第五届中城联盟论坛

　　 来新浪理财大学，听冯仑讲《人人都该懂的实用房产指南》，带你轻松学懂房产知识，把握财富机会！ 新浪财经讯 御风集团董事长冯仑今日出席“第五届中城联盟论坛”并发表演讲。冯仑用两句话来开场，第一句，“你今天流的泪，都是过去脑子里进的水”；第二句，“过去靠运气赚的钱，现在凭本事都赔完了”。 冯仑自称是行业老兵，但讲的是“新传”。 他称，房地产开发时代是人均GDP从1千到1万美元，主要的产品类型是住宅。而随着人均GDP的增长，新房数量会日益减少。这一阶段核心竞争力是成本、规模、速度，核心指标是销售额。 但后开发时代讲的是人均1万到6万美元将要经历的故事。房地产企业面临的挑战是产品类型很多，而核心竞争力变成运营和资产管理能力，核心指标是租金回报率。 冯仑介绍，这三年，万通将开发建筑部分更新为新氧建屋，围绕大健康做投资开发和运营。借鉴互联网企业和产品公司，未来要做全线布局，极致单品，快速迭代。[详情]

　　新浪财经讯 鼎辉投资创始合伙人、总裁焦震今日在北京出席“第五届中城联盟论坛”时表示，未来最大的特点就是不确定性。“我们可以总结过去500年的历史，却无法预测未来5天会发生什么。我们要做的就是找到未来的确定性”。 焦震分析称，就房地产行业来说，“大家手里握着的不是房子，就是地”。对比实体经济，是中上的行业。说房地产现在难，其实是以前太轻松了。 “任何投资，和地产一样，研究一件事情，就是需求。最好的企业是适应市场，预测几年的变化，做一件长期正确的事”，他说。[详情]

　　新浪财经讯 中粮集团副总裁、大悦城控股董事长周政今日在北京出席“第五届中城联盟论坛”时表示，商业地产让人欢喜让人忧，有投资大、见效慢、风险大的特点。所以市场上普遍认为，商业的钱不好赚，住宅可以赚钱快。 但也还有另外一种声音，商业地产能赚大钱，物业还能保值增值。 周政总结了商业地产的三个误区。第一个误区：缺乏深入的市场研究。包括缺乏战略思考，缺乏对城市、市场的研究，缺乏对自我的深入剖析。比如城市量级不足，主城区人口消费水平不足都将带来商业投资回报的低效。与此同时，他提出规避的三原则：即“三先三后”原则：一是先有战略后有战术，二是先有市场后有商场，三是先有客户后有商户。 第二个误区是缺乏清晰的市场定位，总想男女老少客群一网打尽。西单商圈在2000年初就因为同类化竞争严重，导致百货类销售下滑严重。后来找准了20-25岁年轻人定位，西单大悦城带活整条街。找定位要做到四个精准，一是精准客群定位，二是精准识别对手，三是精准产品定位，四是精准服务定位。 第三个误区是缺乏对品牌的长期坚持和培育。一是缺乏品牌意识，即重硬件投入，轻品牌打造。二是缺乏打造品牌的方法，即重短期效益，轻长期投入。三是缺乏对品牌的持续投入和创新，即重理论研究，轻实践落成。 周政称，市场是基础和前提，清晰的定位是核心和关键，品牌的生命力是方向和未来。“我们过去吃过的苦不要再吃，走过的弯路不要再走，我们重复的错误希望不要再犯了”。[详情]

　　新浪财经讯 金地集团董事长凌克今日在北京出席“第五届中城联盟论坛”时透露了中型房企的生存和竞争方法。 其解释成，一是控制资产负债率。金地的原则是，总负债率控制在75%，净负债率控制在80%。二是规划现金流。控制负债率本质上是在控制现金流，控制现金流本质上是在控制账面上的留存资金。目前金地的留存资金在350-450亿元之间。“今天最值得关注的，是固定资产的投资，尤其是基础建设投资和房地产建设投资，这决定了金融层面将对房地产采取何种政策”。 在谈到企业发展时，凌克表示，标准化可提升管控能力和周转率。 “实际上，top10房企在做标准化，标准化的目的是效率更高。全世界住宅开发公司都在讲高周转，高周转的本质是标准化”他还透露，对金地而言，拿地3个月动工，7个月开盘，20个月现金流回正。住宅投资要看IRR，不能只看净利率，毛利润。 大型房企如何多元化呢？凌克以成熟的经济体美国为例，分析了其房地产业的比例，并一一进行分析。例如如何发展好购物中心？凌克认为，在设计，建设，运营中所做的所有工作，都指向提高租金。如何做好房地产金融？首先就是做好融资，第二是要做好投资组合，控制风险。第三是合理收益。另外，如何做好产业地产、物业管理、教育、医疗、文体产业、科技投资？凌克都一一进行了详细阐述。[详情]

　　新浪财经讯 大汉控股集团董事长傅胜龙今日在北京出席“第五届中城联盟论坛”时表示，高铁时代，极大提升了资源共享能力，扩大了城市边际。80后、90后、00后是走向城市，而50后、60后、70后则是走向生态。 他强调，人口的移动流动决定了地产的价值。随着人潮走向，职业教育和高品质康养需求涌动。 傅胜龙称，大汉作为城镇建设者和运营者，与县城同发展，形成了三种企业运作方向。一是办好大汉国际工匠院，培养产业工人队伍建设的新大汉模式；二是明道公社，解决的不只是生活品质，更有生活体制，实现社区养老的新方式；三是社区是生活数字化生产基地。 傅胜龙最后说到，对于区域房企来说，回到初心很重要。未来众多的一切生意都将回归到人，而人的两个关键维度是情感和行为数据。“我们相信，未来也将回到一个工匠精神的时代，再来创造美好生活”。[详情]

　　新浪财经讯 旭辉控股董事局主席林中今日在北京出席“第五届中城联盟论坛”时表示，过去是房地产最好的几十年，以房地产市场目前的体量来看，就算以10%的速度萎缩，20年后中国房地产依然能保持10万亿的规模。 而什么是优秀的企业？如何做资本市场高价值的企业呢？林中谈到四点：第一，增长。要不断的生长，才能有生命力；第二，可持续；第三，相对稳定；第四，增长还要有质量。 在谈到增长的质量时，林中表示，需要3张底牌： 一、均衡的增长策略。用增长率 、利润率、负债率的铁三角，达到一种平衡。就算带着镣铐去跳舞，也要做到既要、又要和还要。 二、增长模式的选择。高速发展期，上升阶段，先做大后做强；平稳发展期，横盘阶段，既做大还要做强。成熟发展期，在下行阶段，先做强，后做大。 第三张底牌，平衡增长的底气。未来几年，房地产行业将处在去杠杆降负债阶段。低财务杠杆，适度的合作杠杆，高经营杠杆、高投资杠杆。 什么才是高经营质量呢？林中给出了五个标准：有回款的销售，有现金的利润，有盈利的增长，有品质的产品，有口碑的品牌。要想企业不断生长，就要增加投入，提高投入产出效率。 林中也坦承，行业面临短期困难，要在发展中解决问题，企业和生物一样，要保持增长才是硬道理。[详情]

　　新浪财经讯  万科创始人、名誉主席王石今日在北京出席“第五届中城联盟论坛”时表示，对于生命的选择，首先来解读自己，我对于事业的野心、对异性的追求、财务的向往和大家没有什么不一样。 王石表示，2019是改革开放下一个40年的开启之年，环境也面临着大变革，不确定性，有人会感到困惑，但也有人从中看到机会。 王石称，回望过去的40年，是摸着石头过河。第二个40年，我国明确提出“一带一路”等大方向，但仍有很多不确定性，企业家们在第二个40年如何选择，才是自己要考虑的。 而王石坦言，在“万宝之争”后选择退休，是时机到了。“其实本来要70岁退休，比预期提前了4年。” 什么是成功企业家呢？王石认为有两个国家可以借鉴。一个是日本，日本是与中国文化一脉相承的现代化国家；再一个就是以色列，面对未来，可以向以色列学习如何创新。 上升时期，选择勇敢。下降时期，选择保守后退。对于明年马上70岁了，王石坦言，依然保持身体健康的对社会做贡献，才是人生第三个阶段的真正开始。[详情]

　　新浪财经讯  万科创始人、名誉主席王石今日在北京出席“第五届中城联盟论坛”时表示，对于生命的选择，首先来解读自己，我对于事业的野心、对异性的追求、财务的向往和大家没有什么不一样。 王石表示，2019是改革开放下一个40年的开启之年，环境也面临着大变革，不确定性，有人会感到困惑，但也有人从中看到机会。 王石称，回望过去的40年，是摸着石头过河。第二个40年，我国明确提出“一带一路”等大方向，但仍有很多不确定性，企业家们在第二个40年如何选择，才是自己要考虑的。 而王石坦言，在“万宝之争”后选择退休，是时机到了。“其实本来要70岁退休，比预期提前了4年。” 什么是成功企业家呢？王石认为有两个国家可以借鉴。一个是日本，日本是与中国文化一脉相承的现代化国家；再一个就是以色列，面对未来，可以向以色列学习如何创新。 上升时期，选择勇敢。下降时期，选择保守后退。对于明年马上70岁了，王石坦言，依然保持身体健康的对社会做贡献，才是人生第三个阶段的真正开始。[详情]

　　 新浪财经讯 12月2日消息，朗诗集团董事长田明今日在北京出席“第五届中城联盟论坛”时，以“我们为什么要承担社会责任？”为题发表演讲。 田明表示，弗里德曼70年代曾提出的“最大化股东价值”理论，虽然逻辑上有一定合理性，但随着时间推移，社会财富分配出现失衡，全球8%的人口拥有85%的财富，甚至引发了经济危机和社会分裂。 田明引用彼得·德鲁克对企业社会责任的阐述，第一是为客户提供好的产品；第二是为员工创造收入和个人发展空间；第三是社会责任，积极参与社区建设。 在其看来，“商业向善”有三个含义：一是商业的发展有助于提升公众福利；二以对社会和环境是否友好，检验商业模式的优劣；三公益慈善事业以商业方式运营更有效率。 “业内已实现的一个基本共识是，不仅要实现股东价值，也要关注利益相关者价值，从而实现社会更美好”，他说。[详情]

　　 新浪财经讯 12月2日消息，广联达董事长刁志中今日在北京“第五届中城联盟论坛”表示，建筑业是一个相对传统的行业，数字建筑是建筑业获得新生的突破口。 刁志中认为就房地产而言说，二元时代，按照图纸进行实体建设，一旦产生问题是不可逆的，代价太大。而三元时代，可以通过技术把设计的想法，形成建筑模型，仿真优化后再进行实体建设。成本更低，效率更高，效果更好。[详情]

　　 新浪财经讯 12月2日消息，北京师范大学金融学教授钟伟今日在北京出席“第五届中城联盟论坛”表示，过去20年，房地产行业40%的企业死掉了，这个行业还能干吗？她认为地产业并不存在上半场和下半场，只能以现在的趋势，推测未来。所以，企业要不悲不喜，做好自己。 谈及宏观经济形势时，钟伟认为如果2020年用量化的方式表达，经济增速会变慢。但是虽然和过去比现在是慢了，中国经济还处于第一方阵内，并且2020年中国将采取更为积极的财政和货币政策。[详情]

　　新浪财经讯 12月2日消息，链家董事长左晖今日在北京出席“第五届中城联盟论坛”时表示，房地产行业的数据电子化各个维度做得都不够，未来整个行业的线上化应该是非常大的，或者是非常确定的趋势。只有将房地产行业数据化，才能直观反映现实市场，最终让整个行业能更懂消费者。 “未来房地产行业，随着新技术互联网大数据的融合，会将产生一个重大的变化——线上移民。”左晖如此说道。 谈及房地产行业未来发展方向时，左晖表示过去二十年，房地产行业的公众号大都是To B的，房地产行业C端没有那么重要，对于C端的研究不够。如果未来十年，总体每年销售规模，从2100万套降低到1300万套，供求关系发生很大变化，房地产大概率事件是C端在产业链中的价值提高，C端的作用将越来越大。[详情]

　　 新浪财经讯 12月2日消息，世联行董事长陈劲松今日在北京出席“第五届中城联盟论坛”时表示，作为地产观察家，过去四十年，我们最大的判断失误是什么？没想到中国城市化这么快，想象不到北京，上海，深圳的房价进入全球top10。今天中国城市化60%左右，未来达到75%以上，还有10-15年时间，这是房地产行业的底气所在。 陈劲松认为如果说中国城镇化率有一个最大的边界的话，那就是人口。在7成的人口已经是非农的情况下，总体城市化率还会像以前一样快速推进吗？人口结构迅速变化，城市人口流动不均衡，以及棚改高潮褪去，都会成为全域发展的制约。 陈劲松认为另一个影响中国城镇化率的就是杠杆问题，以前企业有加杠杆的空间，高房价也使得消费者有加杠杆的空间。但目前中国居民杠杆已是新兴国家最高，这将影响未来中国房价怎么走。[详情]

　　新浪财经讯 中化集团董事长、党组书记，中国化工董事长、党委书记宁高宁今日在北京出席“第五届中城联盟论坛”时表示，所谓百年未有之大变局，从其自身30年的从业经历来看，世界的变化包含了三个方面：第一个变化是西方世界的变化，包括此前被视为很牢固的社会价值观的变化；第二个变化是对于中国看法的变化，西方世界对中国人期望的变化；第三个变化是全球经济一体化的变化，各方交流正变得困难。 “过去我们所以为的普世价值，逐步在消失。企业随之而来变化是，由股东利益最大化，变为对社会、环境等负责，再就是科技进步带来的技术壁垒和争夺”，宁高宁称。 在宁高宁看来，世界变局的出现可以归结为经济的变局，主要是因为西方稳定的中产阶级人群在减少。 如何以不变应万变？具体到房地产行业，宁高宁强调，一定要产业升级。“不是要建不一样的房子，而是建设房子的材料、方式、人工管理等等都要崇尚科技，通过科技实现真正的进步”。[详情]

　　新浪财经讯 建业集团董事长胡葆森今日在北京出席“第五届中城联盟论坛”时表示，当前，有新项目开工的房地产企业已经不足1万家，已经有9成企业被出局，房地产行业洗牌加速。 胡葆森称，过去十五年是房地产行业洗牌的过程。“有的从小到大，有的从大到小，有的改行，有的出局了”。 他强调，200多亿平的房子，是房地产对于中国城镇化的贡献。 “商海沉浮40年，个人最大的感受是，‘天时’只能顺，‘地利’只能借，只有‘人和’可以力求。换句话说，商道就是赢取民心”，胡葆森表示。 在谈到建业自身发展时，胡葆森表示，建业地产一直秉承省域发展战略，进入了123个城市，实现双千亿，用工人数突破30万，全省纳税仅次于河南烟草，并形成了完整的产业链闭合。 据其预计，中国房地产至少还有10年到15年的好日子。[详情]