GDIRI观察 | 中富旅居垂直企业住宿的资本流转

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摘要：上海中富旅居集团联合新加坡城市发展集团（CDL）与中新智地，成功收购位于上海松江区江田东路185号的租赁住房项目。

观点指数（GDIRI） 11月7日，据市场报道，上海中富旅居集团联合新加坡城市发展集团（CDL）与中新智地发起的国内企业住宿资产基金“富隆智地基金”，成功收购位于上海松江区江田东路185号的租赁住房项目。

该项目位于沪嘉杭G60科创走廊的上海松江核心区块，总建筑面积约6.3万平方米，包括5栋独立楼宇和配套商业街区部分。

项目将于2025年改建成包括2137间房间，近5000平方米配套商业的大型产业园住宿社区“乐璟智慧科创生活社区”，预计可容纳逾4000人。

据了解，富隆智地基金委托中富旅居集团对项目进行全面升级改造并负责后期的运营管理。改造升级后，项目房型涵盖单人间和多人宿舍，可为周边包括百事食品、松下电器、阿克苏诺贝尔等百家大型园区企业提供住宿配套服务。

富隆智地基金

关于本次收购方，富隆智地基金即苏州富隆智地投资中心（有限合伙）于2023年5月募集完毕，认缴出资额合计4亿元。观点指数从中国证券投资基金业协会官网获知，基金于2023年7月完成备案，基金类型为私募股权投资基金，到期日为2028年5月8日，管理类型为受托管理，基金管理人为苏州富茂股权投资基金管理有限公司，托管人为宁波银行股份有限公司。

数据来源：中新集团公告，观点指数整理

据中新苏州工业园区开发集团股份有限公司（简称“中新集团”）早前公告披露，其控股子公司中新智地苏州工业园区有限公司（简称“中新智地”）设立中新园舍苏州工业园区投资有限公司（现登记名称为中新园舍（苏州）股权投资有限公司，简称“中新园舍”），并与城澈（上海）企业管理合伙企业（有限合伙）、苏州富同股权投资基金管理有限公司合作成立苏州富隆智地投资中心（有限合伙）。

其中中新智地作为有限合伙人认缴出资1.59亿元，出资占比39.75%；中新园舍作为普通合伙人认缴出资100万元，出资占比0.25%；两者合计出资1.6亿元，合计占基金认缴总额的40%。

城澈（上海）企业管理合伙企业（有限合伙）与苏州富同股权投资基金管理有限公司分别作为有限合伙人认缴出资2.39亿元，出资占比59.75%以及作为普通合作人认缴出资100万元，出资占比0.25%。

从天眼查获知，前者城澈（上海）企业管理合伙企业（有限合伙）的主要股东为城灏（上海）投资有限公司和上海丰隆城发企业管理（集团）有限公司，认缴出资额分别为11.94亿元，出资占比99.5%以及认缴出资600万元，出资占比0.5%。城灏（上海）投资有限公司由CDL SHANGHAI HOLDINGS PTE. LTD间接全资持有。

后者苏州富同股权投资基金管理有限公司的主要股东为上海中富旅居企业集团有限公司和苏州晋诚浩创投资管理有限公司，各持股50%。

据观点指数了解，该基金主要投资方式为股权投资和资产投资，主要投资收购符合政策引导、投资标准、成熟的产业园区或经济技术开发区附近适合作为企业员工宿舍的存量物业资产。

回到近期的收购事宜上，此次交易的松江项目是基金成立之后收购的首个重资产项目，总建筑面积超6.3万平方米，是由5栋独立楼宇和配套商业街区组成的大型住房租赁社区。

项目将于2025年改建成包括2137间房间，近5000平方米配套商业的大型产业园住宿社区“乐璟智慧科创生活社区”，预计可容纳逾4000人。

中富旅居

作为本次收购资产的运营管理方，同时也是基金运作的重要参与方之一，上海中富旅居企业集团有限公司是由国内住宿运营商中富投资创办，新加坡城市发展集团（CDL）、建屋集团、中新苏州工业园区开发集团、新城控股等共同投资入股的企业。

目前中富旅居主营业务包括乐璟生活社区以及外服睿居两大模块。其中“外服睿居”由中富旅居与上海外服集团共同合资组建，专注于企业服务。

乐璟生活社区作为专业的企业住宿服务品牌，深耕企业住宿领域。城市布局上，乐璟生活社区聚焦国内重点开发园区，以苏州、上海、天津、广州等为核心，积极拓展杭州、武汉等城市。

值得一提的是，上述多元化股东背景为中富旅居的业务发展提供了重要支持。

其中，新加坡城市发展集团（CDL）作为中富旅居的主要股东及战略投资者之一，大力支持中富旅居业务的扩张发展。

早前中富旅居与新加坡城市发展集团（CDL）联合创建了“LOGIN(乐璟)公寓社区”和 “SUISSE PLACE”瑞贝庭公寓酒店两大品牌。基于中富旅居将战略重心集中于中国企业蓝领服务市场，于2022年7月，城家公寓战略合并该服务式品牌，至此城家公寓获得了瑞贝庭品牌所有权及其相关物业的管理运营权。

中新集团在推动中富旅居规模扩张上同样发挥着重要作用。2018年6月，中新集团战略入股中富旅居，并于同年10月，由中富旅居与中新集团旗下中新智地共同成立了天津中新旅居住房租赁服务有限公司，助力乐璟品牌进驻天津。

结合来看，新加坡城市发展集团（CDL）、中新集团、中富旅居与富隆智地基金之间关系密切。前三者联合设立的富隆智地基金成功收购上海松江区大型租赁住房项目，通过基金运作完成项目运营改造，进一步加深中富旅居在企业住宿领域的业务布局。

新加坡城市发展集团（CDL）与中新集团作为中富旅居的投资方之一，无论是共创住宿品牌、合资运营，还是创立企业住宿基金等一系列的合作，都体现了前两者对于中富旅居在企业住宿等相关领域的支持。

除此之外，合资运营以及受托管理同样是中富旅居实现业务扩张的重要方式。举例来说，早前由长江投资实业股份有限公司与上海中富旅居企业集团有限公司共同合资的公司长江联合公共租赁住房公司，成功中标了长三角绿洲智谷·赵巷三期公寓运营管理项目等。

显然，中富旅居通过蓝领公寓运营平台、基金并购以及合资运营公司方式，深入布局企业住宿服务领域。其中，企业住宿基金通过收购产业园企业住宿项目进行投资及升级改造，由中富旅居负责项目运营管理。

要关注到的是，富隆智地基金成立后首个项目完成收购的时间点值得关注。作为国内首支以产业园企业住宿资产为标的的租赁住房投资基金，其于“1014号文”颁布不久后的11月成功收购了上述185号项目。

今年7月26日，国家发改委发布的最新“1014号文”中，将租赁住房领域公募REITs底层资产划分为四大类型，包括保障性租赁住房项目、公共租赁住房项目、市场化租赁住房项目以及园区配套租赁住房项目。

园区配套租赁住房项目纳入公募REITs发行范畴，意味着富隆智地基金收购的企业住宿资产在退出端迎来更多可能。

同时富隆智地基金在首批4单保租房REITs上市后当年年底成立，次年募集完毕。政策以及市场环境推动下，同时结合基金成立试点及首个项目收购时点来看，富隆智地基金作为专注于不动产投资的基金，或正关注公募 REITs 的发展机遇。

（转自：观点）

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