马光远：现在，可以谈谈房地产市场的反弹了_新浪财经

现在，可以谈谈房地产市场的反弹了

👉文｜马光远

在9月24日，央行宣布降低存量房贷利率，统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，支持收购房企存量土地等重磅级政策之后，我在之前的文章中认为，央行关于房地产政策的含金量不容置疑，对整体房地产市场的支持，我个人认为就央行的层面，已经尽力了。

这些调整的政策，也是我2022年以来不断呼吁的，总算有了结果，作为一个中国经济的观察者和研究者，背负很多攻击，坚持客观事实，坚持建言，其中的辛酸，只有我自己知道，但看到政策终于落地，内心还是非常欣慰。

在央行的政策出台之后，大家都在问：中国房地产市场会怎么走，房价见底了吗？

这个问题，在之前的文章中我专门谈过。内容如下：

说实话，鉴于市场调整的时间过长，幅度过大，目前中国房地产市场目前的情况依然是严峻的，市场的风险依然没有明显好转，预期依然很弱。

从房地产市场的指标看，房地产开发投资、房地产销售、新房开工面积等主要指标距离历史高点差不多都腰斩，房价下调超过30%的城市也是大多数，所以我一直认为，从数据看，市场的均衡点已经到了，市场在某种程度上已经调整过度，但为什么市场仍然在深度调整。

原因很简单，市场的主要风险并没有彻底出清。

特别是保交房的风险，以及开发商的资金链引发的行业风险并没有见底，这导致风险的恶化和市场的踩踏效应，导致市场信心极为脆弱，任何风吹草动都如惊弓之鸟，引发市场更大的恐慌。

而解决风险的关键就在于通过强有力的针对性强的政策对抗风险，在现在的情况下，市场靠自身调整无法完成风险出清。

所以，我一直强调，政策要及时，要精准，要狠一点，要矫枉过正，政策不怕过量，就怕不足。

根据政策的不同力度，我个人认为，未来中国房地产市场有三种可能得走势：

第一种，最乐观的走势，在政策的加持下，今年年底市场见底，风险出清，市场开始缓慢复苏，前提是政府为化解风险提供强力保证。为保交房，为房地产市场的资金链和库存尽政策的所有可能性，甚至提供隐形的担保。

第二种走势，在缺乏政策强有力支持，或者政策依然迟缓的情况下，鉴于市场风险依旧恶化，市场会继续反应过度，市场见底的过程还需要3到5年时间。参照过去的国际惯例，在这个过程中，房价可能出现普遍腰斩（包括一线城市）的情况。

第三种可能，也就是最悲观的情况，参考日本模式，由于政策干预失败，经济大周期巨变，人口等达峰，房地产可能陷入超过10年的低迷，这是我们最不愿意看到的，也是我们政策需要极力避免出现的情况。

我在文章的最后提到：房地产选择哪一种走势，关键仍然是政策的力度和政策的精准，只要我们下了决心要稳住市场，就一定可以稳住。但现在是必须采取行动的时候，我们不能说别无选择，但确实已经没有时间再等待了。

这里提一下，我在之前的文章中之所以提到三种可能，并且不断强调强有力的政策的及时出台，是鉴于过去一两年房地产政策的真实逻辑：

从2023年7月份中央政治局提出：适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

应该说，当时这个判断是非常正确的，但政策的调整迟迟不落地，特别是改善性的政策，在实际层面一直坚持的是最严的惩罚性的政策，二套的首付比例高，利率高，有些地方二套的首付比例高达70%，这显然不是鼓励，而是惩罚。但是，这样的政策却迟迟得不到改变，令人匪夷所思。

基于此，考虑到央行这个层级的政策，要最后到各部门，以及各个城市落实也比较难。所以，我期待的是高层会议的权威以及明确的政策信号，可以说，这次中央政治局会议，关于房地产市场的信号和表述“简单粗暴”：明确提出“要促进房地产市场止跌回稳”，也就是说，为房地产市场明确划了底线，就是不能再跌了，这在过去的政策上是从来没有过的。

过去对房地产市场的描述都是“推动房地产市场健康发展”，大家知道，在汉语的语境中，“健康发展”是个弹性非常大的，目标也比较模糊的词汇。这次则直接是“止跌回升”。同时，我认为这次的“商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量”，可以说，直接打到了房地产市场的七寸。

如果说一二线还缺房子，则三四线目前面临的问题就是房子绝对过剩，对三四线城市严控新开发才是解决的关键。

最后，政治局会议重申了对央行9月24日政策的支持：要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。

在这里，我认为，调整限购政策主要针对一线，我过去也一直讲，楼市的风向标是一线的走势，一线如果能够有力度的优化限购，才叫动真格。还提到房地产市场完善财税的问题，我个人的理解，房地产交易环节的税费太高的问题，该解决了。

可以说，这一轮房地产救市中，税费的调整是迄今为止唯一缺席的政策。政策中强调不够的，我认为是保交房以及解决房地产系统性风险的决心，这点，恐怕还需要进一步的强有力的政策，这是对市场信心的最大保障。

政策力度有了，目标有了，决心有了！我之前呼吁的强有力的政策的预设前提也实现了。

我认为，现在可以谈市场的反弹了。

鉴于房地产市场的主要数据距离历史高点基本腰斩，市场在数据上调整过度是不争的事实。这个时候，政策如果及时落地，房地产市场最起码阶段性反弹就是大概率。所以，关键是各部门如何及时落地政治局会议的精神。

我建议所有部门像央妈学习，9月26日开会，9月27日就宣布降准降息，如果我们每个部门都像央妈，何愁市场不反弹！

（转自：光远看经济）