中报观察丨用心做好服务，金茂服务巩固发展基本盘

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无论市场环境如何变化，始终用心做好服务是公司长期可持续发展的基本盘。

8月26日晚间，金茂服务发布2024年的中期业绩公告，营收及利润等主要财务数据均有不同程度提高。期内，金茂服务实现营收14.91亿元，同比增长10.2%；净利润1.81亿元，同比增长21.9%。

截至期末，金茂服务总合约建筑面积约11742万平方米，同比增长24.2%；总在管面积约9810万平方米，同比增长38.2%。较2023年底分别增长10.3%、16.5%。

据金茂服务此前披露的外拓“成绩单”，该公司今年上半年在住宅、商企、城服领域持续斩获优质项目。

凭借专业服务品质和精细化运营，在不同业态诠释高品质服务。住宅物业方面，入驻北京朝阳区首城东郡家园、温州天铂华庭、宁波宁玥府、温州海派嘉园等。

此外，金茂服务还为上海世博发展集团大厦提供IFM定制化服务，提高楼宇设施设备全生命周期管理和能源管理服务水平；助力合众新能源汽车桐乡基地成为独具特色的产业园区运营服务平台……

上半年，金茂服务毛利率为24.6%，净利率12.1%，经营活动净现金流1.53亿元，同比增长77.3%，进一步稳固了现金流安全性。

01

有质的规模增长

金茂服务的收入来自物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务三条业务线。今年上半年共计实现营收14.91亿元，同比增长10.2%。

其中，物业管理服务涉及多种物业类型，包括住宅小区，写字楼、商场为代表的商写物业，以及学校、政府设施及其他公共空间的公共物业。

期内，该部分收入约10.09亿元，取得34.6%的同比增长，占总收入比重为67.7%。增加的主要原因是业务扩张导致在管建筑面积增加，由去年同期的约7100万平方米增加至截至2024年6月30日的约9810万平方米。

业绩报告显示，从2022年至2024年上半年，金茂服务总在管面积有序稳定增长。截至2022年末、2023年末及2024年中期，分别为5686万平方米、8421万平方米、9810万平方米。

社区增值服务主要是为在管物业的业主及住户提供社区增值服务，以解决其日常生活需求，主要包括美居平台服务、社区生活服务、社区空间运营服务及房地产经纪服务。面对宏观经济环境对消费行业的挑战，金茂服务社区增值业务围绕“挖存量、拓增量、聚焦产品营销”，经营模式逐步转型并取得了一些亮点成绩，今年上半年收入为3.05亿元，

在城市布局上，金茂服务差异化聚焦高能级城市并继续坚定优势区域深耕，不断增强有质规模优势。目前已进驻全国24个省、直辖市及自治区的70个城市，在管项目582个，总在管建筑面积约达9810万平方米，包括380个住宅小区及202个非住宅物业。其中高能级城市占比达到91%。

具体的区域分布上，华东地区在管面积占总在管建筑面积的41.5%，华北、西南、华中、华南分别占比26.6%、12.8%、11.3%、7.8%。

与此同时，报告期内，金茂服务营业收入中的第三方占比为77.9%；在管面积第三方占比过半，达50.5%，较去年末的46.6%增加3.9个百分点，较2022年末的37.7%增加12.8个百分点。

金茂服务表示，未来还将坚持积极外拓，以高质量市拓驱动公司业绩稳健增长。将坚持高能级城市深耕，进一步夯实核心城市、核心领域的市场投入。

坚持“质在量先、优质优价”原则，做一成一；与中国中化、中国金茂协同，依托股东重点投资区域的优势产业资源和品牌影响力加速市场拓展；坚持深耕化工、金融、新能源汽车等优势领域，加速IFM业务布局。

事实上，在非住业务中，今年上半年新签约项目97%位于一二线城市，金茂服务兼顾业务的多元发展，并进一步完善城市布局。

今年1月，金茂服务宣布以总现金代价3.24亿元收购润物嘉业全部股权，金茂服务彼时表示，“收购目标公司有利于进一步强化本公司的非周期业务。”

业绩公告显示，截至2024年6月30日，金茂服务已完成润物嘉业的属地化融合以及效益再提升。这进一步助力了金茂服务上半年规模营收利润的有质增长。

数据显示，今年上半年金茂服务的基础物管收入为10.09亿元，同比增长34.6%。非周期业务收入占比为88.1%，同比提升4.7%。

02

再造新金茂服务

在有质的规模增长同时，金茂服务也在更早时候关注服务质量的提升。金茂服务认为，无论市场环境如何变化，始终用心做好服务是公司长期可持续发展的基本盘。

今年初，金茂服务提出了“1245”的新战略，确立了一个高质量发展目标，即“五年再造新金茂服务”。逐步打造“物业管理、企服IFM、城市服务、智慧物联、能源管理”五条有市场竞争力的核心业务线，以全新战略牵引发展。

金茂服务在提升服务质量、优化服务结构、创新服务模式基础上，沉淀出一套更精准的产品模式，并于上半年正式发布了《日臻-金茂服务全周期产品体系读本》。

据悉，在该体系中，金茂服务的细分产品线涵盖了从社区管理到商企服务，从智慧物联到绿色能源等多个领域，形成了全面、系统的服务矩阵。

在住宅业态物业基础服务方面，金茂服务聚焦住宅客户需求，将服务体系迭代升级为MOCO特色服务2.0，创新提出以“服务美学”为引领的高端住宅物业服务体系。

基于体系升级，金茂服务也利用自身优势，于服务层面为中国金茂在今年3月推出的金、玉、满、堂4大新产品体系提供配套服务，即《金茂服务“金玉满堂”服务产品价值体系》。

具体到项目层面，中环金茂府是中国金茂府系3.0的上海首作，金茂服务与该项目联合，打造府系示范区标杆。7月25日，金茂服务在上海举办“金玉满堂之府系标杆示范区”授牌仪式，正式授予中环金茂府标杆示范区称号。

在非住业态服务方面，金茂服务持续用规范优质的服务标准为写字楼、产业园、购物中心等商企客户营造舒适的商务办公及经营环境。

上半年，金茂服务GOLDEN特色商写服务体系继续迭代升级并斩获上海北外滩来福士、上海南桥传悦坊、嘉兴合众新能源汽车基地、潍坊歌尔光电园等多个项目，不断深耕在非住业态方面优质的品牌基因。

聚焦B端客户多元服务场景的IFM（综合设施管理）业务，金茂服务具备楼宇科技、智慧平台技术、能源管理方面基因，有较好的设施管理服务基础。

目前，IFM业务已作为金茂服务的又一块招牌，布局了多个高产值行业客户，如金融类客户、新能源汽车细分赛道类客户等。上海哪吒汽车总部项目针对客户特点制定专项服务方案并打造了写字楼标杆项目，与业主增强互动、提升满意度和忠诚度的同时不断创造新的增长点。

数智时代，金茂服务秉持可持续发展理念，持续深化数字建设，积极进行智慧物业的打造，制定了三年数字化发展规划，推进数据基石构建、运营服务数字化、经营管理数字化。

金茂服务在公告中提到，将坚持结构优化，以产品力和营销力建设提升增值业务价值。

具体来看，将收敛聚焦增值业务范围，以客户需求为导向，调整、优化社区生活服务、电商零售、商企服务产品内容，加快重点城市的资产管理和存量美居业务布局，加大供应链和营销能力建设投入，着力提升产品竞争力和营销竞争力。

在今年上半年，金茂服务以“核心产品”+“专项营销”模式推进生活服务业务，实现专项产品销售，付费用户提升81%；美居业务方面，金茂服务持续关注存量房标杆项目、示范区打造及美居供应链搭建工作，并完成多个重点自营C端业务落地，回款率超90%。

资产经纪业务完成“中资产+传统租售”多元业务结构调整，协助中昊家园项目实现去化率100%；期内，金茂服务开展仓储、社区摆展等业务，空间资源有效利用率提升至70%，并完成非机动车充电桩等增量业务的封装与试点落地。

面向未来，金茂服务表示将继续发挥公司ESG管理优势，坚决落实高标准的风险控制程序、保持现金流健康、积极推进节能降碳和社区环境友好，为公司高质量发展提供坚实保障。

（转自：观点）

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