926政治局会议出现两个新提法，有何意义？|限购_新浪财经

中共中央政治局9月26日召开会议，分析研究当前经济形势，部署下一步经济工作。会上提及的房地产相关内容如下：

要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。

此次会议有以下几大关注点：

会议时间选在9月底，而非10月

9月24日，三大部委领导（中国人民银行行长潘功胜、国家金融监督管理总局局长李云泽、中国证券监督管理委员会主席吴清）刚出席完国新办关于经济高质量发展的发布会，紧接着26日，中央政治局会议再次召开会议，会议如此密集，并放出政策大招，实则是向外界传递积极信号，以稳定预期，增强大众对政府，对经济发展的信心。

两个新提法：止跌企稳&回应群众关切

第一个首次提“要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量”，这是对当前行业形势的最深刻认知，市场的下跌已是不可避免，一是房屋成交的量快速萎缩，二是房屋成交的价格的下探，成交量的下跌与房价不稳也不无关系。

给出的解决方案有12个字“严控增量、优化存量、提高质量”，把房价稳住了，能解决很大问题。严控增量对应着政府端的决策，意味着政府要继续控制土地出让，要继续过苦日子，上下游的产业链也要继续过苦日子；优化存量意味着要想方设法推进“去库存”，清除历史包袱，这也就要求不仅开发商要努力推进库存去化，银行、政府等都要积极支持“去库存”，收购存量房用作保障性住房的推进要加快，也要保障“白名单”的落地实施，压力给到了银行及金融机构端；提高质量一方面是给开发商提出要求，要提高房屋质量，即一直所倡导的建设“好房子”，要绿色、低碳、智能、安全，还要交付好，服务好；另一方面也是给政府提出新要求，强化保障房建设，补齐民生保障的短板，助力更快形成“租购并购”和“市场与保障”并行的“双轨制”，无论是是租还是买，都能享受到同等权益，享受到公平一致的公共服务。

第二个首次是“要回应群众关切”，这里面的核心命题是保障民生，保障居民的住房需求实现，会议提及两个政策手段，一是调整限购，二是降低存量房贷利率。首先看限购，目前放眼全国，仍在限购地区已经比较有限，主要还是北上广深几个一线城市及海南等，而且北上广深的限购也在不断的做边际放宽，作用且先不说，但从政策本身的出发点来说，是为了解除行政性政策的硬性约束，让购房权完全回归居民本身，再加上对首付比、补贴等政策，政策所能给到的支持也倾向于全给到。

再看存量房贷利率，这个问题现在被讨论的频率也是极高，2023年8月存量房贷利率已下调过一次，但仍在高位，2024年9月24日的发布会上，央行行长宣布“引导商业银行将存量房贷利率降至新发放贷款利率的附近，预计平均降幅大约在0.5个百分点左右”，预计这一项政策将惠及5000万户家庭，1.5亿人口，平均每年减少家庭的利息支出总数大概1500亿元左右，目前这一政策还未出具体细则，但已经是板上订钉的事情。政策目标很明确，减轻居民的还贷压力，缓解居民停贷或提前还贷问题，引导居民将资金用于消费或投资。

新模式是中长期目标，要稳步推进

会上提到“抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式”，关于新模式的命题，2021年12月中央经济工作会议上就已开始提及，是为解决行业中长期发展提供了解决方案，通过改革的方式解决行业发展中遇到的问题，建立新的发展模式，保障行业在未来长期内的稳健发展。

我们此前也在文章中提出，构建发展新模式的“四个一”要点：坚持一个基调——房住不炒；把握一个核心——以稳为主、化解风险、消除“三高模式”弊端；建立一种制度——租购并举、市场+保障“双轨制”；实现一个目标——建设“好房子”，实现高质量发展。而实现构建发展新模式的路径和手段就是改革，包括土地制度，财税制度、预售制度、金融制度等，或破旧立新，或持续完善，条件不一，方式有异，具体详细请参见《最新指示！事关房地产》一文，细节之处不再赘述。

政策不仅要出，还要出的快

当前行业出现的问题，归根结底是信心的问题，没有预期，不愿消费，不愿买房，除了现实的困境外，预期差也是最核心的原因。要解决这一问题，既需要有政策出台，有针对性解决问题，更要快速的把细内容细则推出来，政策一日不出，就可能会有变数，就很难稳定民心，难免横生枝节，产生观望情绪。

落地的政策才会有实效

从行业阵痛以来，政策其实也在不断更新救市，但很多政策却始终未见到明显成效，一方面是政策的针对性有了偏差，未解决根本问题；另一方面就是政策落地难，这主要反映在各个金融端的政策上，比如“三支箭”、“白名单”等，因为在市场化、法治化的原则下，金融机构做出的决策也必然是完全自愿且风险避规的。

行业阵痛后，银行的压力也是肉眼可见的在增加，比如净息差降低、利润缩水、不良债务攀升等。从企业端来说，很明显，房企暴雷了，一方面，银行失去了大客户，另一方面，出险的企业可能也很难按时偿还借款，有些自然也就成了不良贷款。倘若银行实力偏弱，过分依赖单一房企而活，一旦房企倒下，银行也可能被拖垮。

从老百姓的角度说，就业不好，收入不好，肯定不愿意按揭买房，买了房可能停贷，或提前还贷，那对银行来说，肯定是不想接受，但是要是降低存量房贷利率，银行的收益也会受到影响，也会意愿不高。

所以要解决这个问题的核心，是要在银行与企业、居民之间找到一个利益的平衡点，让银行或者其他的金融机构也有这个意愿给予企业和居民支持，比如给银行更多的注资、降准等等，确保出台的政策能真正的落到位，取得实效，否则政策不仅会失效，还会进一步影响行业信心和预期。

政策还会继续，还得继续支持

当下，无论是从宏观，还是微观体感来看，行业形势都不容乐观。根据国家统计局的数据，房地产行业各个指标表现均不尽人意。房地产开发投资自2022年开始已经连续跌了近3年。新房销售业绩累计同比降幅还在20%附近徘徊，大概率2024年全年新房成交量或跌破9万亿，新开工、施工指标始终不振，“保交付”的难度攀升，房屋竣工面积降幅不断扩大，企业经营压力有增无减，现金流还是继续恶化，少量的现金支撑不起巨量的债务。

从当前的现实和政策的导向看，政策会继续发力支持，也必然要继续支持，现在的问题已经不仅仅在行业内，对经济，对就业，对社会，对金融的影响都在加深，单单靠地产企业根本没有可能改善行业现状。

下一个政策会在什么时候？会不会在930，拭目以待吧。

图表：历届中央经济工作会议&中央政治局会议内容对比