大多数人判断店面好坏首先计算的可能是店铺面积和租金，很少有人首先计算客流量。
我们需要转变一个观念是：通常一个店铺价钱贵，并不仅仅是因为面积大。
店铺选址考虑的四项核心指标：
第一项是客层；
第二项是客流量；
第三项是面积；
第四项才是价格。
客流量的大小是判断店铺所在地段好坏的重要因素，客流量大，店铺的销售业绩才会高；同样的道理，运营也可通过监控店铺客流量，来粗略判断商户的经营业绩。
下面通过一个购物中心服装店铺案例来说明客流量测算逻辑，为便于说明做了部分简化。
一、租赁合同
该服装店租赁面积150平方，租金及物业费250元/平方/月，租期3年。
租赁合同指标 | 数值 | 说明 |
1.租赁面积（㎡） | 150 | |
2.租赁期限（年） | 3 | |
3.租金及物业费（元/㎡/月） | 250 |
二、开店固定成本
开店固定成本包括店铺租金、员工成本、电费、装修及设备每月分摊费用等。
该店铺每月经营的固定成本为：3.8万元+2.4万元+0.4万元+0.6万元=7.2万元三、保本销售额
为了达到不亏本，店铺每月的营业额至少要与经营店铺的成本持平，才能保证存活下去，即：保本销售金额Y-进货成本（30%Y）-税费（10%Y）=店铺经营固定成本。
Y-0.3Y-0.1Y=7.2万
该店铺每月保本销售额（Y）=12万
假设平均零售价300元/件，销售平均折扣80%，那么每月需要卖出的件数为：
12万元/240≒500件/月
销售坪效=800元/平米/月
四、客流量
假设该店铺平均客件数为1.2件/人，那么每天在店铺中必须购买衣服的顾客人数为：
500件/30天÷1.2件/人≒13.9人
假设每天进店的100个人当中有20个人成交，即成交率为20%，那么每天进店的顾客人数为：
13.9人÷20%=70人
如果进店率为5%，那么该家店铺门口的客流数量为：
70÷5%=1400人
从而，计算出该家店铺每天必须有1400个人经过此店的门口，即客流量为1400人时，这家店铺才能保本，超过1400个人的客流量这家店铺才有盈利空间。
启示：
1.当店铺门口的客流量增大时，其店铺的销售业绩也会得到相应提高。考考大家，如果客流为日均4000人，其它因素不变，该店铺能赚多少钱，多长时间回本？
2.店铺还可以通过提高进店率、成交率、客件数等多种方法来增加利润。
3.对于甲方朋友来讲，当这个服装店铺租金和销售的占比（租售比）超过32%时，基本处于亏损状态；务必要尽快开展经营辅导，对店铺进行分析，到底什么原因导致目前状态？尽快改善业绩，避免陷入亏损！
以上是针对单个店铺，如果针对购物中心，比如一个10万平方的商业，每天的客流在多少才能正常运营？
一、销售额
建筑面积10万平方的商业体，净租赁面积在5万平米左右，按照上述服装店例子，销售坪效超过800元/平方/月时，商家不会亏损（通常业内认为销售坪效1000元/平方/月时，商家不会亏损）。
所以一个10万平方的商业体月均销售应该在4000万，日均销售133.33万，年销售4.8亿。
这个没有细分主次力店和普通商铺，通常主次力店销售坪效低于800元/平方/月。
当然这个销售额没有考虑每个商业体的租金水平。连锁知名商业体或者成熟商业体租金坪效相对较高，一二线城市商业体租金坪效也相对较高，租金对商铺经营提出更高要求，当然相对来说一二线城市的成熟商业体客流更高，销售机会也较大！
二、客单价
10万平方的商业体月均销售要实现4000万，每月客流应该要多少才能支撑呢？
这就要了解商业体的客单价。由于2020年受疫情影响，我们就以2019年华东部分购物中心的客流销售来做参考。
2019年华东部分购物中心销售客流统计
根据我们前面预估的一个10万平方的商业体月均销售在4000万，日均销售133.33万，通过上表购物中心大概平均客单价在76元/人，因此该10万平方每天最低客流1.75万人数。
由于现在客流采集基本上以人次统计，因此差不多一个10万平方的商业体日均客流在2.2万人可保证商场基本稳定！那么一个10万平米的商业体一年的客流量应该在800万左右应该是生死线!
所以如何做到每天吸引2.2万客流就是各商业体操盘手的基本任务和企划部门的KPI！
而每天2.2万客流来了，考验商业体操盘手的是如何提升游逛深度？而考验各个商家的是如何提高进店率？如何提高试穿率？如何提高连单率？如何提高回头率？
三、周边人口
一个10万平米的商业体日均客流要保证2.2万人次，其实还有个客观因素——周边人口！如果3公里范围内没有足够的消费人群，要实现3万的客流指标还是很困难的。
那么周边要多少人口可以保证一个10万平米的商业体生存了。
万达广场的选址要求城市常住人口：50万以上，原则是半径5公里有30万住户就可以。
龙湖的拿地标准是要求根据人口规模、轨道交通节点进行分布，所选地块5公里内，人口密度平均为30万人次。
上述是知名商业体的商圈范围，一般非知名商业体商圈锁定3公里范围30万人，成功几率较高。也就是说每日客流和周边人口的比例大概在10%。
由此我们也可以大概推导说如果你的商业体周边3公里有20万人，日均客流2万，周边50万人，日均客流5万。上述推导只是理论数据或者说正常运营情况下的基本目标。
四、租金水平
由此其实我们还可以做个逆命题，知道一个区域3公里有30万人，我们可以推导出一个10万方的商业体租金水平吗？
此表一出估计会被很多操盘手狂骂，“哪有那么高的租金收入！”，大家稍安勿躁，要实现年租金收入9000万，整个项目的平均租金要在150元/㎡/月，同时必须是年销售6个亿。
考虑主次力店大概占总租赁面积50%，假设主次力店的平均租金相当于普通商铺的一半，那么主次力店面积25000㎡，平均租金75元/㎡/月，则主次力店年租金2250万；普通商铺年租金6750万，普通商铺平均租金225元/㎡/月。
所以如果各位乙方朋友如果招商人员给你谈的租金已经达到200+，那么这个场子应该不会差。因为这个商业体的年租金水平已经接近亿元了！
如果没有较高的销售额是不足以支撑这样的租金的；普通商铺平均租金225元/㎡/月，按租售比15%，销售坪效应该在1500元/㎡。前文所述150㎡店铺，月销售应该在22.5万元算是正常经营。
我们可以进一步推算普通商铺面积25000㎡，月销售3750万元，年销售4.5亿元。假设主次力店平均租金75元/㎡/月，租售比15%，销售坪效应该在500元/㎡，月销售1250万元，年销售1.5亿元，整个项目合计年销售6亿！
客流量多少呢？普通商铺月销售3750万元，主次力店月销售1250万元，合计5000万元，按60元的客单价，商业体的日均客流就是3万人次！
上述推算主次力店销售预估偏低，一般好点的超市年销售额都能过亿，而普通商铺预估偏高，月销售坪效能做到1500元/㎡，能有三分之二已经是很良好了！
上述是理论推算，我列举一些商业体报表，看看一个10万方的商业体租金水平是否达到9000万？
先看吾悦广场（下述内容太过机密，吾悦朋友不喜勿拍，但作为上市公司这就不是秘密了）
2020年度新城新开业34个吾悦广场，合计在营95个吾悦广场，全年租金总收入57.2亿元（含租金、管理费、停车场、多种经营及其他零星管理费收入），其中年租金收入过亿的广场共有8个。
2020年之前开业的64家吾悦广场年租金收入在9000万以上的14家，占比23%，年租金收入在7000万以上的35家，占比55%；说明吾悦广场这几年的长足发展。
再看龙湖公布的2020年租金收入，10万方左右的天街基本上年租金收入都是9000万以上。
上述对比基本可以看出：
1.知名商业体的盈利能力确实很强；
2.非知名商业体新开业要实现年收入9000万还是很困难的，但是通过后期持续运营这个目标还是有希望的。
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