股东会见闻录 | 招商积余保卫毛利率

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“沃土”仍需努力，“云”、“林”已在发力。

6月25日，招商积余召开了股东大会。据参会投资者转述，招商积余业绩在会上得到了股东的肯定。

2023年，招商积余实现营业收入156.27亿元，同比增长20%。其中，物业管理业务全年实现营收147.58亿元，同比增长18.03%，占总收入比例约94.44%；资产管理业务实现营收6.98亿元，同比增长50.13%，占总营收4.47%。

据参会投资者介绍，管理层会上表示，未来依然会坚持集团给招商积余制定的战略规划，包括轻型化、规模化、科技化、市场化能力发展曲线，推动品质、规模和效应三者的均衡发展。

该管理层还指出，随着房地产市场的下行，未来在物业管理这个赛道的竞争将会愈发激烈。

在该公司3月召开的业绩会上也出现过相似的观点，彼时招商积余上一任董事长聂黎明曾表示，房地产下行之后，物业管理行业也从增量市场转变为存量市场，虽然结构性和政策性机会仍然存在，但行业也存在很大的不确定性。

受大环境影响，市场竞争进入白热化阶段，导致客户压降费用和成本刚性上涨，双向挤压物企盈利空间。因此，招商积余2023年虽然录得不错的营收增速，但仍陷入毛利率回调挑战。

就在前不久，绿城服务在6月21日也召开了股东大会，据说龙湖以股东身份也参与了此次会议，并因为毛利率偏低等原因给绿城服务打了差评。

2023年，绿城服务录得毛利率同比微增0.6个百分点至16.8%，低于行业平均水平。同期，招商积余毛利率同比下调0.28个百分点至约11.56%，与同为具有百亿营收规模、国资背景的华润万象生活、中海物业、保利物业等相比，处于追赶位置。

毛利率需要提升一直是招商积余的需要持续提升的考题，2020-2023年，该公司毛利率分别为13.61%、13.76%、11.84%、11.56%。

为了提升整体毛利率，招商积余在2021年构建了“沃土云林”商业模式，在夯实物业管理沃土的基础上，充分发挥招商局集团资源协同，将线上业务延伸至各个领域形成云层；同时培育专业增值服务公司成为森林，与沃土结合发展壮大。

在该模式中，招商积余尝试通过毛利率相对较高的增值服务反哺基础物管服务，从而带动整体毛利率的攀升。

具体来看，2023年毛利率回落主要是受物管服务拖累，报告期内该业务录得毛利率10.01%，较上年下调0.57个百分点。

具体从业务分部来看，其中基础物业管理业务录得毛利率为8.76%，同比回调1.02个点；平台增值服务录得毛利率8.49%，同比上升2.46%；专业增值服务毛利率17.81%，同比上升1.51%。

可以看出，“沃土”仍需努力，但“云”、“林”已在发力。

进入2024年，为了全面公司毛利率水平，招商积余决定重点发展“沃土云林”中毛利率最高的专业增值服务。

据了解，招商积余提供的专业增值服务包括建筑科技、设施运营、电梯维保、洗护服务等，旗下相关平台包括楼宇科技、南光电梯、正章干洗、中航物业等。

其中，作为“双百行动”改革企业的一部分，楼宇科技在“沃土云林”商业模式中扮演重要角色，通过深化设计和系统集成服务，致力于将项目打造成现代化智慧社区，为客户提供专业、智慧的服务。

根据招商积余6月20日公布的消息，楼宇科技中标了5个项目，覆盖光伏发电、智能化设计、高端住宅等多个领域。

据不完全统计，招商积余今年以来至少中标了52个项目，其中大多数项目是由旗下专业增值服务平台拓展而来，涉及业态包括学校、园区、办公、金融、商业等。

在此次股东会上，招商积余管理层表示，未来将会做好现有的项目，并开始积极拓展新项目。从公司近期拓展情况来看，在市场竞争加剧之下，其重点聚焦于提供专业增值服务，并试图以此反哺拉动毛利率的上升。

据参会投资者介绍，上市公司增发需获得股东大会的授权，而大会一年仅召开一次，因此招商积余方面希望能够获得授权，有机会了再考虑增发股份的事宜。

招商积余管理层表示，真正实施股份增发需要考虑很多的因素，包括募集资金规模、发行价格、每股收益变动情况等。

其表示，若是通过增发股份获得资金，一部分将会用于收并购。

据了解，招商积余在2023年并未有进行收并购。而在2022年，该公司则是完成对上航物业、积余南航、深圳汇勤、新中物业等四家收并购企业的财务并表。

上述企业于去年也为招商积余带来了14.24亿元的并表收入，占总营收约9.1%。

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