尖岗山九年深坑 昔日“地王”泰禾深圳院子终于要入市

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价格虽也符合豪宅定位，但与4年前预期的单价30万元起相比却是下降超五成。

观点网 10月17日，泰禾深圳院子项目终于取得预售许可（金麒麟分析师）证，即将入市，项目备案名为泰禾城市花园。

项目首批将推出64套别墅，户型建面约209平方米-232平方米，备案均价13.8万元/平方米，套均总价为3008万元/套。

这一价格虽也符合豪宅定位，但与4年前预期的单价30万元起相比却是下降超五成。

即便是最贵的那套220平方米户型房源，单价也比预期要低8万多，为21.53万元，对应总价4729万元。

有报道称，项目处于蓄客阶段，销售方案已经发布，并在18日正式进入意向登记阶段，同步在i深圳app登记，时间为3天，下周开始摇号选房。

意向购买者需验资1000万元并冻资300万元。

虽然地块是泰禾集团在九年前以57亿元竞得的，但项目能够面世，却离不来中国长城的支撑。而且，中国长城目前也持有项目近半数权益。

院子故事

泰禾集团之前最骄傲的项目正是“运河岸上的院子”。

20多年前，泰禾决定进军北京市场，于是在2003年拿下了通州一块地，并选择在这块地上建造出北京最高端的别墅项目，“运河岸上的院子”因此诞生。

闯出名气之后，泰禾集团又盯上了全国市场，开启了令外界吃惊的高周转扩张之路。

在深圳，泰禾集团于2015年12月通过旗下附属公司福建中维房地产开发有限公司，分别以27.4亿元、29.6亿元，合计57亿元拍下了深圳宝安尖岗山片区A122-0352、A122-0345两宗居住地块。

当时的泰禾，全年销售额刚突破300亿元门槛。可想而知，拿地引发的轰动究竟有多大。

两宗地溢价率分别达到了惊人的94.74%、177.61%，对应楼面地价为51331元/平方米、79907元/平方米，直接成为了当年深圳单价地王，而当时深圳房屋均价在4万元/平方米的水平。

地块所在的尖岗山片区被称为深圳豪宅区，容积率也只有2.1和1.6，很适合打造高端产品。

于是泰禾当即决定把集团最骄傲的“院子”系列项目引入深圳。

资料显示，该项目位于深圳宝安区尖岗山大道与卧龙二路交会处，总占地面积约4.89万平方米，总建筑面积约18万平方米，包含了合院、高层住宅以及商业等多种业态。

项目沿尖岗山大道分南北两个地块开发，其中南区是别墅产品，即此次获批预售证的泰禾城市花园，计容积率建筑面积约2.1万平方米，不计容积率建筑面积约5.2万平方米，为11栋主体（含幼儿园、商业），包含9栋“院子”别墅，地上3-4层，地下3层结构。

北区规划为高层产品，包含2栋建筑高度约110.85米34层的高层住宅，备案名泰禾都市花园。

项目周边各种配套资源也较为丰富，比如在景观方面有有尖岗山公园、平峦山公园、宝安公园、铁岗水库等；教育方面有新安中学、新安中学（集团）外国语学校、南方科技大学附属中学宝安学校等；交通方面距离12号线宝安客运站约1.7公里，临近京港澳高速和西乡大道等交通要道。

不过，周边缺乏大型商业，2公里范围内仅有曦城商业中心、西乡彩虹城、悦汇城生活广场等商业配套。

另外，尖岗山片区虽然是深圳豪宅区，但相比于华侨城、香蜜湖、深圳湾等传统豪宅区，“地位”要低一些。

据贝壳平台显示，尖岗山片区豪宅盘目前二手挂盘价，大户型集中在10万/平方米左右，别墅产品大约在16-17万/平方米。目前，该区域内代表豪宅产品有中海九号公馆和招商华侨曦城等，别墅产品近期价格分别在15-17万元/平方米、14万元/平方米。

泰禾深圳院子备案均价13.8万元/平方米，比周边同类型要来得低。除此之外，该项目还是片区内唯一在售的别墅新产品。

目前，泰禾已经在天津、郑州、南京、杭州、广州、上海等22座城市开发了44座泰禾院子。

深圳院子故事讲了九年，最终是否有个好结尾，值得一看。

九年深坑

2015年拿地时，泰禾集团方面就有人员表示，两地块未来将会作为一个完整的项目，把“院子”系列高端产品引入深圳。并且还指出，预计会在2016年年底上市。

但很明显，泰禾集团“放飞机”了。此后几年，市场上也曾多次传出开盘消息，2020年时还对外开放过售楼处，且要求看房验资3000万元。

几套动作下来，等到的不是项目入市，而是泰禾暴雷，项目也进入了停工状态。

“不懂金融，就做不好房地产”，这是泰禾集团董事长黄其森的名言。但讽刺的是，泰禾在金融方面的管理却有些失控。

2017年，泰禾集团销售额突破千亿，首次加入“千亿俱乐部”。只是，集团总负债也随之上升至1813.02亿元，年末所持货币资金仅有165.85亿元，甚至不足以覆盖218.16亿元的短期借款。

也是在这一年，泰禾集团与中国长城“结缘”。

2017年3月，中国长城承接了泰禾项目公司60亿元债权，成为深圳院子项目投资方。

2019年，黄其森又通过出让项目股权回笼了不少资金。然而在2020年，还是陷入了债务危机，4月未能如期偿还西藏信托的金融债务，7月中期票据“17泰禾MTN001”亦未能按时兑付本息。

2021年，黄其森曾提出多个自救计划，包括全力推进复工复产复销、放弃规模化、强调“保安全、保品质”项目交付等，但效果并不理想。

最终，泰禾集团触发了强制退市条款，在2023年8月被深交所摘牌。

债务危机也影响到了深圳院子的开发工作，但所幸中国长城资产伸出了“援手”。

2020年12月，长城资产将泰禾集团120亿元债务展期三年至2023年12月，该笔债务涉及到的正是泰禾深圳院子项目和深圳坪山泰禾中央广场。

根据企查查显示，早在2021年，深圳院子开发商深圳泰禾房地产开发有限公司由芜湖长维投资中心（有限合伙）持股99%，这家公司大股东最终由中国长城持有48%。

不过，有消息指出项目依旧是泰禾在全权操盘，包括后期销售也是由泰禾负责。

在中国长城的纾困下，深圳院子项目2023年4月正式复工。据传项目原本定于2023年下半年开盘，但考虑市场、政策等因素后又打消了原有计划，直至如今拿到预售证。

相信这次离开卖是真的不远了。

（转自：观点）

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