聚宝盆 | 红利风格下的公募REITs固收+产品的投资策略_新浪财经

来源：华宝信托

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REITs（不动产投资信托基金）作为固收+信托产品的重要投资标的之一，在本质上是强制分红比率超级高的（在符合分配条件的情况下每年应至少分红一次，且收益分配比例不得低于基金年度可供分配金额的90%）的股权投资基金。

REITs的收益和波动介于股票、债券之间，属于中等风险、收益的投资产品，在海外成熟市场已经有60余年历史。其高分红的特点，与当下经济动能较弱、利率下行、全市场较为稀缺固收类资产的宏观大背景较为适配。根据wind数据，截至6月28日，今年以来中证REITs全收益涨幅为8.65%，跑赢中证红利指数（涨幅7.75%），收益相对优秀。

自2021年6月份首批9只基础设施公募REITs在沪深交易所上市以来，公募REITs已经走过了完整的三年周期。从整个市场结构来看，截至 2024 年6月中旬，国内已上市公募 REITs 总计 36 只，总市值超过1000亿元，大部分还是非流通份额，粗略估算整个可流通市值500多亿，市场容量确实偏小。公募REITs是一个机构参与度超过95%的市场。中金公司根据REITS标的2023年报统计显示，券商、保险、产业资本、信托持有REITs全市场流通盘的占比分别达到35%、34%、12%、7%（中金公司报告《REITs 三周年：破浪前行，展望未来绘宏图》）。这充分说明市场容量虽然较小，但仍然是主力金融机构的投资策略之一。

接下来重点回顾一下今年整个REITs市场的走势逻辑。

2月5日至4月26日，跟随红利策略，整体表现强于中证红利指数。交易逻辑体现为：权益配置偏好固收替代的红利风格，其中分红属性越强的越偏好。在此逻辑下，中证REITs表现出更强的弹性。

4月26日至5月27日，与红利策略背驰，其表现大幅弱于中证红利指数。原因推测为REITs标的年报的宏观面弱于预期的差值。

5月27日至今，其表现相比红利指数更为抗跌，一方面可能因为4月份开始的下跌大周期，而红利指数完成的是倒V行情。另一方面市场可能也在等待6月份中证REITs实时指数的发布，在流动性层面改善预期。

数据来源：wind，华宝信托

通过以上回顾，可以整理出公募REITs交易的核心影响因子包括：

整个市场对于权益红利风格的偏好程度；

受到宏观基本面，房地产大周期等影响的底层基本面；

低“换手率”制约下流动性层面改善的预期。

当下的公募REITs配置策略应将重点放在第1点和第3点的研究上，即采取红利风格在权益配置中相对强弱择时以及自下而上精选REITs标的的策略。

目前，公募REITs标的流动性明显弱于中证红利指数标的，所以这部分流动性折价将会让投资者更加关注公募REITs标的本身基本面，这对机构投资者自下而上精选标的能力要求较高。从单个公募REITs投研的维度，基本面指标包括但不限于运营基本面、资产估值折溢价、业绩稳定性、管理人等；交易层面指标包括但不限于流通值、中证估值、派息率、P/FFO、机构筹码等。

从23年年报和24年一季报来看，公募REITS中产业园内的收入分化较大，高速公路也存在一定的分化，环保水务整体较为稳健，仓储物流出租率有所下滑。鉴于公募REITs标的基本面受宏观细分赛道影响较大，且不同的资产类型存在较大的差异，比如经营权类的产业园与高速公路标的，投资品种的挑选将非常考验投资机构的投研能力。