从万科到保利 北京海淀永丰地块的那年与今日

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有别于八年前万科拿地，如今的市场景象已非同往昔。

观点网 时过境未迁，同一块土地，不同的故事。

7月25日，保利&北京建工联合体以89.01亿元摘得海淀永丰产业基地0120等地块，溢价率3.5%，楼面价约5.96万元/平方米，销售指导价为9万元/平方米。

根据出让信息，地块总建筑规模16.29万平方米，其中0120、0132地块为二类城镇住宅用地，容积率分别为2.0和1.7，建筑面积14.92万平方米。0162地块为零售商业用地，建筑面积1.36万平方米。

众所周知，本次出让属于该地块“回炉”重拍，距离上次拍卖已过去8年。

早在2016年12月，万科以总价109亿元斩获海淀永丰018、019地块，其中18号地块被开发为万科翡翠书院，19号地块则于2021年折价退还，也就是此次再度上市的永丰北地块。

万科“跌倒”？

有别于八年前万科拿地，如今的市场景象已非同往昔。

2016年11月，历经38轮和52轮竞价触顶，并与保利、绿地、首开等鏖战100%自持70年和多轮方案评审后，万科才得以50亿元和59亿元的价格分别斩获018、019地块。

在行情高涨的年代里，地市活跃使得地块出让采用“限地价、竞自持、摇号”的交易方式，也因此推动了全国首个企业自持租赁房项目的展开。

彼时的万科跃跃欲试，宣布住宅用地将由其100%自持租赁。

但此次“自持”尝试并未给万科带来十足的正向回馈，反而困难重重。且拿地仅1年后，住总旗下公司金第地产退出了019地块的合作。

随后，万科独木难支，也萌生了退地的念头。据海淀区人民政府2021年公布的消息，019地块总投资估算为69.15亿元，考虑到全部自持租赁收益低且资金回笼速度慢，万科选择折价退地。

现如今，土拍市场“退热”，本次竞拍仅有保利&建工、中海和海开3家企业参与，经过3手线上报价和5手现场报价，最终由保利&建工以溢价率3.5%拿下。

与此类似，位于该地块南侧3公里的永丰南地块于上个月以低溢价收场。

6月4日，仅4次线上报价，海开以79.17亿元、溢价率1.5%摘得的永丰南地块，销售指导价为9.3万元/平方米。

8年之久，“增量时代”早已过去，北京土拍遇上了行业调整，也等来了海淀地价大幅升值。据悉，相较于2016年时44亿元的挂牌价格、59亿元的上限价格，此次挂牌地块起拍价为86亿元，土地合理上限价格为103亿元，近乎达到翻倍的水平。

对此，有业内人士分析称，自2016年至今，北京经济水平、人均收入以及地块周边配套等均在发展，地块价值受市场发展推动也水涨船高。据了解，本次保利拿地金额89.01亿元，在北京住宅用地出让历史上能够排进前三。

此外，地块出让条件也因时局的变化而有所改变，地价达到上限后，不再竞报自持商品住房面积，而是改为现场摇号的方式确定竞得人，且不再要求开发商自持用于租赁住房，而是建设可以销售的纯商品住房。

保利“吃饱”？

今时形势不比往昔，回归理性的房企在拿地上更追求确定性。

据观点指数研究院统计，2024年1-6月，保利拿地权益金额108.8亿元，主要布局长三角与粤港澳大湾区。

一直以来，保利坚定核心城市战略，更关注占业绩贡献大比例的南方城市，北京地区并非其投拓重点。据不完全统计，2018年至2020年，保利在北京拿地仅2宗；2021年，保利在北京共操盘7个项目，仅有1个独立开发。

时间来到2023年，保利在北京以102亿拿地5宗，数量仅次于中海。

回顾2024年上半年，保利在北京土拍市场相对沉寂，没有拿地情况。

复盘保利在京的拿地动向，落子虽少，却注重“产品力+地段”综合性价比。譬如今年内，保利从4月朝阳的“3盘联动”到5月独立操盘的顺义颐璟和煦，再到即将入市的的顺义星宸和煦，都将重点置于地块本身的质量。

况且，上半年北京海淀区仅出让2宗宅地，分别是港中旅以28.87亿元的触顶价格以及1万平方米的现房销售，摇号竞得的中关村翠湖科技园地块；还有前述海开以79.17亿元拿下的永丰南地块。

因此，此次选择在多年未涉足的海淀拿地，保利也许是出于地块利润能力、自身资金实力的考量，也有意在京内重点区域发力布局，开辟新的赛场。

为提升竞争力与抗风险能力，本次拿地保利也选择拉上自己的“老伙伴”北京建工。

上一次保利与建工携手合作就在今年4月，于北京顺义后沙峪联合打造星宸和煦。朝阳区的保利和光煦境项目以及大兴区的和悦春风项目，也均与北京建工合作。

另外，海淀永丰地块本身也相对优质。从周边配套来看，地块紧邻海淀大悦城，南北紧邻新建的中关村三小科技园分校，西北方向是规划建设的西玉河湿地公园，除了距离地铁16号线永丰站较远这一缺陷外，整体地段优越。结合地块容积率来看，开发产品以低密改善型为主。

但由于上半年该板块已有3宗地块入市，且周边在售项目仍有库存，保利之后的开盘或面临一定压力。

据统计，板块内在售新盘幸福里润园、中海汇德里、中海富华里、栖海澐颂等实际成交均价在8.2-8.3万元/平方米。

相关人士分析，该地块最终上市价格若要达到销售指导价9万元/平方米，需要依赖产品本身价值的叠加。

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