北京山水文园准现房竟无预售证 30多户业主被迫住进毛坯房|业主_新浪财经

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　　原标题：富人也被割“韭菜”！准现房竟无预售证，千万房产早已被抵押！30多户业主被迫住进毛坯房

　　继泰禾集团开发的北京院子成了烂尾工程之后。北京知名的豪宅“山水文园”，如今也遭遇了烂尾。今年9月，30多户业主硬着头皮住进了当时没水没电的房子，上演“北京版别样幸福城”。

　　然而，11月4日张贴在小区其他楼栋的法院查封令，对已经住进毛坯房的30多户业主来说无疑又是一盆冷水。因为如果一直任由事情发展，到时候被查封的就是这些业主们的房子了。

　　昔日“富人区”荣光不再。

　　千万元豪宅成烂尾工程

　　准现房竟无预售证

　　山水文园作为北京十大豪宅之一，绿化率高达40%，小区内还拥有3.1万平方人工湖，曾经连续两次获得“绿色奥斯卡”之称的“国际花园社区全球金奖”，火爆北京楼市16年之久。

　　此次，出事的正是2019年5月开始预售的北京山水文园五期二段，亦即宣传的“山水文园九御”。据了解，该项目从2014年开始建设，2016年主体8栋楼就已经基本建成。

　　据《每日经济新闻》消息，此次受波及烂尾无法交付的是二段共8栋楼，涉及约120户。

　　据公开资料显示，2019年年初山水文园·九御公开推盘的分别为塔楼20#、28#，板楼18#、19#、29#、30#，双拼别墅17#、31#，面积为146~495平方米。均价8.5万~10万元/平方米，总价1200万元起，预计交付时间为2020年5月31日。

　　根据北京住建委官网显示，山水文园五期九御去年新开的项目有预售证的楼栋为19号楼共52套，备案均价约10.5万元/平方米，其中只有20套已经签约。

　　来源：北京市住建委官网

　　没有预售许可证，就无法进行网签，为何购房者还是心甘情愿地掏出成百上千万的真金白银呢？

　　据《中国房地产报》报道，黄先生提供的山水文园集团旗下的凯亚地产与其签署的《购房意向协议书》和《借款合同》显示，原来买卖双方为了规避无预售证无法网签备案的潜在风险，采取先签订《借款合同》、后签订《购房意向协议书》的做法。

　　简单一句话，就是购房者先借钱给开发商，开发商以以物抵偿的方式，把房子“卖”给购房者。

　　这样的做法给购房者今日维权无门埋下了隐患。

　　据多位受访业主介绍，目前的现状是，对于多数业主以合同诈骗为由寻求公安部门介入，但朝阳区经侦支队不予立案；

　　千万房产早已被抵押

　　多方困局如何解？

　　上述120名购房者在不断地上访和查询中才发现，他们所购买的房子在购房之前，就被抵押出去了。

　　据《每日经济新闻》报道，2016年11月，山水文园与长城新盛信托成立了一只单一资金信托项目，规模是38亿元，期限5年，而抵押物正是九御二段多处资产。

　　根据长城新盛信托今年3月的公告，当时其债权本金余额31.4亿元，其中包括2019年11月21日山水文园到期应还尚未归还的本金1亿元。抵押情况方面，山水文园五期九御二段86229.69平方米在建工程及相应的43982.72平方米住宅和地下车库用途国有出让土地使用权（其中17、18、19、20、31号楼已办理现房抵押，合计46699.69平方米）恰在其中。

　　来源：长城新盛信托公告

　　也就是说，目前这笔债务山水文园逾期已近一年，明年到期后需要偿还的余额超过30亿元，但问题是山水文园已经出现了极其严重的资金链危机。

　　事实上，对于有抵押的房子，钱款必须打入债权人即长城新盛信托的监管账户，在还完借款之后，山水文园才能使用监管账户里的资金。

　　今年9月，业主群里陆续有业主传出自己房子被查封的消息，如果没有异议，后续将面临被拍卖。到了10月，有业主对自己被法院查封的房子提出了执行异议，但最终被驳回。

　　于是，业主们再次多方跑动，最后得出的统一结论是：为了让房子无法正常被强制拍卖，他们需要采取“强行占房”的行动。

　　现在业主和山水文园面临的似乎是一个死局。

　　一方面，长城新盛信托不可能愿意直接解除抵押，让九御二段的业主们办理网签和过户，因为这是其能够收回借款的最大保障。另一方面，山水文园也没有足够的资金来还钱，所以无法为业主们办理解除抵押手续。

　　押宝文旅荒废住宅

　　山水文园盲目扩张显资金危机

　　成立于1986年的山水文园，以高端住宅发家。2014年，山水文园相继牵手美国六旗、加菲猫、可口可乐、派拉蒙等国际IP，老板李辙曾豪言“得IP得天下”。将步伐迈进了文旅和大健康领域中。

　　2016年，李辙将山水文园九御抵押给长城信托，借款38亿。

　　有了38亿的李老板，正式开始了他的文旅造梦计划，动起了要实现3800个小目标的心思。每年品牌费一个亿，并且打出了5年15个文旅小镇的招牌，包括浙江海盐，重庆壁山，婺源，崇明，南京等，号称单个项目总投300亿。

　　文旅业务高速扩张的同时，山水文园的主业，住宅业务却一直处于停滞不前状态，集团现金流承压，最终导致海盐山水六旗乐园也被叫停。

　　2019年12月底，业内流传出一份山水文园内部裁员文件称：“集团公司只留65人，大部分同事将离职，离职同事工资开到12月30日，给n+1或n+2的补偿（根据工龄）。留下的65人，自1月1日起开30%工资，开到6月30日，后续根据公司状况待定。”

　　据了解，山水文园集团总部拥有超700员工。若此次裁员总部公司计划只留65人，那么，仅公司的总部裁掉的人数就高达600多人。

　　裁员计划被曝光后，李辙曾对外表示，“公司正在布局整体股权合作重组和局部重组，正在推进用我们的IP、策研等核心力量与大型央企合作。”

　　泰禾北京院子开盘两年

　　2000万豪宅成烂尾

　　今年北京的新房市场，出现了几起比较出名的烂尾事件。除了山水文园九御之外，还有泰禾北京院子、泰禾金府大院，都是千万元以上的豪宅，被坑的都是有钱人。

　　10月30日的央视财经栏目，对于泰禾北京院子做了报道，标题是《泰禾丽景家园 “限竞房”变“陷阱房”》。

　　在这则报道里，央视财经提到北京泰禾丽景家园的400位业主，花了上千万元资金买的房子已经成了他们最大的烦心事。

　　2018年10月，泰禾丽景家园以6.7万元的均价入市销售，如今两年过去了，离交房只剩8个多月时间，整个项目却还有相当一部分楼栋只挖了个基坑，施工基本处于停滞状态，而周边同期开盘的同类型项目进度要快得多。

　　在业主今年的第三次维权中，北京院子二期业主就发现自己的购房款被泰禾用20多个马甲账户骗走了70亿。而项目承接方却因为钱款迟迟不到位，而暂停施工。

　　除此之外，据不完全统计，泰禾集团在全国有40多个项目烂尾，涉及上万名业主。

　　而根据，泰禾集团三季报显示，“公司经多方努力筹资，至本报告披露日，未能完成17泰禾MTN001、18泰禾01、17泰禾MTN002、17泰禾01、18泰禾 02、H7泰禾02本息的兑付（详见公司于巨潮网披露的编号2020-062号、2020-068号、2020-069号、2020-074号、2020-078 号、2020-085号公告）。截至2020年9月30日，公司已到期未归还借款金额为459.05亿元，截至本报告披露日，公司已到期未归还借款金额为487.10亿元，尚未支付的利息为64.76亿元。