GDIRI观察丨北京“地主”金隅集团的拿地考题

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摘要：截至11月8日，金隅集团获取了三块宅地，地价合计102.76亿元，相较去年全年增长约55%。

观点指数(GDIRI) 11月5日，北京通州区土桥中路地块仅获1家房企报名，最终由金隅集团以11.96亿元底价摘得，销售指导价6.2万/平方米，浮动8%。该地块位于北京城市副中心0202街区，地上建筑规模47379.409平方米。

5天前，金隅集团宣布其全资子公司北京金隅嘉业房地产开发有限公司成功获得位于北京市丰台区中关村科技园丰台园东区三期项目1516-60地块的房地产项目。该地块土地面积达到21607.59平方米，计容建筑面积为54019平方米。金隅嘉业以27亿元的成交总价成功竞得此地块，且拥有该项目100%的权益。

今年6月份，金隅集团以底价63.8亿元拿下北京市朝阳区十八里店朝阳港1303-686等地块。该地块采用“限地价+竞现房面积+摇号（交高标）”方式出让，成交楼面价50694元/平方米，土地面积4.77万平方米，建筑控制规模不超过12.6万平方米。

截至11月8日披露的数据，金隅集团获取了三块宅地，地价合计102.76亿元，比去年全年增长约55%。2023年全年拿地支出为44.57亿元，其中苏州、唐山和北京各1宗，合计土地面积为8.38万平方米。曾被誉为“京城大地主”的金隅集团，在去年的土地投拓中显得谨慎。

从近三年年报来看，2022年新增的3块土储均位于北京，土地面积为12.23万平方米，拿地金额116.12亿元。2021年获得 9 宗土地的开发权，其中江苏3宗，北京2宗，宁波、天津、浙江、安徽均为1宗，合计土地面积为48.84万平方米，拿地金额为218.81亿元。

金隅集团在2024年半年报中披露，其先后开发建设的房地产项目约为170个，总建筑规模3000多万平米。目前已进入北京、上海、天津、重庆、杭州、南京、唐山、苏州等17个城市，形成了“立足北京，辐射京津冀、长三角、成渝经济区三大经济圈”的全国化开发格局。

从新增土储可以发现，北京仍是其重要的战略发展地。

值得注意的是，这四年里，其土地权益比重有所增加。2021年9宗地块里仅有4宗是100%控股，其余地块股权占比在33%-75%不等。而去年三宗地块100%持股的有2宗，余下1宗占比为60%。今年内获取的3宗地块均为100%控股。

不难看出，金隅集团有意提高整体项目的权重，提高项目利润。观点指数认为，很多企业在全国化布局中都会以合作的方式进入陌生市场，这也是一种规避风险的方式。比如寻求当地企业熟悉客群、明晰产品供应、供应链畅通等合作方优势，减少投资决策失误。

对于金隅集团来说，新增土储大部分位于北京。在这里，其积累了多年的市场经验，沉淀了单独操盘的能力，为了提升利润可能会减少项目合作的比例。

2023年年报显示，金隅集团实现营业收入1079.6亿元，同比增加4.99%。其中，主营业务收入1070.7亿元，同比增加4.7%。以绿色建材和房地产作为主营业务的金隅集团，绿色建材板块实现收入794.69亿元，同比增长1.1%，占总营收的73.61%。期内，该业务实现毛利率8.55%，同比减少4.55个百分点。地产开发及运营收入301.25亿元，同比增长15.05%，毛利同比减少45.6%至21.5亿元，毛利率同比下降3.26个百分点至18.9%。

近日，金隅集团发布2024年第三季度报告。报告显示，公司前三季度的营业收入为770.37亿元，同比增长6.12%；归母净利润为-4.37亿元，同比下降4212.65%；扣非归母净利润为-22.23亿元，同比下降119.84%；基本每股收益-0.04元。

可以看到，金隅集团利润贡献较高的业务板块为地产开发及运营，这或是金隅提高项目权重的原因之一。

2023年金隅集团全年累计合同签约额232.84亿元，同比减少28.43%，其中商品房累计合同签约额203.55亿元，同比减少37.02%，政策性住房累计合同签约额29.29亿元，同比增加1262%。公司全年累计合同签约面积113.36万平方米，同比增加23.72%，其中商品房累计合同签约面积96.36万平方米，同比增加5.48%。

至今年上半年，累计合同签约额53亿元，同比下降64%。在业绩端表现疲软的情况下拿地，或是看到了市场信心回暖。北京前三季度，全市新建商品房销售面积766.8万平方米，同比下降2.3%。其中，住宅销售面积535.6万平方米，下降6.7%。其中1-8月全市新建商品房销售面积增速为-5.1%，而1-9月则是收窄2.8个百分点至-2.3%。

据北京住建委数据，10月新建商品住宅网签4943套，环比增加52.72%。10月存量住宅网签17367套，环比增加18.03%，这是自去年4月以来的最高值（为近19个月以来最高值）。

不过，金隅集团在北京的项目仍然需要关注去化的问题。据北京住建委数据显示，金隅望京云尚（云望雅园）去年6月取得预售证，批售套数为218套。截至11月8日，住宅签约套数为125套，去化率约为57.34%。

今年年初，金隅集团表示地产集团需要着力去库存、控成本、防风险，提升产品力。去库存放在在首位，也反映金隅集团当下的一些项目需要抓紧去化，促资金回流。

（转自：观点）

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