深中通道通东西，中山招商获利好 | 2024年7月产业运营服务发展报告

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摘要：随着深中通道的通车，很多研发设在深圳，制造部门设在中山的企业能获得更大的便利，亦利好中山产业园的招商情况。（报告期：2024.06.17-2024.07.18）

观点指数 深中通道开通，中山招商获利好 因大联科·汉口北创智中心、潮州（潮安）万洋众创城实现开工；金地威新分别签约嘉兴秀水领创园项目和成都武侯新质创谷；中南高科·盛泽新材料产业基地一期和中山城建·中南高科·科创园都在期内实现交付。随着深中通道的通车，很多研发设在深圳，制造部门设在中山的企业能获得更大的便利，亦利好中山产业园的招商情况。

工业用地数据低迷持续，企业活跃度有限 6月，全国供应土地数量2669宗，同比下降24.94%，环比下降12.75%；全国成交工业用地数量2464宗，同比下降8.57%，环比下跌5.19%；产业地产商的拿地动作有所恢复，但观望情绪仍浓。

产园REITs二级市场分化，成交活跃度低 6月国内公募REITs市场大部分类型的产品成交量和成交金额回落，仅仓储物流类活跃度有所提升；产业园板块表现分化，博时蛇口产业园REIT、建信中关村产园REIT和华安张江产业园REIT跌幅居前。

北上园区出租率走弱，租金显著承压 2024年一季度，北京商务园区市场整体空置率超过20%，平均租金报价为155.8元/月/㎡，环比下跌0.8%；2024年一季度，上海商务园区市场整体空置率达到19.65%，平均租金报价为138.4元/月/㎡，环比跌幅为0.8%，同比下跌1.6%。

深中通道开通，中山招商获利好

期内，继续有多个企业达成合作和新项目开工。如6月14日，因大联科·汉口北创智中心的开工，以及潮州（潮安）万洋众创城实现了“拿地即开工”。

金地威新在6月21日和7月2日分别签约嘉兴秀水领创园项目和成都武侯新质创谷，这两次签约合作持续拓展公司的业务范围，其中金地威新在成都已布局数年，此次签约也象征着在成都的深耕。

招商蛇口则与中信海直、深圳电信达成合作，共建“前海-蛇口低空经济先导区”，亦为加强低空经济方面的布局打下基础。

另外，中南高科·盛泽新材料产业基地一期和中山城建·中南高科·科创园都在期内实现交付。其中，中山城建·中南高科·科创园是中山首个国企混改产业园项目，有一定的象征意义。

当前民营产业地产商普遍遇到资金的难题，控制成本成为重要的课题，而采取与地方国企合作开发园区，适度“由重转轻”已经是今年的大趋势。

随着深中通道的通车，很多研发设在深圳，制造部门设在中山的企业能获得更大的便利，亦利好中山产业园的招商情况。

实际上，自2022年起，中山市就通过“工改”释放了约3万亩的产业用地，就是为了在深中通道通车后吸引深圳的产业外溢，有效推动中山与深圳之间的产业融合。不过，核心城市具备“虹吸”效应，深中通道可能会使中山面临更大的人才流失风险，因为更便捷的交通可能使得人才更倾向于流向经济发展更为成熟的深圳。

除了中山，江门和广州南沙区亦可能会因为成本和政策优势而获得更多的产业转移机会，而同样以承接深圳产业转移住发展主轴的东莞和惠州则面临着更大的竞争压力。

工业用地数据低迷持续，企业活跃度有限

从工业用地整体成交情况看，6月产业地产商的拿地节奏维持谨慎，供应继续下跌。在当前生产企业扩产意欲普遍不强的情况下，工业地的成交维持低迷。

6月，我国工业用地市场整体变化不大。从供应来看，全国供应土地数量2669宗，同比下降24.94%，环比下降12.75%；供应土地规划建筑面积1.36亿平方米，同比下降37.12%，环比下跌10.44%。供应工业用地数据全线低迷，受到投资意欲低迷的显著影响。

数据来源：Wind，观点指数整理

从成交来看，全国成交工业用地数量2464宗，同比下降8.57%，环比下跌5.19%；成交土地规划建筑面积1.18亿㎡，同比下降20.86%，环比下跌0.28%。成交土地总价315.69亿元，同比下降16.41%，环比下降1.01%。成交工业用地数据仍整体弱于去年同期，但环比数据按月有所企稳，工业用地交易市场低迷局面料将维持。

2024年6-7月，产业地产商在土地市场上保持一定的活跃度。万洋集团以其在江门、郑州、潮州、福州和清远五个城市的大规模拿地行动，特别在潮州的大手笔投资，计划建设一个总投资额达240亿元的绿色智能产业园区，突显了其对产业集群服务的重视和深耕粤港澳大湾区的决心。

实际上，相较于往年同期，万洋近几个月的拿地稍显谨慎，显示其战略有所调整，而近两月再度发力，则是为了今年下半年做必要的土地储备，后续恢复拿地的积极性能否维持，还需关注。

中电光谷在烟台和重庆合共摘得190亩土地，一东一西，持续拓展其在区域上的战略布局。烟台项目聚焦工业软件和智能制造等产业，而重庆项目的加码则进一步巩固了其在当地产业布局中的地位。

与此同时，万马产发和第一工园的稳健发展同样值得关注。

其中，万马产发在烟台的111亩土地将用于建设万马（烟台）产业港，专注于智能制造、高端装备、新材料等专精特新产业链。该项目位于芝罘区，与中电光谷烟台项目相邻。

第一工园则在南京摘得两宗产业用地，合共93亩，将用于建设第一工园 · 溧水车创智谷产业园二期项目，体现了其在南京区域的智能制造产业园建设上的持续投入。据了解，除该项目外，第一工园在南京还布局有高淳智能装备产业园、南京协合智谷产业园等项目。

此外，平台公司、城投公司和城建公司在土地市场上的活跃同样不容忽视。广州高投、花都产城等在广州的多宗工业用地摘牌，以及横琴深合投资有限公司在合作区的首个工业用地摘牌，都显示了这些企业在推动区域经济发展和产业升级中的积极作用。

总体来看，6月份产业地产商的拿地动作有所恢复，但观望情绪仍浓。

产园REITs二级市场分化，成交活跃度低

截至2024年6月30日，37只公募REITs的总市值为1102.98亿元，自由流通市值567.79亿元。6月全月来看，REITs市场低位震荡，月尾迎来小幅反弹行情。估值方面，产业园板块上市以来下跌1.78%，估值下降幅度最大。

交易数据方面，6月国内公募REITs市场大部分产品类型的成交量和成交金额回落，仅仓储物流类活跃度有所提升。

二级市场上，产业园板块表现分化，博时蛇口产业园REIT、建信中关村产园REIT和华安张江产业园REIT跌幅居前，环比分别下跌6.16%、5.54%和3.81%；其余产业园REITs均小幅上涨，和达高科产园REIT上涨3.19%，表现最佳。

6月21日，博时蛇口产业园REIT、东吴苏州工业园区REIT、平安广州交投广河高速公路REIT、中航首钢生物质REIT和浙商证券沪杭甬高速REIT的原始权益人所持限售份额解禁。

6月博时蛇口产业园REIT的大幅下跌或与份额解禁有关，亦可能源于此前数月上涨的获利回吐。目前，其原始权益人已公告，表示自本次解除限售之日起36个月内不减持，以此稳定市场信心。

不过，除博时蛇口产业园REIT外，其余解禁的REITs产品未出现显著波动，该次公募REITs原始权益人解禁潮平稳度过，未对二级市场造成明显冲击。

另外，6月28日，华泰南京建邺REIT正式获批，这是南京首单基础设施公募REITs项目，项目底层资产为南京市建邺区国际研发总部园4栋科研设计用房中的部分建筑。

北上园区出租率走弱，租金显著承压

数据显示，2024年一季度，北京商务园区市场整体空置率超过20%，主要受到新增需求疲弱、租户到期不续、企业腾退搬迁等因素影响。

2024年一季度，北京商务园区平均租金报价为155.8元/月/㎡，环比下跌0.8%，租金维持下行，特别是上地及中关村软件园的租金下行速度最快。

从租户看，一季度，北京市场内以细胞、医药器械为代表的的医药及生命科学企业新增需求最多，新增租户大多位于大型生物医药基地和亦庄经开区；另外，上地和中关村软件园区域的租金在下跌较多后，开始重新吸引周边企业迁入。

2024年一季度，上海商务园区市场整体空置率达到19.65%，同比上涨2.7个百分点，环比上涨1.3个百分点，反映了整体经济环境受压，租赁需求持续下行。

租赁需求下滑，供大于求的现象明显，这也显著打压了上海园区的租金走势。2024年一季度，上海商务园区平均租金报价为138.4元/月/㎡，环比跌幅为0.8%，同比下跌1.6%。

对比上海其他版块，张江板块各次新园区物业积极承接升级搬迁客户，需求集中在医药研发、芯片设计和大数据通讯类企业，出租率相对稳定。但同区域内竞争亦在加剧，部分项目出现租金报价下降、免租期延长等现象，以进一步吸引租客。

金桥区域则持续承载汽车行业的发展，然而亦出现产业载体供过于求的现象，令租金数季度下滑。漕河泾区域继续以优惠的产业政策增强现有租户的粘性，并持续招商引资，据报今年一季度有多家租户大面积续租，并有一批汽车零部件、AI大模型及零售数字化等企业搬迁入驻。

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