消费REITs再扩容 | 2024年7月商业地产零售业态发展报告|上海市_新浪财经

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摘要：华夏首创奥特莱斯REIT的获批，对于奥特莱斯的发展具有积极意义，相信日后将有更多的优质项目脱颖而出。（报告期：2024.06.25-2024.07.26）

观点指数头部企业项目集中入市，核心商圈竞争激烈期内，零售商业项目入市的热情有所提高，不少样本项目纷纷推动旗下项目开业。部分运营较久的百货门店却传出关闭消息。期内上海伊势丹正式闭店，该项目处于上海南京西路商圈。可以看到，一线商业城市核心商圈的竞争更加激烈。

万科继续出售项目股权，市场迎来首支奥莱REITs 企业方面，或出于由重转轻的考虑，期内万科有项目股权转让动作发生，旗下标杆项目上海南翔印象城MEGA股权被其转让给了外资GIC。消费REITs上，继购物中心和社区商业外，市场迎来了首支以奥莱为资产的消费REIT。

焕新门店开业成主流，零售品牌跨界餐饮成风样本项目层面，虽然当下消费市场表现较为疲软，但项目的运营升级仍在继续，以零售和餐饮为代表的消费品牌继续拓店，而部分零售品牌更是进行了跨界创新。

头部企业项目集中入市，核心商圈竞争激烈

新增供应方面，报告期内，据观点指数不完全统计，全国范围内共有21个零售商业项目入市，其中16个项目的体量约为193万㎡，相比上个报告期有明显提升。

时间节点上，6月下旬和7月中旬有较多项目开业，如6月28日至6月30日的3天时间内，入市项目有8个。

城市分布上，一二线城市是新开项目的主阵地。其中，一线城市贡献33%的新项目，二线城市开出29%的新项目，其余的38%则分布于三线及以下能级城市。

数据来源：公开资料，观点指数不完全统计

一线城市中，上海、广州及深圳有新项目开业，如上海浦发三林印象汇；二线城市中，成都、南京、武汉及重庆则较为活跃，试营业的武汉SKP、正式开业的龙湖南京雨山天街均位于二线城市；三线及以下能级城市的单个城市开业项目不多，如贵阳仅开出贵阳万象城。

项目类型上，期内的新增供应以购物中心业态为主，其中不乏头部企业的轻资产项目。如上海传媒港花园里就是招商商管在上海的首个轻资产商业项目，官方数据显示，截止6月底，招商商管已获取近15个轻资产合作项目。

样本企业方面，期内共有9个企业推动旗下新项目入市。其中新城、华润及龙湖较为积极，有不止1个项目开出。

数据来源：公开资料，观点指数不完全统计

值得关注的是，久未有消息传出的香港置地期内新开了成都光环购物公园。据观点指数了解，目前香港置地在内地的发展步伐有所加快。官方消息披露，未来四年香港置地将在内地四个城市推出“中環”系列地标项目，其中包括“精品中環”和“旗舰中環”，预计新增的净零售可出租面积增至34.4万平方米。

香港置地在内地主要有两条商业产品线，分别为中环和光环。中环系列聚焦核心城市，定位为知名的奢华高端商业，如北京的王府中環；光环系列则定位为地标区域型城市自然综合体，主张为生活注入自然灵感，与在地文化融合，成就城市区域升级，如此次开业的成都光环购物公园。

在不少零售商业项目入市之际，部分运营较久的百货门店却传出关闭消息。期内上海伊势丹正式闭店，该项目处于上海南京西路商圈。可以看到，一线商业城市核心商圈的竞争更加激烈。

相关数据显示，上半年重点商业城市的零售物业首层租金均有不同程度的下滑，实现增长的仅为少数。其中上海2024上半年的零售物业首层租金水平为33.2元/天/平方米，较2023年同期下滑2.35%。

万科继续出售项目股权，市场迎来首支奥莱REITs

新增签约合作上，期内新城控股、保利商旅、爱琴海集团等企业成功获取了新项目。其中，保利商旅与越时集团期内就佛山市丹灶镇云山峰境商业项目进行签约，将落地佛山首个“时光系”作品，商业合作面积约6.3万㎡。

数据显示，截至2023年保利商旅业务覆盖中国内地逾50个主要城市，总项目逾110个，总管理规模超2300万平方米，已成功打造出广州琶洲城市综合体、佛山千灯湖城市综合体、汕尾金町湾文旅度假综合体等。

交易市场上，万科期内则继续出售旗下优质商业项目，将其持有的48%股份出售给GIC，同时保留2%的股份。交易完成后，新加坡政府投资公司持有上海南翔印象城MEGA 98%的股份。

据观点指数了解，此次交易项目为万科旗下第一梯队的优质商业项目，在过去的2023年总销售额突破46亿元，同比增长15%。同时也是上海市内的巨无霸商业综合体之一，商业面积约18.6万平方米，可租赁面积超过10万平方米。

值得注意的是，考虑到GIC主力业务是投资方向，未来上海南翔印象城MEGA的运营权可能保留在万科手里。

观点指数认为，出售或与万科当下转型轻资产的战略布局相关。今年万科股东大会上，万科表示将聚焦在综合住区开发、物业管理和租赁住宅三大主业业务，逐渐退出其它业务，并通过大宗交易和REITs来清理和转让非主业的财务投资。

与此同时，消费基础设施REITs市场也迎来新选手，以奥莱为底层资产的首创消费REITs在6月28日获批，为国内首只获批的以奥特莱斯项目为底层资产的REITs。

数据来源：募集说明书，观点指数整理

据观点指数了解，此次首创申报REITs的底层资产有2个项目，分别为济南首创奥莱和武汉首创奥莱。其中，济南首创奥莱估价总值为9.62亿元，决算总投资为6.07亿元，项目估价总值较决算总投资增值率为58.48%；而武汉首创奥莱项目估价总值为10.11亿元，决算总投资为5.55亿元，项目估价总值较决算总投资增值率为82.16%。

数据显示，2021年到2023年，上述项目的营收复合增长率均保持在20%以上，且有着较高的市场占有率。其中，济南奥莱项目在当地奥莱市场的市占率超过55%，武汉奥莱项目的市占率则保持在25%以上。

观点指数认为，华夏首创奥特莱斯REIT的获批，对于奥特莱斯这一商业品类的发展有积极意义，相信日后将有更多的优质项目脱颖而出。

焕新门店开业成主流，零售品牌跨界餐饮成风

样本项目方面，期内引入了服饰鞋履、运动、餐饮、香水美妆及奢侈品等品牌。整体来看，零售业态的占比超过餐饮。