南京首单园区REITs“上新”，华泰紫金南京建邺产业园REIT有哪些看点？|资产_新浪财经

引言

近日，根据上海证券交易所网站显示，华泰紫金南京建邺产业园封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“华泰紫金南京建邺产业园REIT”）已正式申报，发起人（原始权益人）为南京市建邺区高新科技投资集团有限公司（以下简称“建邺高投集团”），基金管理人是华泰证券（上海）资产管理有限公司。这是目前南京首个REITs项目，也是华泰证券资管牵头的首单产业园领域REITs项目。华泰紫金南京建邺产业园REIT项目底层资产为国际研发总部园项目，位于南京建邺高新区新城科技园内，合计约13.49万平方米，估值总价16.50亿元，平均估值单价12,234元/㎡，基金2024、2025年度的预测净现金流分派率分别为4.17%、4.28%。

华泰紫金南京建邺产业园REIT简析

基金产品概要

华泰紫金南京建邺产业园REIT类别为基础设施公募REITs，运作方式为契约型封闭式，存续期为50年，上市交易场所为上海证券交易所，运营管理机构为南京市建邺区高新科技投资集团有限公司，基金管理人为华泰证券（上海）资产管理有限公司。华泰紫金南京建邺产业园REIT是华泰证券资管牵头的首单产业园领域REITs项目，将会是南京市首单公募REITs，华泰紫金南京建邺产业园REIT基本信息如下表所示。

表：产品概要表

基金架构

基金的基金合同生效后首次投资的基础设施资产支持证券为“华泰资管-南京建邺产业园1号资产支持专项计划资产支持证券”，并将通过持有该资产支持证券全部份额，进而持有基础设施资产所属的项目公司的全部股权和对项目公司的全部债权。基金通过资产支持专项计划受让项目公司股权前，项目公司由建邺高投集团全资持有。

基金的基金管理人和资产支持证券管理人为华泰证券（上海）资产管理有限公司，基金的托管人为招商银行股份有限公司。基金管理人聘请建邺高投集团担任外部管理机构，负责基础设施项目的运营管理工作。

图：基础设施基金整体架构

基础设施项目概况

华泰紫金南京建邺产业园REIT的底层资产为国际研发总部园，项目位于建邺高新区新城科技园范围内，可租赁面积约13.49万㎡，估值为16.50亿元。

图：基础设施项目概况

华泰紫金南京建邺产业园REIT标的项目分析

项目区位及配套

国际研发总部园位于新城科技园内，后者是建邺高新区的重要板块之一，建邺高新区由江东商贸区、南京新城科技园、河西中央商务区、苏新科创示范区4个板块的核心区组成，总用地面积为10.85平方千米，核心区面积4平方公里

从区位来看，国际研发总部园位于南京新城科技园核心位置，紧靠奥体大街、凤台南路等主干道，距离南京地铁10号线中胜地铁站约1km，紧邻南京7号线南段新城科技园站（在建），交通区位便捷。

表：国际研发总部园区位及周边配套情况

从周边配套来看，国际研发总部园周边分布有国家电子商务示范基地舜天产业园、建邺科技创新产业园、南京保昌科技创业园等多个产业园，以及阿里巴巴、烽火通信、南京雨润集团、中冶华天等知名企业，产业氛围较为浓厚；区域内商业配套成熟，临近龙湖南京河西天街、金源河西商业广场、金奥·缤润汇等商业广场；同时，区域内生活配套齐全，拥有多个公园、学校、医院等配套设施。

企业入驻情况

基础设施资产于2016年5月20日开始投入运营，截至2023年9月30日，已运营7年以上，以广告创意、游戏动漫、电子商务、移动互联、软件信息、生命科技类企业为主要招引对象。

图：国际研发总部园

数据显示，总部研发软件园中入驻企业主要为科学研究和技术服务业类，园区内目前入驻企业达1236家，2021年后续存企业数量增长趋于平稳，园区内企业主要为注册资本为50人以下的科技创业公司，注册资本多集中在100-500万之间（占比约31%），1000万以上注册资本企业数量约占32%

图：入驻企业情况，数据来源：亿翰PDS园产地

部分入驻企业名单如下：

图：部分入驻企业名单，数据来源：亿翰PDS园产地

项目经营估值情况

基础设施项目主要运营及盈利模式为对外出租和运营管理，其收入来源包括租金收入以及物业管理费收入。2020-2022年及2023年9月末，基础设施项目整体出租率分别为81.16%、85.15%、84.10%及83.75%。具体来看，2020年基础设施资产出租率偏低主要系不可抗力因素影响所致；2021-2022年，由于南京市、建邺区及建邺高新区较为完善的减租、扶持政策，基础设施资产出租率有所回升。2023年1-9月，受到承租人经营调整、换租等因素的影响，基础设施资产出租率有所下滑。

表：基础设施资产历史运营整体情况

从租户类型看，基础设施项目的产业覆盖面广，特点鲜明。截至2023年9月30日，基础设施资产租户类型较为分散。科研技术、信息科技、新能源新材料、工程技术、医疗器械等入驻企业将助力建邺高新区不断优化产业结构。国际研发总部园所有租户所属行业分布情况如下表：

表：国际研发总部园项目租户所属行业分布情况

根据评估机构出具的《估价报告》，截至价值时点即2023年9月30日，基础设施资产估值合计16.50亿元。目标基础设施资产采用收益法估价，就运营净收益采用6.75%的折现率进行折现以计算基础设施资产的市场价值，估值结果及重要参数如下：

表：基础设施资产估值及重要参数

区域竞品分析

根据客群定位、定价、品质、区位条件等方面的相似程度，在基础设施临近区域选取3个产业园项目作为竞争性物业对比分析的对象：康缘智汇港、舜禹研发中心、金地威新雨花科创中心，具体情况如下：

图：竞争性物业位置图

表：竞争性物业基本信息

基础设施资产周边区域内，科研办公产业园聚集度高，成熟度也较为一致，普遍出租率在80%以上，随着7号线新城科技园站的开通，区域内人才及产业会有进一步的聚集趋势，有利于基础设施资产的租赁运营情况。

结语

从项目区位、园区配套、企业入驻、项目经营、竞品分析等方面分析来看，国际研发总部园能够作为华泰紫金南京建邺产业园REIT核心资产，其区位交通便捷、产业集聚优势明显，运营情况良好，具备一定投资空间。值得注意的是，为了维持项目运营的稳定性，项目首次采用运营服务费与“未收回资产运营收入”挂钩机制，并且设置了外部管理机构对欠缴收入的流动性支持机制；但从发行核心指标出租率来看，华泰紫金南京建邺产业园REIT项目是目前已上市产业园REITs项目中，上市前出租率最低的（83.75%）。

华泰紫金南京建邺产业园REIT是年内第三单由国有资产经营公司发起的产业园REITs，此前不久，由天津经济技术开发区国有资产经营有限公司旗下公司发起的津开科工产业园REIT获得受理；此外，易方达广州开发区高新产业园REIT目前处于问询反馈阶段。

作为江苏第二单、南京首单REITs，华泰紫金南京建邺产业园REIT成功获批后将推动建邺区金融创新服务实体经济，通过盘活存量资产带动增量投资以及提升基础设施运营管理水平，推动区域内基础设施高质量发展，进一步加强建邺区产业集群效应。

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