近日,住房和城乡建设部副部长董建国在国新办新闻发布会上表示,研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险这三项制度,构建全生命周期的房屋安全管理长效机制。会上透露上海等22个城市正在试点。
其中,“房屋养老金”被再次提及,随之而来的还有对“房屋养老金制度”的各种声音,引发热议。房屋养老金制度是什么?具体怎么做?有自媒体称“房屋养老金是变相的房产税”?房屋养老金老百姓要直接出钱吗......
一时间,“房屋养老金”相关话题受到广泛关注,派派君一文梳理大家关心的热点问题。
![资料图/羊城晚报记者 陈玉霞 摄](http://n.sinaimg.cn/sinakd20240826s/67/w1000h667/20240826/0fdf-fd22006dca4ee2231986b30fd337a12a.jpg)
房屋养老金制度是什么?
房屋养老金等制度的提法并非今年才出现,自2022年来便已频繁出现在官方文件、会议、讲话中。2023年以来,住建部方面更是多次公开表态,要研究建立房屋养老金制度。
但从公开信息来看,目前,国内关于房屋养老金还没有统一的定义。
中央财经大学教授、法学院院长尹飞发文表示,房屋与普通商品相比,其生命周期较为漫长。在这个过程中,为了保障房屋安全与正常使用,必然会出现房屋及其附属设施设备的保养、维护、维修乃至更换、重建的费用。这类费用,就可以称作“房屋养老金”。目前制度设计中涉及的房屋养老金,仅限于城市规划区内、以区分建筑物形式存在的住房。
华创证券研究所副所长、首席宏观分析师张瑜表示,当前,地方一般将住宅专项维修资金称作房屋养老金。我国住宅专项维修资金的模式主要是“业主交存、专户管理、专项使用”。2021年起,住宅专项维修资金的用途,从存量房维护扩大至老旧小区改造。房屋养老金个人账户已通过缴纳住宅专项维修资金建立起来,此次试点的重点是政府把公共账户建立起来。
![资料图/羊城晚报记者 陈玉霞 摄](http://n.sinaimg.cn/sinakd20240826s/150/w1000h750/20240826/4f0e-246e3f429ccf011bb9a0c00c8e08a06f.jpg)
房屋养老金业主需要直接出钱吗?
中央财经大学教授、法学院院长尹飞表示,这次建立的房屋养老金制度,主要是使用公共资金、建立房屋养老金公共账户。目前,房屋养老金公共账户的款项来自于公共资金,按照“不增加个人负担,不减损个人权益”的原则,由地方政府探索资金筹集渠道。因此,此次建立的房屋养老金公共账户不会加重业主负担。
房屋养老金需要个人承担的,也就是个人账户部分,实际上就是现行的住房专项维修资金,这部分款项,依据《中华人民共和国民法典》本应由业主承担;按照目前的制度设计,在购买商品房或者房改房时业主就已经预缴过,其主要用于保修期满后住宅共用部位和共用设施设备的保养、维修和更新、改造,此次房屋养老金制度建设的重点是公共账户。
上海市房地产科学研究院院长、研究员严荣的观点也表明,当前研究建立房屋养老金公共账户,并不需要老百姓直接出钱。
![羊城晚报资料图](http://n.sinaimg.cn/sinakd20240826s/763/w1000h563/20240826/0349-0a0e4cf33fb4ffbcc8e1cf69ac897a24.jpg)
房屋养老金不是房产税
上海易居房地产研究院副院长严跃进表示,房屋养老金不是房产税,目前一些自媒体称“房屋养老金是变相的房产税”是错误的。
严跃进介绍,房屋养老金由个人账户和公共账户组成。其中,个人账户由原先的物业维修基金平移过去,不需要业主再出资。而公共账户是后续会加快建立的,是政府自己会筹资的,也不需要个人出资。严跃进称,这次建立的房屋养老金制度,主要是使用公共资金建立房屋养老金公共账户,“政府出钱让我们的房子,老房子变成好房子”。
中国社科院研究员、中国城市经济学会房地产专委会主任王业强表示,房产税是财产税,是居民持有房屋不动产而需要上缴国家的税收。房屋养老金则是为房屋未来维护和修缮而设立的资金归集账户。二者性质上有本质不同。房产税是国家为了支持城市建设和公共服务而征收的,与小区内的绿化和公共区域关系不大。而房屋养老金则是为了确保居民住房保持良好状态,能够抵御时间的侵蚀而设立的一项制度。
![资料图/羊城晚报记者 陈玉霞 摄](http://n.sinaimg.cn/sinakd20240826s/150/w1000h750/20240826/ed01-d560571e0d8f6abff8cce2381621b8b0.jpg)
房屋养老金的钱从哪里来?
“针对房屋养老金,住建部提出试点的重点是把公共账户建立起来,而公共账户的资金来源也成为各界关注的焦点。其中,按一定比例计提项目土地出让金、维修资金增值收益、财政补贴、创设配套金融产品等,或是重要探索方向。”中指研究院市场研究总监陈文静称。
中银证券分析师认为,房屋养老金的资金来源或有业主缴存、财政补贴、维修资金增值收益结余等方式。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉预计,房屋养老金制度将与个人养老金制度相似,由个人与公共账户构成。第一支柱是公共维修基金,由全体业主在购买新房时归集和共同所有,进入个人账户;第二支柱类似企业年金,比如让一定比例土地出让金、财政奖补、公共维修资金增值收益、公积金增值收益等进入公共账户;第三支柱应该是商业性质房屋养老金,包括房屋综合安全保险以及商业性房屋养老补充等。
![资料图/羊城晚报记者 陈秋明 摄](http://n.sinaimg.cn/sinakd20240826s/763/w1000h563/20240826/f2cb-669e2bf7e754d6f119bdcbae5f8feffd.jpg)
为什么要建立房屋养老金制度?
步入存量房时代,越来越多房屋出现老化,存在的安全隐患问题,不容忽视。2022年“4·29”长沙居民自建楼房坍塌事故,以及过去大大小小因房屋老化、体检缺失带来的房屋坍塌事故,教训极其深刻,令人痛心。
我国关于住宅的维修、更新、改造,实际上已有一项固有“资金池”——住宅专项维修资金。在已有住宅专项维修资金制度的情况下,为何要探索新的房屋体检、养老、保险制度?
华创证券曾发表研报表示,一方面,部分地区的老旧房屋体量大,但住宅专项维修资金体量小,难以满足房屋维修需求。另一方面,受申请动用程序繁琐等因素影响,当前住宅专项维修资金的提取率较低。2022年底,北京商品住宅专项维修资金提取率不足10%;2019年底,山东的提取率只有3.3%。
因此,建立房屋养老金制度,便是意在补齐上述问题的短板,为保障房屋安全进行制度性兜底。
“近年来各地政府都在积极探索建立房屋养老金,城市政府通过地方财政补贴一点、土地出让金归集一些、住房公积金增值收益分配一点、原公房出售资金等多渠道归集,探索建立一个稳定的能用于存量房安全体检、安全管理、维修更新补助的资金池。”浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬称。
房屋养老金有可借鉴的经验吗?
放眼全球,英国、美国、荷兰、新加坡等国家,以及我国香港地区已在房屋养老金制度上先行,提供了“他山之石”。
![新加坡街景。图/新华社](http://n.sinaimg.cn/sinakd20240826s/267/w640h427/20240826/056e-91b84e89607a664690054a25ef6e14d6.jpg)
一方面,通过立法确立、规范制度。
例如,通过立法对房屋养老金的管理、收缴和使用进行规定。这项制度在新加坡叫“备用金”制度,来源于其1968年制定的《地契分层法令》;美国则通过制定《统一建筑物区分所有权法》《公寓所有权创设模范法》《统一共同权益产权法》对房屋维护资金的管理、收缴和使用进行了立法规定。
另一方面,强调畅通多元融资渠道,解决资金不足问题。
例如,英国的住房维修制度投融资模式已逐步由政府补助转向政府借贷、资本发行、私募基金等;荷兰则建立了融资担保机制,使住房协会成为吸收社会资金和专业力量的重要载体;中国香港地区则通过增加公共资金、金融机构贷款、法定机构发行债券、私人资本投入等多种融资手段,形成了多元供给的资金结构。
另外,部分国家和地区也重视保险制度。
以美国为例,美国业主协会通常会购买物业保险,弥补自然灾害、意外事故或其他不可预见的事件所造成的损失。保险还可以为电梯、空调系统、屋顶等公共设施和设备提供额外的保障。
在中国香港地区,维修资金管理制度中也包括保险制度,如果为社区公共设施设备投保,当设备因意外需要维修时,保险公司将会进行理赔。
来源 | 综合建筑杂志社、澎湃新闻、中国证券报、南方+、第一财经、蓝鲸新闻、每日经济新闻、新华社、人民日报客户端等
话题主持 | 羊城晚报记者 梁泽铭
编辑 | 木言
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