大幅折扣销售后,美国写字楼市场出现触底迹象

大幅折扣销售后,美国写字楼市场出现触底迹象
2024年10月04日 02:56 环球市场播报

  周四,分析师表示,陷入困境的美国写字楼市场可能正在触底,并指出上个季度一系列问题办公楼以大幅折扣出售,帮助设定了新的定价基准。

  自疫情爆发以来,由于利率上升和许多办公室职员在家办公,美国写字楼市场受到重创。根据 RCA 商业地产价格指数,截至第二季度,写字楼价格同比下跌 12.4%,引发人们对市场何时触底的猜测。

  行业研究公司 Trepp 的研究主管 Stephen Buschbom 表示:“困境的顶峰已经完全过去”,他还补充说,现在的关键是达成更多交易,让行业对价格有一个大致了解。

  “我们仍有价格发现空间,”Buschbom 说。“交易量的增加将意味着这对持有者来说变得更加有利。”

  在整个 2023 年和 2024 年初,许多开发商和贷方选择以新的条款延长到期贷款或推迟出售,以避免出现巨额损失。

  根据 MSCI Real Capital Analytics 的数据,在新冠疫情之前,写字楼销售额平均每季度为 350 亿美元,但由于持续空置和高昂的运营成本导致房地产估值下降,自 2023 年以来,写字楼销售额平均每季度仅为 134 亿美元。

  然而,一些分析师已经看到了困境房产销售回暖的迹象,这让一些人认为市场已经迎来转折点。

  穆迪商业房地产经济分析主管凯文·费根 (Kevin Fagan) 表示:“越来越多的迹象表明,市场触底反弹,精明的业主甚至以低于购买价的价格出售其房产,这有助于为写字楼价值创造某种定价基准。”

  穆迪在 8 月份基于公共记录数据的报告中表示,自美国第一季度末以来,已有 7 处写字楼以超过 1 亿美元的折扣出售,而第一季度只有 1 处,2023 年全年只有 2 处。

  穆迪称,出售的名单包括曼哈顿中城的一栋办公楼(西 50 街 135 号),比原价 2.85 亿美元低 97% 的价格成交,亏损 2.765 亿美元。穆迪还列出了芝加哥、西雅图和华盛顿特区的办公楼销售情况

  穆迪列出的另一个例子是百老汇 1740 号,与之前的购买价相比,其售价亏损 4.16 亿美元。投资者在针对其出售的 AAA 级债券上蒙受损失,这是自 2008 年以来的首次。

  降息提振经济

  由于缺乏定价基准,业主们一直不愿意出售,因为交易量下降导致定价预期不匹配。他们选择延长或再融资现有贷款,以度过降息时期,并提高他们保留这些房产的能力。

  房地产行业遭受空置率低和收入低的双重打击,导致业主难以偿还现有贷款的利息。

  穆迪的研究指出,即使降息,未来 12 个月内到期贷款约 190 亿美元,其中近 72% 的借款人仍可能难以进行再融资,因为他们可能需要拿出平均 30-35% 的股本才能获得收购贷款。

  华盛顿特区地区贷款机构 EagleBank 的首席贷款官瑞安·雷斯 (Ryan Reiss) 表示:“今年年底和明年初,(一般市场) 将会有一些大额余额通过销售交易进行。”

  美联储最近自 2022 年以来首次扭转美国利率方向,在 9 月份降息 50 个基点,并承诺进一步降息。

  然而,私人贷款机构 Bridgeinvest 的创始人亚历克斯·霍恩 (Alex Horn) 表示,尽管降息 50 个基点可能带来“漫长隧道尽头的曙光”,但“(商业房地产) 市场复苏至少需要降息 300-400 个基点,才能弥补房地产估值的大幅下跌”。

  最近一个推动该项目的贷款机构是 Parkview Financial,根据 Parkview 首席执行官保罗·拉希米安 (Paul Rahimian) 的说法以及路透社看到的一份机密发行备忘录,该公司在纽约、新泽西和康涅狄格州的一场拍卖会上提出出售七笔价值 3 亿美元的多户住宅和办公室贷款,其中部分贷款已在履行中,部分贷款已在诉讼中。

  拉希米安表示,他的公司收到了多份报价,计划在未来六周内完成交易。他说,有三份贷款被搁置。拉希米安表示,该公司计划利用出售所得来发放新贷款。

  Waterfall Asset Management 资产证券化策略主管 Keerthi Raghavan 表示,此类销售正在创造机会。该公司去年投资了近 20 亿美元购买以大幅折扣出售的债券和贷款。

  他说:“我们认为,随着前端利率降低,基本面问题不会在一夜之间消失,而且资产负债表上仍有大量商业地产资产需要出售或解决,这应该会导致供应量继续上升。”

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责任编辑:丁文武

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