什么是真正的“工业上楼”?

什么是真正的“工业上楼”?
2023年02月20日 17:21 亿翰智库

最近研究工业上楼,在翻阅资料的过程中,一张照片让人眼前一亮:“‘工业上楼’还可以这样??”

初看这张照片时,以为是地面,仔细一看,这好像是在楼上!

图:新加坡兀兰飞腾工业大厦图:新加坡兀兰飞腾工业大厦

高层宛若地面,货车客车在高楼穿行,这个令人大开眼界的项目就是新加坡裕廊工业区的兀兰飞腾项目。

垂直盘道的设计,大大提升企业货运效率,降低制造业企业生产成本,使得“工业上楼”真正成为制造业公共服务载体。

反观国内很多“工业上楼”项目,“上楼”有余,而“工业”不足,企业买来当办公楼,天天想着资产增值的美梦。

就像当年限超高层一样,工业上楼也应该被适当限制,不能让工业上楼促进地方招商保护主义,从而阻碍符合经济学规律的产业自然转移与区域协调发展。

01

兀兰飞腾——新加坡堆叠式厂房的典型案例

兀兰飞腾工业大厦(Woodlands Spectrum)位于新加坡北部第25邮区的兀兰小镇,该项目占地面积16.85万m2,建筑面积42.16万m2,容积率2.5。

图:兀兰飞腾外立面图:兀兰飞腾外立面

上世纪80年代,为应对城市土地资源极其紧缺的情况,新加坡贸工部下属的裕廊集团建设和运营了一批“堆叠式厂房”。

这类厂房多以3层叠3层、最高为9层的形态组成,每栋楼有8到16个单元,每个单元由3层楼组成,包含中试生产制造区、研发办公区和仓储区三个功能组成部分。

兀兰飞腾便是由裕廊集团建设运营的典型新加坡“堆叠式厂房”。

这座9层高的堆叠式厂房内的每个单元都是一个独立的工厂,拥有自己的专用装载区和停车场。每栋建筑由三个三层的企业单元堆叠而成,同一地面叠加三个企业单元,并通过盘道连接每个单元的首层,实现集约土地利用。

图:项目剖面示意图图:项目剖面示意图

企业可以租也可以买一个单元作为自己完整的运行机构,单元的设计也有多种类型供企业选择。

图:项目平面图图:项目平面图

为解决高层厂房货运运输问题,项目设置两个垂直盘道,直接抵达垂直空间上第二和第三单元首层,即第4和第7层,实现真正的“多首层”。

项目内的货运从上面看是这样的:

图:兀兰飞腾顶层高架图:兀兰飞腾顶层高架

从侧面看是这样的:

图:兀兰飞腾垂直坡道图:兀兰飞腾垂直坡道

从底层看是这样的:

图:兀兰飞腾首层道路图:兀兰飞腾首层道路

这个垂直盘道的设计也是兀兰飞腾项目与国内“工业上楼”项目的本质区别,目前,国内“工业上楼”项目的货运主要依靠货梯与吊装口,货运效率十分有限,无法解决重型设备不易上楼、生产空间荷载要求高、高层厂房货运效率低等“工业上楼”的核心痛点。

图:国内某“工业上楼”项目图:国内某“工业上楼”项目

02

新加坡工业上楼VS国内工业上楼:条件不同,不必“硬学”

对“工业上楼”有一些了解的朋友可能知道,“工业上楼”在香港、新加坡发展较早,其中又以新加坡模式更为成熟,成效更为显著。

进入本世纪,“工业上楼”的风吹到了国内,在大湾区尤其是以科技制造业为基底的深圳,“工业上楼”成为普遍现象。眼下想工业上楼的城市有很多,大湾区几乎无一城缺席,长三角的苏州、上海、杭州、南京、扬州,山东的青岛等心心念念。

但,国内真的需要建设这样容积率高、配套完善的厂房吗?

要知道,“工业上楼”厂房的建筑结构、垂直交通系统提升、外立面打造等方面均需大量的成本,并且园区内的各种配套设施方面的要求也都高于普通厂房,这就导致“工业上楼”厂房的租金要高于传统工业厂房。

以“工业上楼”较为普遍的深圳为例,深圳市龙华区、光明区数个“工业上楼”项目,租金水平比周边传统厂房略高。如龙华区2015年建成的国乐科技园,整栋楼共11层,2楼以上的租金约40元/m2/月,而距离国乐科技园数百米的另一老式产业园,每栋厂房5到7层,租金约为30元/m2/月(包括物业费)。

图:国乐科技园图:国乐科技园

所以,高建筑成本下,只有在同时满足:1)土地资源稀缺、成本极高;2)对应产业附加值够高,的情况下,“工业上楼”在经济上才是可行的。

现在前面的问题就变成了:国内工业用地足够稀缺吗?国内制造业附加值够高吗?

首先,国内工业用地足够稀缺吗?

答案是——整体上不缺。

实际上整体来看国内是不缺地的,缺地的只是局部产业发展比较好的地区。

而对比新加坡,新加坡面积狭小,仅有724平方公里(相当于上海市区),人口密度排名,仅次于国土面积第二小的国家摩纳哥,土地资源极其匮乏。

图:2021年各国/地区人口密度图:2021年各国/地区人口密度

其次,国内制造业附加值足够高吗?

答案是——绝大部分不高。

由于中国制造企业缺乏核心技术,中国产品的附加值往往不高,同质化现象非常严重。大多数制造企业靠价格战赢得订单,在竞争中往往自相残杀,导致制造企业利润水平低下。

而新加坡作为全球第四大高科技产品生产国,制造业以高附加值产业为主。目前拥有2700家精密工程公司,300家半导体企业,制造了全球大约70%的半导体引线焊接机、60%的微阵列、35%的热循环仪和质谱仪,占据了全球约30%的助听器市场、20%的半导体设备、10%的制冷压缩机市场。

所以,“工业上楼”在新加坡是可行的,而在国内,“工业上楼”并不具备普遍的适用性。

在这种的情况下,国内目前“工业上楼”项目虽然租金略高,但是对于开发商来说,回本却不易,这就导致很多“工业上楼”项目,“上楼”有余,而“工业”不足,开发商采取分割销售方式操作,企业买来当办公楼,天天想着资产增值的美梦,完全脱离了产业本质。

03

构建“一盘棋”招商大格局

归根结底,还是地方招商保护主义在作祟。

即使在土地资源如此稀缺的新加坡,其80%以上的堆叠工厂也都只有4层,而一些地方政府为了留住产业,甚至把厂房做到了“百米”。

当权者只知着眼当地利益,只会破坏招商引资环境,制约区域经济协调、健康发展。

就像当年限超高层一样,“工业上楼”也应该被适当限制,不能让“工业上楼”促进地方招商保护主义,从而阻碍符合经济发展规律的产业自然转移与区域协调发展。

而地方政府需要构建的是“一盘棋”招商大格局,促进要素自由流动,制造业有序转移,这样,“区域协调发展”才不至于是一句空话、一个口号。

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