四年了，这次没提“房住不炒”|房住不炒_新浪财经

引言

再过几个月，“房住不炒”的提出就到了七年之痒的时间点，在中国人民银行发布的2023年二季度货币政策执行报告中，“房住不炒”消失了，可曾知道，“房住不炒”在央行的这一报告上已经不间断的出现了近四年时间，与“不将房地产作为短期此刺激经济的手段”似孪生兄弟形影不离，中央对房地产业的调控决心可见一斑。

这一次，“房住不炒”与“不将房地产作为短期刺激经济的手段”同步“消失”，取而代之的是“适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，促进房地产市场平稳健康发展”。这一时点上，对房地产行业表述的变化，背后有何深意，房地产业的命运是否又将迎来新的转折、新的变化？

快四年了，这次没提“房住不炒”

2016年三四线城市全面回暖，整个行业呈现出欣欣向荣的景象，大家都沉浸在喜悦中，特别是布局在三四线城市的企业，想必都不免感叹这一切的来之不易，也即是从2016年开始，行业进入到发展的快车道，行业的总量也跨上了新的台阶。

而也正因如此，政策再次横空出世，2016年国庆起又开启了新一轮的政策调控，一直延续着，2016年年底，也就是12月，中央经济工作会议上首次提出了“房住不炒”，即“房子是用来住的，不是用来炒的”。2019年7月30日，政策基调上再度加码，中央政治局会议首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，自此与“房住不炒”便似一对孪生兄弟，时刻相伴，出双入对，形影不离。从2019年二季度的货币政策执行报告开始，除个别季度外，两者是紧紧相伴，2019年四季度开始，一直到2023年的一季度，两者始终未有分离，且始终未离开过央行公开发布的货币政策执行报告。

为什么这次的报告中“房住不炒”消失了？回顾历史，我们可以发现，从始至终，住房都是“民生”属性的存在，无论是福利分房时代，还是住房市场化时代，无论是国家分配住房，还是各个主体共同参与供给，其目的都是为了满足广大普通老百姓最根本的住房需求，要解决居民的住房紧缺问题，要让大家都有的住，并且能住的好，住房本身就是“社会化”的象征，所谓的“市场化”也不过是一种手段，目的还是要实现“社会化”，让普通老百姓都能有途径、有方式去获得住房，无论是按揭贷的产生和支持，还是借助企业的力量扩大供给，目的都不过是为了老百姓住上自己的房子。

既然房屋为了住的，那其他的属性过强就一定会显得不合时宜，特别是有“炒”的成分存在，房屋变成了一种金融产品，用来谋利益，房屋价格被炒上去了，老百姓获得房屋的成本提高了，代价也提高了，获得房屋的难度也更大了，离“共同富裕”的目标也就越来越来越远了，“幸福感”被削弱了，这显然违背了其根本的属性。“房住不炒”是明确的强调了房屋本该有的“居住属性，社会属性”，被当作金融产品来炒，对普通居民来说是有失公平的。

在这个时点上，没再提“房住不炒”和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，可能原因有这么几点：

其一、房地产与中国经济发展运行的关系变了，以前的经济增长对房地产有很重的依赖，经济增长承压时，可以借助房地产的力量拉一拉，但是现在两者的关系已经有了逆转，房地产身处阵痛期，发展更依托于整个经济形势的变化，经济形势向好，能够带动整个行业的发展向上；

其二、“炒”的基础已经不存在了，这个时点上，大家对买房的热情已经不似从前，一则是因为城镇化的速度在减缓，人们的住房需求释放已经到了一个节点，很难再像以前一样有大幅的放量；二是对就业的悲观预期，收入的不确定性，房价下行等因素影响，普通人对买房的热情也已经很难再如从前。2023以来出现了一个现象，刚性和改善性需求退缩了，反而核心城市核心地段的豪宅仍有抢购热潮，原因在于经济增长承压，行业形势不清的情况下，核心地块的豪宅确实成了一种避险的工具，保值增值的工具。

市场行情远比想象中冷清，根据国家统计局数据，2023年1-7月商品房销售面积66563万平方米，同比下降6.5%，降幅持续扩大，其中，住宅销售面积下降4.3%。商品房销售额70450亿元，经过3月至6月的增长后再度负增长，降幅为1.5%，其中，住宅销售额增长0.7%。7月单月，商品房销售面积和销售金额分别为0.7亿平米和0.7万亿，环比下行均在45%左右，同比则是在2022年同期低基数的基础上继续下滑15.5%和19.3%。

企业端的业绩表现同样印证了市场需求支撑的弱化。7月，房企销售业绩普遍负增长，TOP30房企单月业绩环比降幅为37%，同比降幅近30%，民营房企业绩萎缩更明显，TOP30房企中，民营房企单月业绩降幅在44%，降幅最高者达到71%。

眼下，面对不确定的形势，众多的消费者已经没有能力和意愿再去支撑住房消费，也不再做过多的其他消费，只是尽可能的确保自己处于安全状态，少消费，多储蓄，以应对任何外部不确定性的到来，毕竟经济承压的阶段里，谁都不能保证工作的稳定，收入来源的稳定。

房屋既然是天生带有民生属性的内容，那就该时刻扮演好这一角色，就该是“社会化”的载体，满足人们住的需求。“房住不炒”虽然没有出现在货币政策执行报告中，更多是一种政策基调端的轻重权衡，不是默认“房可炒”的行为，而是当下已经不再具有“炒”的基础，贸然炒房的风险的也不是每个人都能承受，“房住不炒”提出来这么多年，也已经深入人心，房屋首要的职责就是要扮演好“住”的角色，政策的重心要变，要一如既往的支持居民的住房需求，要强化对居民住房需求的保障，更具体的是体现在更多关注保障居民的刚性和改善性住房需求上。

第三次强调新形势：市场供求关系已经发生深刻变化

二季度货币政策执行报告上对房地产行业新形势的判断，已经是第三次提到行业的形势的变化，前两次分别是，7月14日，中国人民银行召开2023年上半年金融统计数据新闻发布会上，首次提出“我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化”的行业发展新形势，10天后24日的中央政治局会议上，这一新形势的定调被正式提出。

这一定调背后的最深刻原因也是源自于行业阵痛的现实，消费者的心态变了，购买力急速“隐身”了，宏观经济的走向影响着每一个个体的决策。我们不得不承认的是，23号文开始，在“市场化”工具的助推下，房地产行业早已过了住房紧缺的阶段，而是一定程度上有些过剩了。房地产行业风风火火高速发展的阶段里，无数的企业已将施工地扩大到城市的边缘之地，搬到了县城，无数的商品房如雨后春笋般拔地而起，这就自然带来了一个问题，很多地方的供给已经过剩了，再大举的做开发显然已经不合时宜，消费者的钱包已经支撑不起，供给大体上已经足够，只是仍有消费者并未实现住房需求的满足，当务之急是要保障好那些仍有住房需求，但是还未被满足的消费者。

新形势下，政策发力的四个方向

行业阵痛已经有两年多的时间，在这期间，多家房企已经不堪重压倒下了，风险蔓延的势头仍未有收缩的迹象，置身其中的房企也在苦寻出路，但始终未有所获。现有的形势已经非个体力量所能抗衡，形势比人强，个体的微薄之力已不能应对复杂严峻的挑战。

七月以来的一系列迹象和会议定调，也预示着行业的政策需要有更积极的调整了：

其一、适应新形势，政策要优化，要调整。行业形势已经变了，伴随形势而生的政策势必不能保持原状，要根据实际情况，适时优化房地产政策，促进房地产市场平稳健康发展。现在来看，很多政策已经明显不合时宜，很多政策即使放开也并不能带动购房者的购房热情，政策依然强压的话，也没有太多意义；也有一些购房者之所以不买房，也是因为一些政策在限制，很显然这些政策的存在也确实误伤了部分人群的合理住房需求。

其二、资金端要支持到位，要落实好“金融十六条”。2022年11月，“金融十六条”政策出台，十六条政策已经涵盖了企业融资、风险化解，保交楼、保租房等各项内容，但是政策出来后，并没有取得理想的成效，核心的原因主要在于在实际执行层面并没有太多实际落地。包括“三支箭”的出台，也并没有取得理想成效。根据统计，“三支箭”出台后，已有百余家房企共获得银行授信额度已经超过6万亿，但在实际操作上却面临多重阻碍，导致实际落地的金额并不理想，在融资发债上，有融资增信加持的企业在融资上仍有诸多限制，所能融到的金额也同样有限，惠及的企业同样屈指可数，所以大家可以看到，尽管有这么多支持的政策出来，但是企业的经营情况却并没有明显改善，资金端越发捉襟见肘，连稳健型民企也已无力支撑，部分稳健型民企到2023年上半年的现金短债比已经接近临界值，倘若融资端政策再持续收紧，不改现状，影响之大可想而知，如今的形势下，要在融资端给予到位的支持，稳定住头部稳健企业的经营，这是重中之重。

其三、“保需求”要深入，切实支持刚性和改善性住房需求。即使政策持续不断变化，但有一点始终未变，那就是对需求端的保障。虽然说消费者的购房决策受宏观经济形势影响较多，但政策端也并不能毫无作为，现有政策框架内的内容都需要进一步优化调整、强化落地，包括降低购买首套住房首付比例和新增及存量贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等。

其四、“保交楼”要始终如一，守好最后一道线。“保交楼”是一道生命线，无论是政府端，还是企业端都必须要守好，倘若连“保交楼”都无法实现，那么整个行业的信心将难再修复。放眼全行业，绝大多数企业都在倾力“保交楼”，“保交楼”也着实占用了企业大量的资金，以至于在销售不畅，融资紧缩的环境下，企业短期现金流面临巨大压力。在“保交楼”层面需要更好的发挥企业的力量，市场主体更有能力，是“保交楼”的第一参与者，更了解实际，更了解消费者，需要让市场主力去守好这一底线，其他各方作为辅助，给方向，给支持，给保障，该优化的政策及时优化，该做调整的地方及时调整，平衡好“保交楼”与企业经营，牺牲企业经营的“保交楼”恐难持续。

其五、保租房、城中村、保障性住房建设要强化支持，有实际推动。可以看到的是，无论是保租房，还是城中村改造，还是保障性住房建设，都是构建行业新模式的重要一环，是提振内需的重要组成部分，而如今的行业形势下，这些内容可能跟绝大多数企业都没有太大关系，自身经营都无力维持的情况下，也无暇分身投入更多精力和资源到此类业务的安排上，还需要更多贴合实际的政策支持，推动这些业务有实质性的进展。

阵痛期还长，行业需要的是切实的政策，到位的执行。