“落泪，房贷利率终于降了。”9月20日早上9点，浙江杭州的李女士刚刚坐到工位上，就收到了一条银行的短信，她第一时间发了朋友圈，并配了上述文字。
2023年初，市场经历了一轮“提前还贷潮”，此时提前还款“排队时间长”“收取手续费”“没有还款额度”等消息频出，直到引得监管下场喊话“保障客户合法权益”才得以缓解。
而与此同时，存量房贷利率下调呼声不绝于耳，相关政策终于在8月尘埃落定。
8月31日晚间，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布通知，明确自2023年9月25日起，下调存量首套房贷款利率，次日北京多部门正式宣布落实“认房不认贷”。
随后，各家银行开足马力备战存量房贷利率下调工作。多家银行高管提到，降低存量首套房贷利率政策落地后，直接减轻了借款人的利息负担，同时提前还贷趋势有所减弱。
11月6日，央行货币政策司发文表示，“降低存量房贷利率工作已基本完成”，超过22万亿元存量房贷利率下调，惠及超1.5亿人。
存量房贷利率如此大规模集中调整，有专家用“史无前例”来形容。
超22万亿元存量房贷利率下调
“提前还款客观上对商业银行的收益也有一定的影响。”7月中旬，在国新办新闻发布会上，中国人民银行货币政策司司长邹澜坦言，同时他提出，按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。
这是央行首次发声支持存量房贷利率下调。此后，8月初，央行再次表态要指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。
终于，8月31日晚间，存量首套住房贷款利率调降政策落地。中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》以及《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，其中明确自2023年9月25日起，下调存量首套房贷款利率，次日北京多部门正式宣布落实“认房不认贷”。
随后，商业银行陆续公布调降预案，明确自9月25日起主动对存量首套个人住房贷款利率进行调整，无需客户申请；“二套转首套”、未完成LPR利率定价类型转换等情况于10月25日完成第二批次主动批量调整。
存量房贷下降幅度超出市场预期。招联首席研究员董希淼对《华夏时报》记者表示，全国存量房贷总量约39万亿元，其中首套房贷约25万亿元，占比三分之二左右，像如此大规模集中调整，确实史无前例。银行业息差不断收窄，利润增长面临较大压力，同时银行还要向实体经济减费让利，再让银行在存量房贷上直接让利，的确是艰难的一步。
同时，多地购房者也表示，能够有效减轻日常还贷压力。上述李女士对《华夏时报》记者介绍，调整后，利率将从5.75%降至4.3%，每月可以少还款1500元左右。
9月21日，家住青岛的周先生也对《华夏时报》记者表示，“已经与银行协商好了，房贷利率从5.64%降到4%，每月少还款1000元。”他房子租金一个月差不多1500元，降低的利率相当于半个多月租金。
“近年来我国房地产市场供求关系发生了重大变化，借款人和银行对于有序调整优化资产负债均有诉求。”国家金融监督管理总局有关负责人表示，存量住房贷款利率的下降对借款人来说，可节约利息支出，有利于扩大消费和投资。对银行来说，可有效减少提前还贷现象，减轻对银行利息收入的影响。同时，还可压缩违规使用经营贷、消费贷置换存量住房贷款的空间，减少风险隐患。
11月6日，央行货币政策司发文表示，降低存量房贷利率工作已基本完成，超过22万亿元存量房贷利率下调，平均降幅0.73个百分点，惠及超5000万户、1.5亿人，每年减少借款人利息支出1600—1700亿元，户均每年减少3200元。
银行平衡让利与盈利
年初流行一句话，“提前还贷就是最好的理财”。
近年来，LPR持续下调，新发房贷利率持续走低，存量和增量房贷利率之间的利差有所扩大，2023年初存量房贷提前还款现象突出，相关话题频繁冲上热搜，“不想给银行打工了”的情绪逐渐渲染开来......
“我们行每天将近400人排队办理提前还贷业务。”2023年2月14日，一股份制银行北京某支行工作人员对《华夏时报》记者表示，其所在支行为该行北京地区借款人集中办理提前还贷等相关业务的指定网点，1月底至2月初期间，平均每天400人左右前来办理提前还贷业务。
此时，个别银行手机App甚至将“提前还款”功能下架，借款人无法在线上进行预约，需亲自前往银行网点办理。上半年，《华夏时报》记者走访多家银行获悉，预约提前还贷要等待3个月以上。
据开源证券数据分析，2023上半年，个人住房贷款提前偿还规模累计约为 2.8 万亿元，占 2023年初居民按揭贷款余额的7.22%。
“提前还贷”也对银行利息收入产生影响，给银行经营带来压力。一国有银行北京某支行个贷经理曾对《华夏时报》记者表示，上半年提前还款的人数很多，而由于提前还贷导致房贷余额下降，都会成为银行信贷部门需要填补的“坑”，而现在存量房贷利率下降，将起到稳定银行房贷规模的作用。
从半年报中可以看出，2023年上半年，多家上市银行的个人住房贷款出现负增长。
与2022年末相比，六大国有银行2023年上半年个人住房贷款共减少1737.59亿元，降幅0.64%，仅邮储银行房贷规模持续扩张。例如，工商银行上半年个人住房按揭贷款发放量超过了5100亿元，较同期多发放480亿元，但总量仍较上年末下降576亿元。
从半年来看，多家银行个人住房贷款呈现出“发放量回升、总量收窄”的局面，同时银行半年报中也给出了解释，“主要是个人住房贷款提前还款量增加抵销了投放量增加的影响”。
回顾过去一年，在息差承压下，平衡让利与盈利成为银行的重要课题。
因此，业内认为，长远来看，存量房贷利率下调对银行有一定积极效应。广发证券宏观分析师钟林楠表示，本次存量房贷利率调整，主要是为了应对今年上半年居民集中提前还贷的行为，降低居民提前还贷意愿，保证银行经营与信贷的稳定性。
在业绩发布会上，北京一城商行高层领导提出，存量房贷利率的下调，势必会降低提前还款需求，从而有助于房贷规模的稳定增长，同时也有助于保持银行对客户的长期粘性；从整体来看，随着存量房贷利率的下调，客户也将有更多闲置资金和收入用于投资理财与消费，对银行而言也产生了更多的机遇。
同时，农业银行农行副行长林立也表示，调整存量个人住房贷款利率认为一方面将有利于减轻部分存量住房贷款客户财务成本的负担；另一方面也有利于商业银行平滑提前还款的压力、有利于平稳经营。
带来中长期利好
2023年四季度，各家银行开足马力备战存量房贷利率下调工作。根据监管部门相关政策安排，9月25日、10月25日，各商业银行分别对满足条件的存量首套住房贷款利率、符合“二套转首套”要求的存量房贷利率进行批量下调。
存量房贷利率下调后，多家银行管理层公开表示，房贷客户利息负担减少，提前还款趋势下降等情况。
10月27日，在三季度业绩说明会上，农业银行个人信贷部总经理查成伟表示：“今年三季度，农行个人住房贷款提前还款金额环比二季度下降20%以上。”
查成伟透露，今年三季度，农业银行为符合条件的存量房首套房贷实行了利率下调，共惠及730多万户客户，平均下调幅度达73个基点。存量首套房贷利率下调后，房贷客户的利息负担减少，提前还款动力有所下降。
同时，建设银行首席财务官生柳荣也指出，该行9月提前还款规模环比下降7.2%。
“存量按揭利率的调整不仅适应了我国房地产市场供求关系的重大变化，也有助于促进房地产市场长远、平稳健康发展。”邮储银行副行长杜春野也在业绩发布会上表示，从目前监测到的情况来看，9月提前还款量较8月确实有下降趋势。这个趋势将对后续信贷业务增长形成较有力的支撑。
多位分析人士均表示会有效减轻贷款者日常还贷压力，进而提振市场预期。中信建投证券首席经济学家黄文涛分析称，存量房贷利率调整与恢复和扩大消费“20条”措施将形成政策组合拳，对消费起到支持作用。
中指研究院市场研究总监陈文静也指出，对于商业银行而言，降低存量房贷利率亦可一定程度减缓居民提前还贷情况。存量房贷利率下降有助于降低居民负担，提升居民消费意愿，同时也有利于促进部分改善性购房者入市。
“降低存量首套住房房贷利率这一政策调整，利好是中长期的。”9月20日，国新办举行国务院政策例行吹风会上邹澜表示。
董希淼对《华夏时报》记者表示，这有助于进一步减轻居民房贷还款支出，进而促进居民消费和投资。对银行而言，在短期内虽然影响收益，但有助于稳定房贷规模，改善客户关系，利在长远。
但显然，存量房贷的调整也将给银行净息差造成“冲击”。招商银行副行长彭家文表示，“存量房贷利率下调的影响将持续，虽然9月份只是影响了一个阶段，但是对第四季度、对明年会产生持续影响，相对而言还会继续加大息差的压力。”
生柳荣也指出：“存量房贷利率的下调对包括建行在内的经营按揭住房贷款的商业银行净息差都会带来一定压力。“
2024年，商业银行息差还有进一步探底的可能性，这无疑让净息差本就在“警戒区”的银行再次面临考验。“稳息差”将是银行业2024年的重点工作之一。
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