陈启宗时代谢幕，香港地产新一代掌门人接棒，恒隆如何稳住王者之位？|陈启宗_新浪财经

1月30日午间，恒隆集团公告称，陈启宗将退任集团董事长，其子陈文博接任，公司将由第三代执掌。

2023年，恒隆集团的整体租赁收入是108.79亿港元，微张2%。陈启宗一向深谋远虑：“外部环境变得困难，现在是保命保本的时候，不是大发展的时候，不能犯大的资本错误。”

这似乎是对投资人的表态，也是对接班人的忠告。

恒隆集团全年业绩发布会

接棒三代，陈启宗“退而不休”

陈启宗的退休，将于4月26日股东周年大会后正式生效。该司董事会表示，其退任后将继续担任“荣誉董事长”职衔。退休后，陈启宗会保留办公室，“陈家仍然是恒隆集团的最大股东，还有很多利益在其中”。

恒隆集团由陈启宗父亲陈曾熙于1960年在香港创立，受惠于地区经济腾飞而积累财富，成为香港顶级发展商。陈启宗于1972年加入，1991年起担任董事长领导集团业务，一晃33年，其远见及领导能力为恒隆集团的增长奠定稳固基础。

陈启宗

现年41岁的陈文博，作为陈曾熙的长孙，是恒隆集团的“创三代”，在集团任职已经14年。

他毕业于美国南加州大学，回国后曾在毕马威会计师事务所、汇丰银行任职，于2010年加入恒隆集团，从基层的租务及管理业务做起。陈启宗早在十多年前就有意识培养接班人。陈文博在2016年成为执行董事，负责监督项目部门，当年上海恒隆广场和港汇恒隆广场的翻新改造，即由他主导。

陈启宗曾在2016年的致股东函中，对儿子不吝称赞。“他具备卓越的策略思维，并善于营运管理。他为人明智，善于业务决策，加上出色的人际关系，成为其最大优势。”2020年，陈文博升任集团副董事长。

陈文博

恒隆集团一向以稳健发展著称，截至2023年末，总资产约2315亿港元（约合人民币2100亿元）。其进入内地高端商业地产30年，布局了多座商业广场。从2000年到2022年，其内地的租赁收入增长超过42倍，年均复合增长为18%。

早在1992年陈启宗就带领恒隆地产转战内地，押宝上海，在徐家汇、南京西路连下两个地块，此后自1999年首个项目汇恒隆广场亮相以来，恒隆地产内地已相继开出10座恒隆广场，其中绝大部分物业以高端定位，引领所在城市消费风向。一时间，以恒隆为代表的港资开发商成熟的运营经验和商圈打造模式成为内地房企学习的范本，陈启宗和他治下的恒隆系也成为了香港地产和商业的传奇之一。

“我们不活跃于一般住宅市场已20多年，或许错过了很多赚钱机会，但现在我们却自觉幸福。至少，我们没有陷入高价土地和房产的困境中。”陈启宗去年年中说道。对于内地房产市场，他曾表示，入市的好时候还要等待。

租赁收入三年回血，内地高端商场吸金强势

恒隆地产于1月30日发布2023年全年业绩报告，旗下商场组合整体收入增长8%至49.63亿元，其中高端商场组合收入增长9%至43.38亿元，次高端商场组合收入与上一年持平录得6.25亿元。

作为该集团最具价值的商业地产，上海恒隆广场去年收入大涨10%至17.55亿元，租户销售额大涨24%，租用率为100%。不过与上半年该商场收入和租户销售额分别大涨23%和62%的表现相比，下半年的销售情况有所放缓。上海港汇恒隆广场收入按年增长6%，租户销售额上升30%，截至2023年12月商场出租率为99%。七座高端商场贡献了内地超87%的业绩。

2023年恒隆内地商场收入一览 | 图片来源：公司公告

上海以外的高端商场也延续积极态势，无锡恒隆广场业绩再创新高，收入和租户销售额分别实现12%和19%的增长，大连恒隆广场收入和租户销售额分别大涨19%和29%，昆明恒隆广场收入和租户销售额分别增长7%和8%，仅沈阳恒隆广场因竞争激烈，收入录得1%的下跌。增长方面较上半年数据有所回调。

次高端商场方面，沈阳皇城恒隆广场收入同比降2%、天津恒隆广场同比下降5%、济南恒隆广场上涨4%。次高端商场全年表现反而比上半年要好。

香港方面，恒隆地产及恒隆集团的租户销售总额分别上升14%和13%。恒隆地产及恒隆集团的销售租金均上升17%。社区购物商场组合的表现持续强劲，整体收入增加2%。

恒隆集团及恒隆地产董事长陈启宗对上述成绩表示肯定，他透露，2024年恒隆将落成多个项目，包括昆明君悦酒店开业，以及分阶段竣工的杭州恒隆广场，预计这些优质资产组合将贡献稳定收入。

杭州恒隆广场效果图

据了解，杭州恒隆广场是恒隆进入内地第九个城市的第11个项目。资料显示，2018年5月，恒隆地产107亿元拿下杭州武林广场附近的百井坊巷地块，该地块用地面积4.5万平方米，建筑面积19.41万平方米，其中购物中心面积约10万平方米。

恒隆如何稳住王者之位？

自1992年进军内地，领风气之先的上海恒隆广场与北京国贸商城、南京金鹰中心等，一起开启了内地高端商场的序幕。走过中国经济飞速增长的32年，恒隆成为了奢华的代名词。

图片来源：商业观察

据不完全统计，上海恒隆广场2023年引入了Dior上海恒隆旗舰店（国内最大的Dior门店）、Moncler全新中国旗舰店、Valentino全新概念旗舰店、Stella McCartney、 Versace、Chanel Beauty首家全球概念店等。另悉，Chanel及Louis Vuitton 上海恒隆广场旗舰店增设了贵宾室，路易十三品牌店全新升级为路易十三之家。

此外，为尽可能地把握消费者，上海恒隆广场正通过积极的会员计划和细致服务来提升体验。举办一年一度的“Home to Luxury”、去年4月“Game of Wonder”盛装派对等营销活动，借助疫情后消费回暖带来的商机，强化项目的高端定位，加强与顾客之间的联系。

报告期内，同样位于上海的港汇恒隆收入增长6%至12.13亿元，租户销售额大涨30%。相对上海恒隆广场，该商场为消费者提供更丰富的时尚生活种类选择。2023年提升空间和品牌能级，发力首店经济，引入了韩国潮流品牌Mardi Mercredi中国首店、意大利香水品牌Santa Maria Novella（SMN）上海首店等；“Gateway to Inspiration——灵感炙热”周年庆，配合音乐剧《剧院魅影》中文版5月首演的独家宣传活动等，不但在社交媒体上引起广泛关注，也为商场吸引了客流，稳住地标之位。

鉴于上海恒隆广场占据着上海南京西路最佳路段，恒隆地产将选择继续加码。根据计划，上海恒隆广场三期即将在今年春节后开工。三期位于恒隆广场西北侧，建筑面积约3080平方米，地上三层裙房以商业餐饮功能为主，地下一层与现状商场联通。

上海恒隆广场、上海港汇恒隆

值得注意的是，恒隆地产在下沉市场面对的竞争越来越激烈。近年来，越来越地产巨头在二三线城市跑马圈地，太古地产、SKP、华润万象生活、新世界都在积极动作。

仅在武汉一城，就有2021年开业的K11购物艺术中心、2022年开业的武汉万象城，以及2023年开业的武汉SKP等新竞争对手。而当地极具实力的“地头蛇”武商集团旗下武商MALL，为应对激烈的竞争形势，也于去年4月开启战略升级。

由此可见恒隆地产在上海以外中国内地城市布局的难度。两家上海商场胜在地段和高端定位，发挥了港资地产的传统优势，但其综合运营能力未必高于SKP、华润等中国内地地产商和众多地域性地产商，这一缺陷也在深入其它中国内地城市时被放大。

上海恒隆广场

经过三年的低潮，零售市场加速回暖，恒隆也从中受益。据胡润研究院发布《2023至尚优品》，最初，在全球奢侈品消费国家中，中国排行第三，后来变成第二名，现在又成为了绝对的第一名，很多奢侈品牌30%-50%的消费都有可能是中国人完成的。中国高端消费市场也将全面复苏，接下来的三年是奢侈品在中国的黄金三年，中国奢侈品市场规模或将占据全球奢侈品约25%的市场份额，高净值人群消费趋势开始转向追求高品质、高价值和更具私人色彩的产品。预计，到2030年中国将成为全球领先的奢侈品市场之一。

整体来看，奢侈品行业的增长将进入平稳期，恒隆地产仍需开发除上海恒隆广场以外的新增长点。

资料来源：21世纪商业评论、LADYMAX、WIN商业地产头条等