烟台高端楼市的天王山之战

7月11日，鹿鸣小区西边的福临夼，悄悄挂出来一块地，

地块在梁家消防站东边，背后就是岱王山，容积率是1.1。

再往前数1个月，鹿鸣南也出让了一块地，容积率也是1.1。

更劲爆的是，鹿鸣西南地块规划调整，一宗原本的农林用地改为R2类综合用地，

再往前数几个月，山东工商学院北校区规划公示，就在鹿鸣往南的竹林路路口。

这么多消息串联在一起，鹿鸣周边就像站在风口的胖乎乎动物。

刚来工商学院当老师的超哥，看到我朋友圈里发的这些消息，一脸懵逼的问我：

鹿鸣到底是个小区，还是个中心坐标？

这也不怪超哥困惑，

因为在今年之前，鹿鸣确实只是一个小区的名字。

1

2023年2月15日，情人节的余温还在，烟台迎来疫情后的第一波小阳春。

翡翠长安成交了第一套二手房，345万的成交价格刷新了三滩板块二手房的最高成交价，

那个时候绿城玉园还是延期的融创壹品，东宸府还是一片待拆迁区域。

但谁也没想到，这竟然是三滩板块最后的高光时刻，

在那之后，翡翠长安又陆续成交的20多套二手房，

却再无185户型的身影。

潜心研究烟台楼市多年的王阿姨在几年前就说：

250万是三滩板块的生死线。

中海长安云锦精装洋房带车位，最新价格250以内；

国泰海韵华府178平洋房或者顶阁产品，算上精装价格在250以内；

保利明玥春江洋房装修后的价格也在250万之内。

莱山市场就像中国房地产市场的一个缩影，

在高周转时代，

高端是开发商的禁区，重仓改善可以赚的盆满钵满。

当然，这些改善项目，都要被冠上高端的称号去宣传，

高端会所、高端装修，以及高端的外立面。

现在潮水退去，人们才突然发现，喊了那么多年高端的三滩，鲜有200平以上的户型，

而莱山300万以上的房源，有2/3集中在

鹿鸣小区周边。

有一次王阿姨在盘点完莱山的全部小区房价后，感慨的对我说：

300万在莱山，是改善和高端的分水岭。

5月东宸府开盘，加之下半年还有新项目要开盘，烟台的目光从三滩转移到凤凰湖。

30万的宝马i3是工业垃圾，18万的宝马i3是工业奇迹。

200万的凤凰湖板块是配套齐全，300万的凤凰湖板块是再考虑考虑。

凤凰湖用尽洪荒之力，还是无法撼动山和海，这两个骨子里彰显高端的自然资源，

贝壳历史上成交1000万以上的房源有5套，要么看海，要么靠山，无一例外。

就在凤凰湖板块的话题炒作的热火朝天的时候，绿城诚园成交了一套二手房，

毛坯价格1260万。

从三滩到凤凰湖，改善板块轮流转，

鹿鸣板块独守高端。

2

超哥去年一直在和我讨论一个问题，

如果以后他有了400万，买哪里最合适。

去年我告诉他，放心买鹿鸣，

今年我会告诉他：

放心买鹿鸣板块。

鹿鸣小区已经是20多年前的事情，但鹿鸣板块，最近几年才开始显露端倪。

莱山的高端属性，一直隐藏在岱王山山脚。

第一代高端小区台湾村和桃源一品，在紧挨着芝罘区的山脚下，

第二代高端小区鹿鸣、万泰、绿城诚园、黄海明珠山庄在另外一个山脚下。

但由于中间有山体和公园的间隔，几个小区一直是点状发展。

2020年年底，绿城大手笔拿下福临夼地块，莱山楼面价首次破万。

一年后，蓝天以1.2万的楼面价拿下绿城隔壁地块，刷新烟台土地楼面价。

彼时的鹿鸣，还只是一个知名小区，

塔山南路刚建成通车，塔山北路快速路还没公布规划，

鹿鸣南地块规划出来后，很多朋友都来找我咨询，但问的最多的问题，不是值不值得买，而是

怎么才可以买到？

之前还有部分人说鹿鸣位置有点偏，生活不方便。

但半年内，土地改规划、地块出让后火速公布设计规划，竹林路双向6车道运营通车，

鹿鸣周边分散的几个小区，就这么连成一片。

在这些规划之外，还有一个被很多人忽略的重磅消息，

莱山实验二小扩建。

而在这之前，板块内的两所学校，莱山实验二小和御龙山学校，都已经是烟台有口皆碑的优质教育资源。

御龙山学校更是跻身芝罘区前三甲。

现在万事俱备，东风已来，几年之后，

就会形成一个全新的鹿鸣板块。

3

2024年8月29日，微博上爆了一个热搜：

上海高端项目中海领邸·玖序二期开盘，半小时内售罄，销售额31.6亿元。

这是上海8月份以来第三个开盘售罄的项目，3个项目总销售额突破100亿。

2024年，上海已经有12个豪宅项目开盘售罄。

过去几年，是中国房地产历史上最难熬的几年，所有城市所有人都在给房地产和经济发展寻找突破口。

上海豪宅的热销给了全国一个启示：

还是有钱人的钱好赚。

如果烟台要用豪宅产品带动市场，

那鹿鸣板块是最好的选择。

我把这个逻辑讲给超哥听，超哥表示不理解。

鹿鸣板块到底有什么？

鹿鸣来之前，这一片叫做迟家。

王阿姨就是在迟家出来的，她说鹿鸣小区建设之前，这里是迟家村。

鹿鸣开工之后，所有的配套接踵而至。

莱山实验二小落地、二中东校落地，周边振华超市一个接一个开业。

迟家人逛街再也不用去芝罘，即使观海路开通后去芝罘方便了太多。

随后万泰麓溪公馆、黄海明珠山庄、绿城诚园陆续建成。

王阿姨说那会她也不明白，为什么高端小区都扎堆来这里，房子越盖越大，房子越盖越高端，

多年之后她才明白，原来这叫资源，

而现在，有了一个更加时髦的词，

叫圈层。

鹿鸣小区只是一个开始，现在鹿鸣板块的资源和圈层已成，这是烟台其他板块无法学习和超越的。

现在鹿鸣小区已经20多年了，但鹿鸣板块的迭代刚刚开始。

悦庄之后，绿城在福临夼地块也开发了一个纯洋房小区绿城春熙海棠，

加上之后的蓝天在春熙海棠旁边即将开发的一个洋房和一个叠拼项目、鹿鸣南的纯洋房小区项目，

也就是说，鹿鸣板块内已经规划有5个纯洋房小区。

并且绿城春熙海棠现在已经整体交付，实景可见。

洋房产品搭配靠山面海的天然配套，春熙海棠成功给板块打响了迭代的第一枪，

也掀开了鹿鸣板块高端产品迭代的序幕。

超哥说他听完这个解释就懂了，总结下就是，

圈层、配套、产品、环境，成为鹿鸣板块四大坚不可摧的护城河

或许多年之后，再来看今年初生的鹿鸣板块，会有更多感慨，

历史的车轮总是向前，在不经意间调转一个方向，留下深深的车辙印。

21年前的鹿鸣小区改变了迟家

2024年的鹿鸣板块，

会改变莱山吗？

海量资讯、精准解读，尽在新浪财经APP