云南信托研报|地产市场有所触底，债券市场持续向好_新浪财经

研报

随着政府部门近期努力为一些大型城市的楼市提供政策支撑，我国住宅市场销售的同比下跌趋势在6月进一步放缓。

根据克而瑞地产研究发布的数据，6月国内百强房企实现销售操盘金额4390亿元人民币(600亿美元)，同比降低17%，5月份则是下降34%。

在政府部门公布了广泛的房地产政策支持后，三大重要城市上海、深圳和广州在5月末响应号召，放宽购房规定，放松房贷最低首付款和下调抵押贷款利率。首都北京最近成为第四个跟进相关政策的一线城市。

我们估计，新屋销售轨迹的转变可能会为我国经济带来一些缓解，宏观经济今年的增速预期将达到政府5%的官方增长目标。综合来看，尽管政府部门采取了一系列支持措施，房地产市场整体持续下跌已经实质拖累经济增长;而另一方面，包括工业增加值等其他经济指标则已经逐渐企稳。

彭博数据显示，放松政策提振了深圳和广州6月的新房销售，该月前25天的日均新房销量较5月增长超过30%。上海的销售额也小幅上涨，增长11%。

我们认为，“去库存”政策的落地情况可能成为信用及估值修复的焦点，相关政策可能为部分房企带来增量资金，从而在微观层面构筑局部“信用底。

核心摘要

1、央行加强对国债市场的引导。

2、地产市场中各家房企动向不一。

3、宏观经济低迷，企业增长动力不足。

4、债市持续利好，关注当前地产市场走向。

5、股市震荡下跌，关注成长细分板块的股票。

近期热点问答

如何看待中国央行决定开展国债借入操作？

央行宣布为维护债券市场稳健运行，在对当前市场形势审慎观察、评估基础上，决定于近期面向部分公开市场业务一级交易商开展国债借入操作。受到这一影响，国债期货盘中全线跳水，长端现券收益率快速上行。这是对市场的直接影响。同时，本次操作明显避开了跨季关键节点,选择在月初资金相对宽松的阶段,干预市场预期,避免叠加其他利空因素,引发债市大幅调整。但也受益于宽松的资金面，本次债市波动风险整体较为可控。

本次央行的行为也是对应之前呼吁农商行在超长期国债过度买入的再次动作，主要为向市场传递信号让市场自发纠偏，特别是持有大量长久期利率债,可能会加剧部分中小金融机构的脆弱性。

短期操作来看，当前进场、止损、止盈与否，关键还是要考虑自身负债能否承担债市的波动风险，并积极关注央行后续的动向。

如何看待当前地产市场动向？

2024年6月，Top100房企当月全口径销售金额同比下降21.8%，当前宽松政策刺激下跌幅较上月收窄，环比上升32.5%。同时，各家房企动向不一。其中，远洋集团公司积极进行债券增信措施；旭辉集团寻求增信和偿债宽限；碧桂园继续化债清盘；万科全额偿还到期美元债，融资端获支持力度充分。

综合来看，地产市场风险仍未完全出清，民企地产如万科、金地等虽有好转，但销售端数据主要依靠政策驱动，同比仍处于下滑阶段，而政策驱动带来的改善并不持续，主要是受到居民收入增速预期的下降导致。同时，其他民营地产如远洋等仍处于债务处置中，若公司经营资金链持续困难，预期将难以扛过危机。

我们仍需对地产保持谨慎态度，积极关注地产核心销售数据的变化。

宏观经济分析及证券市场回顾

宏观经济走势

2024

5-6月经济数据总体偏弱且不及市场预期，结合通胀和货币金融数据偏弱，短期国内经济动能仍然不足。5月以来房地产政策大幅放松，市场也对房地产市场恢复有所期待，不过从实际结果来看政策效果还不明显，全国新房销售仍然低迷，二手房挂牌价格持续下行。我们注意到5-6月基建投资继续下行，化债背景下基建增长空间受限，基建对房地产的对冲作用也减弱。外需方面，短期美国经济仍有韧性，外需延续温和复苏态势。从产出来看，5-6月居民消费有所改善，带动服务业生产活动小幅反弹，但工业生产活动持续走弱。

6月PMI为49.5，生产指数和新订单指数双双回落，同时，原材料成本继续上升，出厂价下降，这将不断压缩企业利润。有效需求不足仍是当前经济基本面持续回升向好的主要制约，二季度以来出台的产业政策尚未起到显著成效。

图表1：6月PMI情况

数据来源：Wind

具体看5月工业企业利润，表现为增速放缓。2024年1-5月规模以上工业企业利润累计同比增速为3.4%，从当月增速来看，5月利润同比增长0.7%，均较前一月的增速回落。利润改善速度放缓，这部分受到去年同期基数抬升、节假日错位导致工作日偏少等因素的影响，不过当前利润增速中枢仍相对偏低，反映企业利润空间还有待进一步打开。

其中，农副食品行业在当前环境下增长较好。汽车行业利润虽然有所下降但仍保持高位。专业设备端持续下滑，关注国产替代和企业研发投入情况。

图表2：5月工业企业利润情况