前50房企累计新纳储降3成 | 2024年1-6月房地产企业新增土地储备报告|平方米_新浪财经

摘要：从权益拿地金额来看，1-5月土地投资力度最大的企业依然是华润置地，其次为滨江集团、绿城中国，权益拓储金额分别为180.1、161和125.6亿元。（报告期：2024.05.23-2024.06.18）

观点指数前50房企累计新增拿地建面2213.38万平，同比下降26.63% 1-5月前50房企新增土地的建筑面积为2213.38万平方米，同比下降26.63%。其中，石家庄国控、华润置地、中国铁建新增全口径土地储备分别为165.95万、149.79万以及90.8万平方米，处于领先位置。值得注意的是，招商蛇口和保利发展控股5月积极拓储，排名分别跃升至第五名、第六名。

一二三线城市供应建面16096.52万平方米，环比上升10.26% 报告期内一二三线城市供应住宅用地569宗，供应土地规划建筑面积3502.38万平方米，环比上升约13.22%，同比下降38%；供应土地起始楼面价4179元/平方米，环比上升20.33%，同比下降8.1%。本月土地供应水平环比回升，不过某些城市按批次供应的数量和体量有所减少。

二三线城市土拍平淡，一线成交总价和楼面价同环比双上升一二三线城市成交住宅用地369宗，成交土地规划建筑面积2113.28万平方米，环比上升12.52%，同比下降41%。在三个线级城市中，仅有一线城市的成交总价和成交楼面价同环比均上升。

不少城市老旧小区改造开工率超50%，企业介入要趁早中央财政支持部分城市实施城市更新行动，对示范城市给予定额补助，未来会有更多的城市受益。对于企业来说，可以寻找具有潜在改造需求的城市，通过早期介入升级改造，从而拓展业务，提高营收。

前50房企累计新增拿地建面2213.38万平，同比下降26.63%

观点指数发布的“1-6月房地产企业新增土地储备报告”显示，报告期内前50房企单月新增土地建筑面积195.66万平方米，同比下降73.42%（环比上月再降两成）。

数据来源：观点指数整理

1-5月前50房企新增土地建筑面积2213.38万平方米，同比下降26.63%。其中，石家庄国控、华润置地、中国铁建新增全口径土地储备分别为165.95万、149.79万以及90.8万平方米，处于领先位置。

值得注意的是，招商蛇口和保利发展控股5月积极拓储，排名分别跃升至第五名、第六名。

从权益拿地金额来看，1-5月土地投资力度最大的企业依然为华润置地，其次为滨江集团、绿城中国，权益拓储金额分别为180.1、161和125.6亿元。另外，建发房产和国贸地产的权益拿地金额分别为119.5亿和107.4亿元，紧随前三之后。

而在新增货值中，招商蛇口前五月的新增货值为289.2亿元，排在第二位。5月分别在广州黄埔和中山东区增储，其中广州市黄埔区护林路以南、镇东路以东HPG-DS-26地块为公司控股子公司招商局置地有限公司（公司间接持有其 74.35%的股权）之控股子公司新获取的项目。

另外，单月拿地力度较大的房企还有中海地产、安徽高速地产集团、海开控股、深圳地铁等企业，拿地金额超过20亿元。

一二三线城市供应建面16096.52万平方米，环比上升10.26%

观点指数监测的一二三线城市数据显示，报告期内土地供应数量5962宗；供应土地规划建筑面积16096.52万平方米，环比上升10.26%，同比下降14%；供应土地起始楼面价1304元/平方米，环比上升16.12%，同比下降27%，连续3个月环比上涨。

数据来源：Wind、观点指数整理

住宅用地方面，报告期内一二三线城市供应住宅用地569宗，供应土地规划建筑面积3502.38万平方米，环比上升约13.22%，同比下降38%；供应土地起始楼面价4179元/平方米，环比上升20.33%，同比下降8.1%。

数据来源：Wind、观点指数整理

期内，上海市土地交易市场发布今年第三批次商品住房用地出让公告。本批次共有4幅地块，其中2幅位于中心城范围，1幅位于主城片区，1幅位于新城。总出让面积约15.29公顷，总起始价84.21亿元。

自本批次起，上海取消商品住房用地溢价率10%的上限要求，成交地价由市场化竞价确定，进一步提升土地资源市场化配置效率。据悉，溢价率10%的上限要求源于2021年。2021年4月，上海为每宗土地设置起始价的同时，还设置中止价和最高报价。同时，最高报价一般限定为起始价的110%，即溢价率上限为10%。

报告期内，北京发布了2024年第二轮拟供应商品住宅用地清单，共涉及23宗地，土地面积约122公顷，建筑规模约243万平方米。清单内项目将于2024年6月4日至9月6日进行供应。

本轮次加大向城市副中心及多点地区的供应力度，占比达七成（环比第一批上升两成），14宗87公顷，中心城区安排了7宗31公顷，生态涵养区安排了2宗4公顷。23宗用地中有八成以上位于轨道站点周边等交通便利及配套成熟的地区，促进站城融合、产城融合与职住平衡。

具体来看，23宗地块中位于通州区的有4宗，大兴区、顺义区、丰台区各有3宗，朝阳区、昌平区、房山区各2宗，海淀区、石景山区、门头沟区和延庆区各1宗。

5月23日，广州公布2024年第二批拟供30宗商品住宅用地项目地块，其中14宗曾在第一批清单中出现。该批次地块主要集中在中心城区，如荔湾、海珠、天河等，总用地面积超127公顷，建筑面积达358万平方米。出让公告预计将在2024年5月22日至8月21日期间发布。

期内，广州挂牌6宗地块，起价38.22亿元，总出让面积25.68万平方米。其中花都区2宗，天河区、白云区、荔湾区和南沙区均为1宗。

报告期内，二线城市供应住宅用地159宗，供应土地规划建筑面积606.14万平方米，环比上升88.56%，同比下降28.25%；供应土地起始楼面价5164元/平方米，环比下降5.3%，同比下降25.55%。

武汉、苏州、杭州、温州是报告期内的主要供地城市。武汉以拍卖方式出让21宗地块，分布于武汉经济技术开发区、蔡甸区、武昌区、青山区、东湖新技术开发区、洪山区等。土地面积总计138.6万平方米，建筑面积总计278.3万平方米，总起拍价达136.77亿元。

其中，P（2024）040号为此次起拍价最高的地块。该地块为武汉经济技术开发区13C4地块，是体育用地，土地面积424948.86平方米，建筑面828650 平方米，起拍价23.76亿元。

苏州市区挂牌3宗低密住宅用地，起始总价约20.9亿元，计划于7月10日出让。3宗地分别位于姑苏市中心、狮山商务创新区及太湖科学城，面积共计129亩。姑苏区Z08号地块和高新区狮山商务创新区Z11号地块，起始楼面价分别为20500元/平方米和31500元/平方米。

报告期内，三线城市供应住宅用地400宗，供应土地规划建筑面积2246万平方米，环比下降6%，同比下降44.32%；供应起始楼面价2760元/平方米，环比上升29.15%，同比上升8.7%。

本月土地供应水平环比回升。不过也可以看到，某些城市按批次供应的数量和体量有所减少，如上海和苏州一个批次上新会有十多宗地块，而今年下降到一个批次仅有几宗。

二三线城市土拍平淡，一线成交总价和楼面价同环比双上升

据观点指数监测，报告期内一二三线城市土地成交数量2630宗；成交规划建筑面积11765.46万平方米，环比上升17.53%，同比下降35%；成交总价1255.02亿元，环比下降13.57%，同比下降57.75%；成交楼面均价1066.7元/平方米，环比下降26.46%，同比下降33.02%。

数据来源：Wind、观点指数整理

住宅用地方面，一二三线城市成交住宅用地369宗，成交土地规划建筑面积2113.28万平方米，环比上升12.52%，同比下降41%；成交总价748.18亿元，环比下降23.45%，同比下降68%；成交楼面均价3540.39元/平方米，环比下降31.97%，同比下降41.24%；平均溢价率2.78%（连续下降2个月）。

分城市能级来看，一线城市共成交7宗宅地。上海成交4宗，其中，2宗封顶摇号，1宗底价成交，1宗溢价成交；北京成交3宗；广州和深圳无宅地成交。

上海成交的4宗地块总成交价约为99.83亿元，总出让建筑面积约24.28万平方米。从成交结果来看，中铁置业以10%的溢价率拿下浦东上钢街道地块。北京城建以近4.98亿元的价格成功竞得杨浦区长海社区016-02地块，成交楼板价达到58401元/平方米，溢价率为3.1%。国贸&松江交投以底价26.98亿元竞得松江广富林地块，成交楼板价28000元/平米。

价格最高的为闵行区梅陇社区03单元01-26-01地块，由安徽安联高速公路有限公司&安徽省高速地产集团有限公司（安联&安高）以54.64亿元竞得。

该地块共4家单位参拍，分别为中海、金茂&首开&北京城建、安高&安联、绿城。经过45轮竞价，该地块触及上限价格，进入竞报高品质建设阶段，其中2位参与、2位退出；2家竞买人均不接受5.5%公租房比例竞报，直接进入摇号环节。据了解，该地块初步设计方案已经出炉，拟在上海闵行区建造14栋13-16层的高层住宅及3栋社区配套建筑。

期内，北京成交3宗地块，总成交价约248.67亿元，总出让建筑面积约71.09万平方米。北京市海淀永丰南0055等地块正式拍卖，最终地块由海开以总价79.17亿元拿下，溢价率1.5%。北京石景山区首钢园区东南区地块入市竞价出让，最终由北京海鑫兴业房地产开发有限公司（中海地产）以底价57.5亿元斩获，楼面价27999元/平米。中建智地置业有限公司、江苏绿建开发置业有限公司和北京市朝阳城市建设综合开发有限责任公司联合体以底价112亿元拍下北京朝阳区三块“巨无霸”项目，成交综合楼面价39579元/平方米。

从溢价率来看，期内北京土拍基本没有出现高溢价情况，整体趋冷，而且北京石景山区首钢园区东南区地块二度上架仍未引起过高热度，仅有中海一家房企报名。

二线城市住宅用地成交的土地规划建筑面积为462万平方米，环比下降29.4%，同比下降64.1%；成交楼面价5320元/平方米，环比下降35.6%，同比下降49.8%。

长沙、昆明等二线城市期内宅地成交相对活跃。长沙成交10宗地块，仅有1宗溢价成交，总成交价约57.76亿元，总出让面积约52.27万方。昆明5宗地块全部底价成交，总成交价约3.3亿元，总出让面积约10.93万方。地块多由地方平台企业竞得。

三线城市住宅用地5月成交建筑面积约1606.5万平方米。除了成交楼面价环比下降15.6%，成交总价和溢价率环比均为上涨。在三个线级城市中，仅有一线城市成交总价和成交楼面价同环比均上升。

从出让情况来看，在竞拍规则放松、出让机制优化、地块质量上升的背景下，一线城市集中供地表现稳健，拿地主力仍为央企或国企。不过，在二线、三线城市成交地块中，国资平台托底拿地的情况并不少见。

数据来源：观点指数整理

从拿地主体的性质来看，观点指数统计5月一二线城市住宅用地竞得企业类型发现，本月国企招拍挂拿地位居前列。从权益拿地金额来看，期内国企、城投、民企和混改房企的占比分别为67.36%、13.63%、17.25%和1.76%。值得关注的是，5月国企拿地比例上升13个百分点，城投拿地环比下降近2个百分点。

不少城市老旧小区改造开工率超50%，企业介入要趁早

期内，中央财政支持部分城市实施城市更新行动，对示范城市给予定额补助。城市更新示范工作支持对象是地级及以上城市，且2024年，每省（区、市）可推荐1个城市参评。本轮首批拟支持的15个城市为石家庄、太原、沈阳、上海、南京、杭州、合肥、福州、南昌、青岛、武汉、东莞、重庆、成都、西安。

补助标准显示，东部地区每个城市补助总额不超过8亿元，中部地区每个城市补助总额不超过10亿元，西部地区每个城市补助总额不超过12亿元，直辖市每个城市补助总额不超过12亿元。

可以看到，评选指标体系中有三级指标，各级指标从一到三不断细化，其中老旧片区更新改造全是定量指标，这就意味着城市对老旧小区需要有更明确的改造计划。

老旧片区更新改造对历史文化街区、既有公共建筑、公共空间等进行节能降碳等提升改造，改善建筑功能和提升生活环境品质。实施城市功能完善工程，推进适老化适儿化改造，加快公共场所无障碍环境建设改造。

财政支持城市更新改造基础下，预计未来会有更多的城市受益。对于企业来说，可以从这些指标中寻找具有潜在改造需求的城市，通过早期介入升级改造，拓展业务、提高营收。

据住建部披露，2024年全国计划新开工改造城镇老旧小区5.4万个。根据各地统计上报数据，1-4月份，全国新开工改造城镇老旧小区1.68万个。分省看，山东、河北、江苏、浙江、辽宁、上海等6个省份开工率超过50%。

项目方面，深圳市龙华区大浪街道龙胜工业区城市更新单元规划修改，该项目位于大浪街道和平路与工业西路交汇处西北侧，由深圳市大浪龙胜股份合作公司提出规划调整申请。龙胜工业区城市更新项目位于龙华核心商圈内，紧邻4号线和6号线地铁站。根据规划，项目将涵盖住宅、商业、办公、旅馆业以及公共配套设施等多业态，未来有望成为一个综合性的城市生活区。

广州市黄埔区长岭街水西社区（水西片）旧村合作改造类项目公开引入合作企业。据了解，项目地址及范围为广州市黄埔区水西社区，东至萝平路，南至广佛肇高速，西至梅花岭，北至下岭山。项目合作内容（包括但不限于）：旧村改造项目合作框架协议，旧村改造项目履约保证金账户监管协议。项目拆迁安置总投资额约人民币32.619亿元。

观点指数观察，5月城市更新项目主要聚焦在大湾区。另外，期内深圳各区城市更新计划公示、城市更新项目规划公示等动态增加，市场活跃度较高。