成都居住需求发展趋势探究 | 看首钢如何交出高成绩答卷|成都市_新浪财经

“十四五”时期是我国在全面建成小康社会、实现第一个百年奋斗目标之后，乘势而上开启全面建设社会主义现代化国家新征程、向第二个百年奋斗目标进军的第一个五年，是为2035年中国基本实现社会主义现代化谋篇布局、打下坚实基础的关键五年，更是世界面临百年未有之大变局的时期。中国进入新的发展阶段，城市格局调整变化，现如今新西部大开发、内陆开放新高地、成渝地区双城经济圈的战略正不断地拉升成都的战略地位，沿海时代进入大内陆的时代里，内陆地区的战略地位正普遍被拉高，而成都作为内陆战略中心的地位也正不断加强。

自2000年西部大开发以来，现已走过22年时间，西部地区经济和社会发展水平快速提升，人民生活水平持续稳定提高，基础设施和生态环境建设取得新突破，重点区域和重点产业的发展达到新水平，西部地区奠定了进入高质量发展阶段的扎实基础。

2019年“西部陆海新通道”战略获批复，对于平衡中国城市发展格局，构建国家战略后方具有重要意义，为包括重庆、成都在内的西部地区腹地城市带来了重大发展机遇。

2020年，《关于新时代推进西部大开发形成新格局的指导意见》发布，西部区域正式进入“高质量发展阶段”，明确成都打造引领西部地区开放开发的核心引擎。

2021年《成渝地区双城经济圈建设规划纲要》出台，打造中国经济增长第四级，成都作为中心城市，城市能级进一步提升，将构建支撑高质量发展的现代产业体系，对高素质人才吸引力持续加强。

随着“西部陆海新通道”战略获批复、成渝地区双城经济圈建设的推进，成都的城市能级进一步加速提升，面临复杂的外部环境及国际局势，成都“中国经济增长第四极、安全第一极”的战略地位进一步凸显，成都城市发展红利巨大，产业人口的高速发展为房地产市场可持续发展提供了稳定支撑， 2022年1-5月成都商品住宅销售面积位居全国之首。

面对当前复杂的内外部环境及市场需求变化，企业、购房者、政策都在积极进行动态调整，如何理解市场发展形势，匹配购房者需求变化，成为企业的重要思考课题。

趋势一

人口增量势头猛烈，高端产业人群需求旺盛

自西部大开发以来，成都产业人口高速发展，人口增量巨大，2010-2020年常住人口增量达582万，仅次于深圳、广州，2021年一年常住人口增量达24.5万人，仅次于武汉（武汉存在疫情影响统计数据因素）。近日，中长期青年发展规划实施工作部际联席会议办公室对外公布全国青年发展型城市建设试点和青年发展型县域试点名单，其中，试点城市（含直辖市的市辖区）45个、试点县域99个，成都榜上有名。成都对一线城市和地区青年吸引力增强，2020年，北京、上海、广东来蓉落户青年人数排名分别为第6位、第18位、第4位。此外，在蓉高校大学生毕业后留蓉意愿强烈。据统计，2019-2021年，成都在校大学生数量从97.2万人增至110.2万人，在校大学生人数位居全国第4。对在蓉高校大学生发放问卷并调查研究发现，65.82%的大学生愿意留蓉工作。根据58同城发布的《2021年高校毕业生就业报告》，成都位居全国毕业生首选城市第4位。由此可见，成都快速增长的人口中，中青年产业人群占比极大，这些机械性增长人口，正好处于生命周期中的刚需购房、刚改换房阶段，置业需求旺盛。

2020年，成都常住人口突破2000万，成为继重庆、上海、北京之后，我国第四个常住人口突破2000万的城市。庞大的人口基底也在持续产生内生型购房需求。

随着成都产业发展的持续推进，高速涌入的新增人口，尤其以高端产业人群为主，他们是未来城市的核心竞争力，为城市发展注入新的动力和活力，他们的置业需求最迫切也最值得被满足。

趋势二

购房者对于“现状价值”的考量权重将进一步高于“未来价值”

中央坚持“房住不炒”基调不变，力求实现“稳地价、稳房价、稳预期”目标实现。相继出台“三道红线”、“两道红线”监管政策，土地“两集中”供应出让政策，多次中央会议强调保障刚性和合理改善性住房需求，市场降温明显。政策端的调控，保障合理住房需求，购房者预期稳定，决策较市场过热时期更加理性，对区位、周边配套等现状价值考量权重增加，盲目跟风已经成为过去时。

目前成都大量涌入的产业人群是成都房地产市场主流的购房群体之一，他们所处的生命周期对于住房需求是刚性的，表现在必须一步到位考虑清楚未来子女的教育、生活配套、交通便利性等。本身所处的生命周期决定，他们对于现状价值的重视程度要高于未来价值。根据中指数据库监测，新川、东安新城、武侯新城等新型崛起板块都是企业投资重点关注板块，板块规划利好较多。例如东安新城，处于构建成渝双城经济圈国家战略和成都东进城市战略叠加的区位，其发展能级远高于其他新城；国际赛事举办带动基础配套建设，东安新城仅用三年快速成型，板块资源兑现快。这些板块的项目打造更匹配目前成都市场主流购房群体“所见即所得”的住房需求，认购率相对较高。2022年1-5月成都中心城区160个板块住宅成交显示，东安湖、武侯新城作为新型崛起板块表现突出，成交面积分别位列第十、第十二。位于东安新城板块的新希望项目、新川板块的中铁建新川樾、麓山板块的龙湖九里熙上等项目去化超过60%，销售表现较好。

图：2022年1-5月成都住宅成交面积前20板块

表：成都3-5月典型项目开盘监测

趋势三

土地“两集中”供应后，产品打造逻辑改变，控总价产品去化理想

2017年“十字方针”引导成都中心城区容积率下调，地价攀升，同时限价出台，房企多选择加大大面积改善型产品占比，通过精装溢价、服务溢价获取利润，市场出现一定程度的被动改善的局面。据中指数据库监测，中心城区2018-2021年主流成交产品向大户型、高总价转移，其中“5+2”区域面积、总价提升幅度大。

2021土地“两集中”供应后，项目地价、房价、装修价锁死，且利润空间较薄，房企为加快项目去化、降低持有成本，产品打造逻辑改变，总价控制、面积控制成为新时期主要特征。

从2022年1-5月成交占比来看，“5+2”区域成交产品的面积、总价回调态势已开始显现，而“二圈层6区”作为成都产业新兴发展主要区域、房地产市场供销占比最大区域，依托相对较低的地价，承接了产业人口的主力置业需求，90-120㎡、150万以内套总价的产品在成交结构中占比最大。

面积下探、控制总价产品是目前成都房地产市场的新宠。购房门槛的相对降低，高度匹配正逐步释放的刚性置业需求，保障高端产业人群在成都安居乐业。

趋势四

今年成都首批次供地延续“央国平”主力拿地态势，国企开发背景受购房者青睐

2020年对房企“三道红线”及银行“两道红线”监管政策出台，房企现金流承压，个别房企债务违约，房企在供应链端、政府端、金融端信用下降，情况进一步恶化，多家房企出现债务违约，购房者担心无法交房，观望情绪加重。随着居民购房杠杆加大，房企债务违约导致项目建设进度缓慢或停滞给购房者带来的风险加大，目前购房者把对房企稳健经营的考量摆在首位，具有国企开发背景的项目将增强购房者的置业信心。我们从中指川蓉销售排行榜TOP20中统计发现，2022年1-5月成都房企销售业绩TOP20中发现，国企销售金额2021年为1340.0万元，同比提升35.2%，国企销售金额占比由2020年38.2%提升至2021年52.3%，上升14.1个百分点，国企数量由8家变为10家；同时本土房企成都城投置地、成都轨道2021年成功跻身TOP10。

2022年成都“两集中”首批次供地，33家企业拿地，国企占比接近八成，未来市场国企项目占比将进一步提高。

表：成都市房地产国企销售情况统计

数据来源：根据中指川蓉销售排行榜TOP20

成都房地产市场正在面临深度变革，供求关系的变化、新政的刺激正在给市场带来深刻的影响。复杂的行业形势及市场格局对于企业实力以及对于需求的深度洞察提出了新的命题。通过中指院对于成都市场的持续观察，我们发现首钢地产在成都布局体现出了其投资的步伐稳健、对于区域价值的理解深刻、以及对于客群需求的精准匹配。

百年首钢国企实力

首钢集团始建于1919年，目前已发展成为跨行业、跨地区、跨所有制、跨国经营的综合性企业集团，全资、控股、参股企业600余家。

首钢地产是首钢集团旗下全资子公司。成立于1998年11月，目前，已形成北京、西南、环渤海及东南四大战略区域，产品涵盖住宅、公寓、别墅、商业等多种业态，累计获得房地产业界近百个奖项。

2016年首钢首次入蓉，目前共布局“五子”，2019-2021年“三子”已面世——东三环北湖首钢蓉城里、天府新区首钢蓉璟台及成华区八里庄首钢璟辰里，这三个项目紧随成都东进、南拓城市发展方向，均是成都的热点区域。

首钢蓉城里打造主城湖居范本，周边配套成熟，销售表现亮眼，可谓“首进即红”；

首钢蓉璟台择址天府新区锦江生态带板块，是天府新区高品质成熟居住区，首钢尊重板块价值，打造无底商纯住宅低密社区，首钢逐渐被行业和客户所认知；

首钢璟辰里位于成华区重点打造的“二八板块”，主城土地日益稀缺，在板块处于蝶变之际，首钢果断布局，以7F真洋房致敬新成都。另外，去年底首钢在“二八板块”又斩获一宗地块，作为首钢“第五子”。

从首钢前三子和第五子的布局和打造，可以看到，首钢对成都这座城市有深刻的了解以及深耕的决心。2021年成都“两集中”供地第二批次，首钢摘得东安湖西一宗地块，布局“第四子”，择址观与前面地块一脉相承，将享受世界大运会加速板块价值兑现的红利，是成都又一人居新高地，打造项目——首钢东境风华即将面世。

// 第四子择址东安湖西宜居区位，把握成都东进密码

2004 年成都完成《2003-2020成都城市总体规划》修编工作，自此成都摆脱“大饼式”发展格局，进一步明确向东向南的发展战略。

2017 年成都提出"东进、南拓、西控、北改、中优"十字方针，对于“东进”的发展定位为：高起点建设“东进”区域，开辟城市永续发展新空间。

2018年世界大运会宣布在成都举办，“东安湖”和“东安新城”诞生。在最新发布的《成都市中优“十四五”规划》中，明确了2个城市主中心，和7个城市副中心，东安新城是其中一个城市副中心，在龙泉驿区的规划中，东安新城是其区城市中心，是向西联接主城、向东连接东部新区的重要节点，引领城市发展的关键一环。

2021年《成渝地区双城经济圈建设规划纲要》发布，成都自东与重庆相连，协同发展，成都东进的战略地位进一步凸显。

东安新城自2019年5月规划正式公布，仅用3年时间使得东安板块快速成型，目前大运会主场馆已建成呈现，到2025年，将其建成集文化体育、科技创新、国际商务、总部经济于一体，以湖为心、城湖交融，沿湖形态低密舒缓、中心形态起伏有序的城市新地标。从东安新城板块控规图可以看出，靠近东安湖中心的位置，周边以大运、商办、创意展示、文化展示等复合型场馆居多，而东安湖西侧地块以居住属性为主，居住氛围浓厚，是成都又一人居高地。本案便择址于此，距离东安湖约2KM的区位，虽与东安湖有一定距离，但处于东安湖规划配套的辐射范围，既能实现对配套资源的可选择性享受，又能回归舒适宜居的本心。

图：龙泉驿区城市空间布局

图：东安新城功能规划

图：东安新城控制性详细规划

//承接区域内生产业人群及高新南区、锦江区等外溢产业人群置业需求

新城的后续发展动力，要靠“人城产”的深度融合发展，产业方面，大华股份西南智慧基地项目、威马汽车全球研发中心、青云创新经济产业园以及塑米城西部总部基地等产业已确定落地东安新城。东安新城位于龙泉驿区，龙泉驿区是成都国家级经济技术开发区所在地，经济实力强劲，具有雄厚的产业基底。建有中德智能网联汽车基地、成都汽车产业功能区、天府新区高端制造产业功能区等产业平台，已聚集一汽大众、一汽丰田、东风神龙、沃尔沃等11家整车制造企业和博世、李尔等300余家零部件企业，信通院、西门子等新能源和智能网联汽车龙头企业落户发展，初步形成涵盖全系车型和全链协同发展的汽车产业生态圈，是全国第六大汽车产业基地。未来五年，龙泉驿区还将加快推动产业建圈强链和全领域全过程绿色低碳发展，力争每年招引10个左右100亿元、50亿元、30亿元类龙头型项目，20个左右“专精特新”先进制造业项目，20个左右引领性现代服务业、现代农业项目。根据“七普”调查，可以看到龙泉驿区人口基数大，且劳动人口占比多。龙泉驿区2020年常住人口134.6万人，在成都各区中排名第五，15-59岁年龄段人口占比超七成。这些总部基地的建成投产及龙头项目的招引叠加区域人口增长红利将吸引大量高端人才、青年人才在此就业，首钢东境风华将承接区域内生产业人群置业需求。

图：成都市各区七普常住人口统计情况

根据中指开发云数据监测，东安湖板块居住人群部分来源于高新南区、锦江区、成华区等区域的工作人群，区域已经开始形成对于周边区域的置业需求吸附。

数据来源：中指开发云

//面积段适中，高适配产业人群首次置业需求

基于板块内生型的产业人群富集及高新南区、锦江区等板块的产业人群外溢，首钢精准匹配其置业需求，首钢东境风华项目建面约88~130㎡，面积段适中，高适配产业人群首次置业需求。

图：首钢东境风华创想图

//低密纯居，内外兼修，美好住房需求“即刻满足”

项目占地117亩，容积率2.0，低密纯居百亩大盘，3-5公里范围内配套资源丰富，医疗、教育、商业、交通及生态资源绝大部分配套已经具备，未来规划配套在加速落地中，项目基本可以实现“所见即所得”。今年在成都年轻群体中兴起的“新铁人三项”——“天府绿道绕城骑行、夜爬龙泉山看日出、野外露营”，在此项目可以轻松实现，即刻满足“新成都人”的美好住房需求。

图：首钢东境风华创想图

项目从硬件到软件再到精神需求，注入了首钢对成都的理解、对“新成都人”的关怀。建筑打造方面：尊重龙泉在地文化，结合川西坡屋顶风格，艺术化建筑顶部形态；内部装修方面：实用中注入人性化体验，一键离家开关、预留净水器/垃圾处理器电源接口、室内整体风格明快简约，符合新世代审美风格。社交需求方面：社区东西中庭为业主提供多元生活空间，包括有休闲会客区、篮球场能量释放区、清水竹林主题长者空间、开放式阳光共享空间等，从空间到情感，覆盖全龄生活需求，丰富业主生活体验，升维东进生活质感。

医疗资源优质：临近锦江区，坐拥三华西综合医院配置——四川大学华西医院龙泉医院、四川大学华西医院锦江院区（在建）、四川大学华西第二医院锦江院区；

教育资源丰沛：全龄教育系统配套，有蒙台梭利国际幼稚园、青台山小学、龙泉驿大面小学、北大成都附属实验学校、四川师范大学等（仅作为对周边教育资源的描述，不对教育资源的享受给予承诺）；

顶流商业配置：近邻3大主力商业综合体——世茂广场、吾悦广场、联合一百购物中心；板块规划旗舰商业，未来东安湖中心将落地成都的第二座万象系商业综合体以及龙湖在成都龙泉布局双天街——东安天街、驿都天街；多元特色商街——川师商业街区、万卷山商业风情街、青台山龙泉人家邻里中心；

立体交通完善：轨交与主脉路网齐布，形成三横三纵四轨道立体路网。三横：蜀都大道（厦蓉高速）、驿都大道、成龙大道；三纵：三环路、绕城、车城大道，四轨道：地铁2号线，地铁13号线在建中，地铁30号线在建，地铁11号线在建，22号线规划中。