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一座城市里的漫游和画像。
在寸土寸金的香港，学生公寓的运作实践，每一针每一线皆需匠心独运。
观点网 从2019年改造银行宿舍旧楼，再到如今收购香港两处物业改造学生住房设施，晶苑投资的学生公寓资管版图进一步扩大。
近日，香港晶苑投资子公司Y.X资产管理公司宣布，以3.43亿港元成功收购香港红磡Incredible Residences住宅和商业大楼以及长沙湾荔枝角Ease Access酒店，并将被改造为学生住房设施，纳入Y.X平台运营。
而晶苑投资这般大举拓土背后，是香港留学热潮的推波助澜。
据香港入境事务处赴港学生的签证统计数据显示，2023年学生签证获批数量录得62079人，比2022年上涨32.59%。同时，据维司顿留学发布《2023-2024年港澳地区留学报告》显示，2023年,香港共吸引国际学生近12万人,比2022年增长了13%。
同时，供不应求的问题也接踵而来。根据戴德梁行数据显示，2023年度香港地区的大学学生与床位比例是4：1，而这问题在QS排行前列的大学尤为突出，香港城市大学比例是6.2，香港理工大学是6.0，香港浸会是5.9，香港大学是5.6。
在供不应求的市场环境下，必然会有新的投资机会诞生——学生公寓。
Y.X版图
“一个床位的投资约200万，这就意味着，未来香港学生公寓市场规模约600亿港元。”这是晶苑投资CIO陈伟文看到的市场前景。
晶苑投资是香港首家涉足学生公寓改造领域的投资机构，早在2019年起便开始试水学生公寓。截至目前，旗下一共有4座已成熟且对外开放的学生公寓，分别是Y18、Y36、Y83以及Y Hill。其中，Y Hill是晶苑投资在学生公寓领域的首作，前身是一栋银行宿舍的旧楼。
时间倒流到2019年，彼时晶苑投资想要收购这栋年旧的银行宿舍大楼作整改，但奈何业主不愿出售，只能另寻僻径，走“包租”路线，与业主签了长达15年的合同。
经过一年时间的改造，花费6000万港元，这栋年久色衰的宿舍大楼，在晶苑团队的翻新下，摇身一变成了如今可容纳300人左右的Y Hill学生公寓，过去两年出租率达到100%。
有了Y Hill成功先例，2022年，晶苑投资联合美国房产基金AEW，以16.5亿港元的价格拿下位于红磡芜湖街83号酒店大楼，而后改造为Y83。
“我们最新的物业Y83是全港最?、最新的大学生公寓，可容纳600位学?并拥有20,000呎的共享空间。”Y.X官网是这样介绍。
Y83学生公寓去年出租率也达到了100%，客单价为每月8300港元（标准双人房）至13400港元（单人房）不等。
除了这2个项目外，晶苑投资旗下还有两个位于红磡和佐敦的项目，即Y36和Y18，共可提供约1000个床位。据中介介绍，目前两个项目一次最多签到2025年7月31日，Y36有九折优惠，双人房6700港元/月/人起，单人房13200港元/月/人起。
相比于私楼，学生公寓价格会偏高一些，但安全性更好，须持有学生证明才能办理入住。
今年7月，有港媒报道称，收到多名内地学生的投诉，他们通过无牌代理在未经实地考察房屋的情况下租赁了房屋，并支付了押金或全年租金。没想到，代理收到钱后失联，估计涉及金额超150万元。
无良代理确实是租赁市场的“老鼠屎”，但不可否认的是，他们的存在也间接拉动了学生公寓市场的增长。另外，学生公寓完善的配套设施，如共享工作空间、视频会议室、自修室，以及独特的校园交际圈也是竞争优势。
今年8月，陈伟文曾对外透露，晶苑投资正在谈的项目约6个，洽购的酒店价格约2亿-5亿港元，“未来一年，我们将会在九龙区再新增学生公寓。”
投资洞察
晶苑投资CIO陈伟文能看到数万名内地生的租房缺口、未来600亿元的市场规模，其他投行亦能洞察。
尤其是当前，香港楼价下跌，房租却日益上涨。
根据香港差估署，7月份私人住宅租金指数按月升约1.1%，已连续5个月上升，首7个月累计上升4.4%。
戴德梁行执行董事及香港研究部主管邓淑贤在接受观点新媒体采访时表示：“在高息环境下，一些房地产基金的投资金额相对之前保守了许多，但我们现在看到开始有一些基金或者机构投资者在看中学生公寓板块，并且想进入市场。”
例如美国房产基金AEW正和晶苑投资合作。
与保守型投资偏好所契合，学生公寓具备稳定的现金流特点。“一方面学生公寓签约时间较长，方便基金的管理；另一方面，这一类型的学生公寓也会和不同大学去谈合作。”?
她补充道：“从数据上我们也看到了，非本地大学生的占比在2023年已经达到了21%，过去十年一直往上调整。未来，政府也希望将比列推高到四成左右。”
基于香港市场走向，第一太平戴维斯深圳董事总经理吴睿认为这是难得的购入机会：“特别是现在一些酒店、商厦入住率下降，价格跌幅较多，而学生公寓需求旺盛，正好是反向投资的机会，投资者可以获得更高的回报率。”
大学位置固定，招生入学规模变化小，有稳定的客群输出，相对于普通房地产开发，学生公寓的投资更加稳定可控。
然而，在寸土寸金的香港，学生公寓的运作实践，每一针每一线皆需匠心独运。
“市场上能转化为学生公寓的物业，一般来说要么地理位置靠近大学，要么在地铁站沿线。”邓淑贤认为，能具备这些转换条件的物业，必然需要花费大量的时间去物色。
吴睿则指出：“标的匹配度也很重要，例如是否可以改造出一定的公共社交空间，是否具备独立运营管理的条件等等。”
合适的标的有限，入局者则在陆续增多，香港学生公寓中长期或面临竞争。对此吴睿建议，利用楼市低迷期布局，强化品牌、社群、运营等软实力，构建经营壁垒。?
原本专注于英国学生公寓市场的中原投资，今年也在香港市场走出了第一步。
9月9日，中原投资宣布，已斥资1.8亿购入香港珀荟酒店，并计划花费2000万港元将其打造成提供150个床位的学生公寓。
中原投资总裁叶明慧曾公开表示，能符合她要求的物业极少数，这是因为除了地理位置的要求外，符合可改成学生公寓的楼盘一般是私人住宅或酒店，后者还需要一系列的审批要求。
“未来2至3年间将投资2000至3000个床位。”叶明慧希望，能把香港打造成亚洲区最有规模的学生公寓投资市场之一，吸引更多环球基金和资本来港投资。
（转自：观点）
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