8月29日结束的“2000年北京经济论坛”上，专家学者、政府官员和企业家代表围绕“京城房地产市场价格水平”展开了激烈的争论。大家一致认为，不论是相对于北京市普通城市居民家庭的收入水平，还是相对于国内其他城市的房市，北京市普通商品住宅的供给价格都是最高的。

　　北京的房价到底有多高？

　　有关部门公布的数据说，目前北京市商品住宅价格水平大致为：市中心8000-12000元/平方米；城近郊区4000-7000元/平方米；远郊区县3500元/平方米以下，个别区县在1600元/平方米左右。1999年北京市商品房平均售价5647元/平方米，其中住宅4787元/平方米。在住宅中，普通住宅平均售价3951元/平方米。个人购买商品房平均售价4410元/平方米，其中住宅4405元/平方米。目前北京市经济适用住宅最高售价4450元/平方米，最低价是2350元/平方米，均价为3100元/平方米左右。

　　据国家统计局最新统计，今年一季度全国商品住宅每平方米平均售价为1913元/平方米。其中湖南最低，每平方米平均售价为779元，而北京市每平方米平均的房价则达4086元/平方米。

　　清华大学房地产研究所通过对北京近郊区的望京地区目前正在销售的13个普通住宅项目进行调查后发现，该区价格水平在3850-6200元/平方米(加权平均价格4950元/平方米)；每套住宅面积在105平方米、105-140平方米和140平方米以上的，各占三分之一；每套住宅总价45万以下、45-60万元和60万元以上的，也各占三分之一。

　　据北京市物价局房地产处处长何绍杰介绍，联合国[微博]与世界银行[微博]对有不同收入水平和不同地理区域的52个有代表性的国家(地区)的城市(一般为首都)所进行的住房调研结果表明，全球52个国家(地区)的住房价格与收入比平均为5，而北京为14.8，位居全球最高。

　　根据他的调查，近年来北京市商品房房价上涨很快，自1988-1997年十年间平均上涨110%。1988年仅为1800-2000元/平方米；1993年为3500-4500元/平方米。目前已经达到5000-7000元/平方米。何绍杰说，按国家机关“货币化分房方案“计算出来的工龄，10年正科级职员(无房户)，一次性住房补偿金约为4万元，若是1994年参加工作的一般人员，一次性住房补偿金还不到2万元。故要在北京市买一套地段稍微理想点的80-100平方米的住房并装修，按目前的房价及建材价格，至少需要三、四十万元的资金才行。然而广大的普通工薪阶层的积蓄实在有限，靠住房货币补贴这点钱，相对于房价来说确实是个小数，离买得起房还相差较远。

　　居高不下原因多多

　　那么北京房价为何居高不下？北京市国土资源和房屋管理局市场管理一处处长陈同顺认为，原因至少有两点。一是市场管理制度不健全，造成价格上升。他说，据不完全统计，北京市房地产开发企业约有上千家。其中资金雄厚、开发规模大、信誉度高、业绩突出的大企业屈指可数。大量的开发企业尤其是项目公司只有开发权但是没有开发能力，这些公司依靠项目炒作为生，不仅干扰了市场秩序，同时也加大了正常的开发成本。陈同顺说，市场管理不健全还表现在开发企业追求的利润偏高；开发建设环节上的招投标机制尚未全面形成以及土地供应制度不完善、行为不规范；住宅二级市场房源供应不足，难以发挥平抑商品住宅价格的作用。他介绍说，北京市商品住宅的项目利润大约在10%以上，企业自有资金回报率也在30%左右，甚至更高。这与国外项目利润在33%左右、企业自有资金回报率6-9%相比，是极不正常的。

　　二是强劲的集团购买抬升了商品住宅价格。他认为，北京作为首都，在京的中央各部委及所属企、事业单位，各金融、商业机构、外埠驻京办事处较多，这些单位不仅购房数量大、价格承受力强，而且还注重好区位，成为抬升北京市商品住宅价格上扬的主要力量。有关资料也显示，从1992年至1997年，北京市商品房市场份额中，社会集团购买力一直90%左右，到1998年，依然保持在近80%。而同期在上海，集团购买力只占40%左右，广州、深圳等地则已经降至20%-30%。

　　华远房地产公司董事长任志强认为，拆迁成本过高也是房价过高的主要原因之一。任志强给记者算了一笔账，北京市内城(二环内)的区位价格为6000-7500元/平方米，这是对破旧应该拆迁房屋的补偿，再加上补偿的0.7系数，等于旧房每平方米的价格为10000元/平方米以上。因此，新房价格就理所当然要高于旧房的拆迁费。他说，不合理的拆迁政策，特别是对租用人的补偿高于对产权人的补偿的做法更为不合理，也必然形成城市区内的房价居高不下的局面。

　　新窗口房地产咨询公司老总杜杰认为，这一问题应该从体制政策方面去找原因。因为历史上的体制政策等导致商品成本构成存在许多不合理。他说，首先是不应该把城市配套价格加到房价中。他说，道路、通讯、水、电等市政基础设施功能的完备，是房屋成为商品的必要条件。而从80年代中期至今，北京房地产开发企业除了要按规定缴纳包括城市维护建设税在内的几十种税费外，盖房之前还要再出钱修路，同时还要从市政源头建各种大市政管线，进行公用基础设施建设。此外，在计划经济体制下行政划拨土地方式也抬高了后续的商业开发价格。另外，有关部门强制收取的有关税费也是导致房价过高的原因。据他介绍，目前我国与房地产开发经营有关的税种有12种，有关费种近70种。其中经营性收费就有30种，行政性收费近10种。他说，从国外情况看，地价及税、费仅占价格的20%，建安成本占73%，利润只占7%。而我国目前的地价及税、费三项成本约占总成本的50%，建安成本约占总成本的40%左右，利润占10%左右。由此可以看出，我国商品房的价格构成中，地价、税和费成本较高。此外，金融机构为老百姓提供的住房金融服务远远低于为房地产开发企业提供的金融服务，且很不规范、很不成熟；二级市场缺乏价格政策指导，上市的房价缺乏依据等，这些均制约了居民的购房心理和购房能力。（记者 杜登彬 刘建锋 杨良敏）