增长的“龙头”重任。北京作为首都，其商品房的价格在全国也是最高的。房价高固然有其客观原因和合理因素，但过高的房价制约居民的购买能力，而且会诱发新的社会矛盾。正确分析北京房价偏高的原因，寻找控制、调整的措施，不仅对正在发育的北京市房地产市场有利，而且会对全国的商品房价格控制起到示范作用。

　　原因分析笔者认为，北京房价偏高的原因主要有两个：一是需求拉动，二是成本推动。

　　以单位集团购买为主导力量的买方市场使北京商品房在高价位上获得支撑。据统计，单位集团的购买是北京商品房消化的绝对主力，单位购房量占全市商品房售出总量的比例最高时可达80%以上，最低也在60%左右。而且这种单位购房最显著的特征是首选位置，其次才考虑价格。只要是地段好的城区，不管房价多高，房子总会有单位买家来接盘，这一所谓的“市场”传递出的信息导致了北京房价始终处于扭曲的状态。如果没有这种强盛的集团购买力，北京的高价房是难以维持的。

　　其次，成本推动房价上涨，除了税费外，还有以下几方面的原因：

　　一、地方政府下设的房地产开发公司不规范运作。目前，北京市各级政府(市、区县)均成立了房地产开发公司，而这些公司既资金短缺，又缺乏专业人才，在竞争中很难自下而上，但地方政府为了扶持这些公司，就利用行政权力，将区位最好的土地无偿划拨给这些公司，作为启动条件。然后这些公司将这些土地在无任何投入的情况下转让给有钱的“下家”房地产公司，有钱的房地产公司不想拿“二手地”，但因为北京市土地市场不能公开竞标，只能吃进二手甚至三手地。实际上，这些地方政府下设的公司是利用行政手段剥了进行实质性投资的开发商的“一层皮”。据调查，“这层皮”大约占住宅开发成本的四分之一到五分之一。而这些只凭一张纸就由政府批准的房地产开发公司所取得的巨额利润，是十分不合理的。实际上，据权威部门的调查，真正搞开发的房地产公司利润率是很低的，他们一般将这层不合理的“皮”打进住房成本，从而抬升了房价，最终受害的不仅仅是开发商，而且也是广大的购买者。

　　二、企业、单位行政划拨用地无序、无规则地进入土地市场。目前，有些地方和单位将本属于国家所有的土地，以高价位转让或进行分成，而这种行政划拨土地进入市场的价格在毫无限制的情况下自由交易，土地方将土地收益全部据为已有，是极不合理的。正由于上述问题的出现，使实际投入资金的房地产公司在取得的土地上付出的代价比较高。如果房地产开发商所占用的土地是以平等、公平、竞标的方式取得的，这样就不仅有利于减少中间环节，少被剥“一层皮”，解决房价居高不下的问题，而且对端正行业之风，规范政府行为极为有利。

　　三、安置用房量大，拆迁费用高。由于国家在住房问题上欠帐太多，致使原居住在危改区的居民住房极其困难，这样必然造成拆迁安置用房量大，安置费用高。以某危改小区为例，拆迁面积18218平方米，安置用房面积为86200平方米，如果按照拆一还一的原则计算，超出原拆迁面积67982平方米。拆迁安置用房的成本按每平方米2900元计算，就要多付出19715万元，这笔费用就要摊到其余的商品房成本中，这样一加一减，使商品房成本每平方米增加了1766元。

　　控制对策

　　第一，收回由地方政府(区政府)行政划拨给无开发资金的房地产企业的土地，将收回的土地由房地产管理部门将地块编成号，以平等条件向社会公开竞标，增加土地一级市场的透明度，实行“以土地定项目，以项目竞标定开发”的政策。

　　第二、对拥有原行政划拨土地的企业或单位一律规定不许擅自进行土地转让，必须将闲置的土地报房地产管理部门登记、编号，由房地产主管部门向社会公开竞标，获得的土地收益按一定比例向企业、单位返还。

　　第三，必须将“先立项，后给地，再规划”的行政管理模式，转变为“先规划，后批地(竞标)，再立项”的管理方式，强化规划在房地产市场的龙头作用。

　　第四，实行拆迁安置货币化。拆迁应本着解危不解困的精神，严格实行拆一还一的原则。如果部分居民确实需要扩大住宅面积可按住宅成本价出售给个人，对确有实际困难的可动员他们到郊外住宅小区一次性定居，用货币方式一次性补偿，这样既可降低商品房建设成本，还可缓解市区人口拥挤的现状。

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