刚刚！中国华融联手中信信托接盘融创百亿项目

　　来源：不良资产头条

　　陷入债务危机半年多之后，中国融创终于迎来的迄今为止其最大的白衣骑士——中信信托、中国华融。

　　11月30日，工商信息显示，泛海建设控股有限公司股东变更，融创房地产集团有限公司持股比例从100%下降至10.322%；新增股东2个为中信信托有限责任公司、芜湖华融资本创誉投资中心（有限合伙），分别持股64.678%、25%。要知道，泛海建设拥有融创压箱底的两大优质项目：北京泛海国际项目1号地块和上海董家渡项目，两个项目加起来货值数百亿。

　　据称中国华融此番操刀

　　董家渡项目是上海南外滩最后一宗待开发土地，位于寸土寸金黄浦江边。2002年，泛海控股以极低的成本拿下该地块，由于拆迁困难等原因，直至2019年泛海出现流动性危机，这宗黄金地块也未曾面市。

　　2019年1月融创125.5亿价格接手董家渡项目，对于泛海来说，中国融创是“白衣骑士”，对于融创来说，董家渡地块是绝对的优质资产。当时一并收购的还有北京泛海国际项目1号地块，其位于北京市朝阳区东四环，总建筑面积约66.85万平米。两个项目总对价为148.87亿元，其中融创现金支付125.53亿元，冲抵债务23.34亿元。

　　董家渡项目一共分三个地块，其中第一块地融创在拿地当年7月和9月两次开盘，两次大卖。以当时融创外滩壹号院均价12万来算，董家渡的一个地块就回血了150亿，销售额已经覆盖了融创当初接盘的资金总额。而现在外滩壹号院的二手房成交价已经达到了25万每平，尚未开发的两块地成为融创手中最为优质的资产之一。

　　但是也成为融创难以下咽的蛋糕。2016年，上海黄浦区建管会预估过12和14号地的征收费用：95亿，这笔钱对于融创来说非常困难。所以出售或是最好的办法。

　　在中国华融之前，有消息传出中国融创曾于今年2月与中国信达洽谈出售这两个项目100%股权，后续谈判并无进展。在资产不断贬值的行情下，收购项目会承担巨大的风险，AMC没有任何动力去救房企。时隔半年，中国华融与中信信托联手接盘，虽然中信信托成为泛海建设第一大股东，但据称，中国华融是此次收购的核心操刀者。

　　那么中信信托为何要入局？IPG中国区首席经济学家柏文喜曾表示，信托与AMC联手能够将出险项目主导权从地产公司转由AMC主导。

　　虽然11月30日泛海建设的股权财变更，但是这场合作其实在10月时就已经谈拢了，对于中国融创来说无疑是雪中送炭。

　　2022年以来，融创至少已将4个项目出售予国资。具体包括：昆明融创文旅城二期40%股权转让予华发，转让价为14亿元；武汉一江源项目、武汉甘露山文创城部分股权，分别转让给首创和武汉城建；常州融誉置业转予厦门国企建发及江苏城开地产集团。

　　今年3月-9月，融创又先后退出广州、合肥、重庆等地的多个项目，接盘方包括厦门国贸、金地商置、信达地产、华宇集团等。

　　与此同时，融创中国还发售新股融资，获得资金60亿元；与美国摩根公司签署配售与认购协议，融资45亿港元；孙宏斌个人以无息贷款名义借给融创集团4.5亿美元现金。

　　自2021年10月以来，融创已通过股权配售、大股东借款、资产处置等多种渠道，回笼资金约300亿元。

　　出售资产需要时间，还面临砍价贱卖，最为直接的办法就是债券展期。

　　11月15日媒体报道称，融创正准备对其境内的债券进行整体重组，涉及规模共计154亿元。此前，富力地产已经通过这种方式对8笔境内债、合计金额135亿全部展期成功。11月24日，绿地控股也公告，旗下9只境外债券，共计32.41亿美元展期成功。

　　中国华融、中国信达

　　已推进30余个地产项目风险化解

　　2021年底以来，银保监会等监管层一直是支持鼓励AMC通过直接收购困难房企银行债权等方式化解地产金融风险。此前全国四大AMC更多充当的是“推动债务展期、注资”角色，但本轮AMC在房企化解债务风险过程中的参与范围和力度上将有所加大。

　　截至10月末，中国华融正在推动中的房企纾困项目有16个，预计相关项目将实现上下游供应商10.74亿元工程款、材料款顺利清偿，并保障22548套商品房按期交付，带动256.89亿元项目复工复产。

　　截至8月末，中国信达已落地房地产风险化解项目20个，投放金额102.85亿元，保障12335套商品房按期交付，实现186户上下游供应商11.75亿元工程款和材料款欠款顺利清偿，解决1.08亿元农民工工资偿付问题，兑付房企公开市场违约债券2.41亿元，带动326.29亿元项目复工复产。

　　目前AMC通过收并购、债务重组、资产整合等手段化解房企流动性危机。从参与机构上来看有两种方式：

　　一、联合实力第三方共同帮扶

　　典型案例有长城资产联合招商蛇口纾困佳兆业，三方共同成立合作平台或并购重整基金，其中，AMC的主要角色是通过已有债权或收购债权掌握一定的主动权和决策权，实力地产央国企提供技术支持和资源，帮助复工。

　　引入第三方进行盘活，是AMC当下普遍采用的方式，由第三方进行品牌输出，提供代建代管代销，AMC可以通过项目的正常销售实现债权并退出。

　　二、一对一帮扶，提供技术资金支持

　　典型案例为华融帮扶中南建设，信达帮扶佳源国际等，其中AMC的主要角色是出资，提供不良资产处置的技术支持，盘活项目。实际上，AMC可采取的方式不止于此。比如：

　　1、协助寻找第三方进行项目收购。四大AMC成立20年以来，手中握有大量开发商资源，通过资产整合可以帮助陷入流动性困难的房企寻找合适的收购对象。并设计交易结构和盘活方案，此外，还可以为收购房提供资金支持，最终通过资产处置的方式实现项目退出。

　　如融创此前与地方AMC合作，通过此种方式拿地开发等，此种案例不胜枚举。在目前房企普遍资金不足的情况下，AMC的合作对象从民营房企转变为实力地产央国企。

　　2、直接推动破产重整，实现投贷联动。针对债权债务复杂的房企，AMC作为债权人可直接申请企业破产重整，这种方式比较安全可控，同时可以厘清债权债务关系，申请破产重整后也可以以共益债的方式参与投资，盘活项目实现退出。

　　比如2021年底，长城资产广东分公司以广州城启无法清偿到期债务为由向广州中院申请对广州城启进行破产清算，广州城启是广州26年老牌房企粤泰集团第一大股东。在此之前，长城资产也对粤泰进行债务重组及纾困，但未达预期效果，无奈之下通过这种方式保证自身权益。

　　此外，在纾困过程中，今年还出现了AMC直接收购投资人债权的情况。

　　东方资产日前拟对冠城大通发行的“20冠城01”债券进行偿还，共计17.3亿元本金。东方资产偿还后，冠城大通与东方资产形成新的债权债务关系，东方资产可对该笔债务重组，暂缓了房企债务压力。

　　佳兆业日前也发布调整锦恒财富产品兑付方案的公告，其中提到会适时引入AMC收购投资人债权。

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责任编辑：李铁民