融信2019年财报解析：净负债率大幅降低，回购加高派息彰显信心

作者 | 商立木

流程编辑 | 小白

“

获标普、惠誉、穆迪三大机构评级上调。

”

过去的20年里，如果说有一件事始终牵动着中国人的心，那很可能就是“买房”了。

房子这件事是如此得重要，它不仅是大部分人的主要财产构成，而且也是相当一部分人完成财富积累的源头。

风云君还记得当初南下闯荡时，听过“宁要深圳一张床，不要东莞一套房”的说法。

如今，房地产跌宕起伏、扣人心弦的过山车行情似乎将要谢幕。“房住不炒”的大背景让它变得温顺了一些，叠加今年初爆发的新冠疫情，许多现金流不佳的中小房企甚至感受到了深深的寒意，提出了破产申请。

但从另一个角度看，2019年销售额过千亿的房企仍然达到了36家。

正所谓“危机来临时，才知道谁是强者”，风云君敬畏那些在逆势中仍然表现出色的公司。

融信中国（03301.HK，以下简称融信）看起来是这样的一家公司。

2019年，融信荣获《财富》中国500强，2019中国最佳董事会50强等荣誉。这些荣誉有助于树立在消费者心中的良好形象。

（来源：官网）

一、立足长三角，品质房企的精细化管理

融信集团成立于2003年，总部位于上海。公司2016年1月于香港联交所上市，是一家以精品房地产为特色的地产公司。核心业务分布在长三角和海峡西岸城市。

2019年，融信的合约销售额为1413亿元，同比增长15.9%。公司同时也完成了年初订下的1400亿元销售目标，并连续两年位居千亿房企之列。

与此同时，2019年全国商品房销售额为15.97万亿元，同比增长6.5%。融信增速远超行业平均水平。

2019年，公司的合约销售建筑面积为655万平方米，平均合约售价达到每平米21583元，远超全国平均的每平米9310元。

（融信的海月江潮荣获CHINA-NEW全球地标大奖）

2019年，融信合约销售额排名前九的城市中，有5家位于长三角，合计销售额占比57.3%；有2家位于海峡西岸（福建），合计占比17.5%；郑州和西安分别占比2.4%、2.3%。

公司的土地储备也主要分布在长三角和海峡西岸。

（来源：2019年业绩发布会）

中原城市群、山东半岛城市群、西北城市群等新一线城市所在地则是公司近年来拿地的新方向。

2019年，融信的一大变化是组织架构进一步细化。原来的四大事业部及西南区域公司裂变为10个新的以省为单位的区域公司。

在目前房地产调控“因城施策”的环境下，这样的架构调整有利于公司实施更精细化的管理。

二、有增长有盈利，还要啥自行车

路遥知马力，风云君一直认为，长期的财务和经营数据最能体现一家公司的质地。

2015-2019年，融信的合约销售额CAGR达到86%，合约销售面积的CAGR达到78%，增长非常快。二者在2019年依次分别为1413亿、655万平方米。

由于收入确认的滞后性，合约销售额是地产公司最重要的指标之一。

不仅如此，平均售价也从2015年的每平米1.84万元提高到2019年的每平米2.16万元。

2019年，融信的收入为514.63亿元，同比增长50%。近五年，收入的CAGR为62%。

其中2017年同比增长167%，这与当年收购而且并表宁波海亮、安徽海亮有关。

在这之后的2018、2019年，收入增速分别为13%、50%，呈加速增长趋势。

（来源：choice数据）

2019年的收入构成中，物业销售达到502.53亿元，占比97.6%，是最主要的收入来源。建设服务占比1.4%，租金收入、酒店管理和其他占比0.9%。

建设服务是指通过与地方政府签订协议建设安置房而获得的收入。

2017年的收购对公司的盈利能力造成一定的影响，这一点风云君在《港股风云 | 融信中国：规模稳健增长、财务“年检”健康，港股“暗香”了解一下？》中已经有过分析。

2018、2019年，融信的毛利率逐年提高。

由于物业投资的公允价值变动、合资企业的权益重估对利润项目的影响较大，剔除两者的净利润率在2018、2019年分别为10%、11%，也呈现上升趋势。

可以说，融信的盈利能力正在进一步改善。

（融信在扩大业务的同时始终坚守中高端产品）

三、土地储备足够支撑未来三年的平稳增长

如果说，合约销售反映的是当下的状况，那么土地储备就决定了公司未来的业绩。

土地储备一看总量，二看地段和成本。前者是未来合约销售的保障，后者是毛利率的保障。

截至2019年底，融信的土地储备达到2700万平方米，权益土地储备达到1330万平方米。

2017-2019年，土地储备和权益土地储备的CAGR分别达到8.1%、2.6%。权益土储的增速略慢，说明公司越来越多地进行合作开发。

按照2019年655万平米的销售面积计算，公司目前的土地储备面积足以支撑未来三年每年的销售面积增长。

截至2019年底，公司的平均土地成本为每平米6897元，同比仅温和上升8.5%。同时，土地储备中位于一二线城市核心地段的比例达到81%，同比提高6个百分点。

一二线城市核心地段占比高，以及成本控制得当，使得公司在目前的房地产市场下能够保证足够的安全边际和利润空间。

2019年，融信新增土地储备730万平方米，同比增长53.0%；收购土地的成本为每平米7300元，同比增长28.3%。

结合销售面积的数据来看，公司的拿地节奏控制得非常好。

（融信的土地储备覆盖了九大城市群）

在目前“房住不炒”，以及房地产行业去杠杆的大背景下，融信的拿地策略包括：

一、用销售回款的一定比例匹配拿地资金；

二、通过合作开发、强强联合减少资金压力；

三、根据土地价格的高低，并结合利润率和IRR（内部回报率）灵活决定拿地规模。

（来源：2019年业绩发布会）

正是这样审慎的拿地策略，成就了公司健康的财务状况。

四、净负债率大幅下降，标普两次上调评级

房地产是一个资金驱动型行业，金融属性很强。负债管理也就成了各家地产公司必须要面临的课题。

具体来说，负债的分析可以从负债率、资金成本、偿债能力、信用评级等角度来进行。

下面风云君就带大家逐一来看。

（一）负债率

2019年，融信的净负债率为70%，同比大幅下降35个百分点，而且近三年呈下降趋势。

同时，资产负债率和调减预收账款后的资产负债率分别为81%、53%，近年来都比较稳定。

这同时也说明公司的净债务占总资产的比例大幅减少。

截至2019年底，公司共有长期借款444.71亿元，短期借款187.06亿元，合计631.78亿元，同比微增1.0%。

全部借款的加权平均实际利率为6.85%，同比下降24个基点。财务成本控制较好。

（二）偿债能力

截至2019年底，融信的现金及银行结余达到343.09亿元，完全能够覆盖短期借款。

同时，2019年的借款利息开支为52.26亿元，利息覆盖率为3.17，比上年的2.34有了大幅提高。而且这一比率已经连续四年呈现上升趋势。

（三）评级

2019年，标普全球（SPGI.N）两次上调融信的发行人信用评级，分别是：

4月，确认长期评级B，评级展望由稳定上调至正面；

8月，上调评级至B+，评级展望稳定。

穆迪（MCO.N）将公司的主体评级由B2上调至B1（注：分别相当于标普的B、B+），展望稳定。

惠誉也将公司的评级由B+提高到BB-，展望稳定。

国际评级机构的认可，有助于公司进一步降低融资成本。

五、股东回报给力，拟派发股息近十亿

在负债水平不断下降的情况下，融信进一步提高了股东回报的水平。

2018年，融信支付末期股息5.53亿元，合每股0.365港元。以当年年末收盘价计算，股息率达到4.10%。

2019年，公司建议派发末期股息9.22亿元，同比增长66.8%，合每股0.60港元，股息率达到5.57%。

另外在2019年下半年，融信还回购了1062.6万股普通股，累计金额9748万港元。

这样的股东回报还是比较给力的。

六、结尾

根据公开信息，融信不仅在国内城市化进程中发挥作用，还通过多种方式参与城市更新、TOD等项目，在当中贡献自己的力量。

目前，融信在全国拥有近10个城市更新项目，探索出“破旧立新”、“修旧如旧”等模式。

TOD项目，英文全称Transit-oriented development，意为以公共交通为导向的城市开发。

TOD是当下最火热的开发模式之一，能够极大地提高城市土地利用效率，为人们提供高效、便捷的城市服务。

（融信的TOD项目青岛海月星湾）

说到这里，就不得不提融信近年来增长的新引擎：一二级联动。一级指的是土地整理，二级指的是土地开发。

融信连续获得郑州、太原等多个城中村改造项目，这些项目为公司提供了丰富的土地储备，而且成本相对较低。

回顾过去的一年，融信完成了年初的销售额目标，收入大增50%，盈利能力同步有所提高；公司的净负债率大幅下降，国际评级机构上调评级；而且分红力度加大。

面对这样一份不错的财报，投资者自然也是用手中的资金投票。自3月24日午间发布财报以来，公司股价已经累计上涨11.1%。

（来源：choice数据）