中信证券：房地产政策可能迎来一个新的小高潮，预计核心城市房价有望企稳|北京市_新浪财经

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　　中信证券研究文|陈聪张全国刘河维王天瑜朱翀佚

　　从“430”政治局会议到“517”出台一篮子政策，历时约三周的时间，政策就兑现了研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。从6月7日国务院常务会议要求对存量房产和土地的消化，盘活工作解放思想，拓宽思路，稳妥把握，扎实推进，到6月26日北京出台政策，也历时大约三周的时间。实践证明，应对资产价格不断下降，地方政府性基金收入不断缩水的局面，各地可能仍需出台各类鼓励需求的政策，以推动市场企稳。我们认为，未来一段时间又将迎来房地产政策出台的小高潮，从上海、北京等核心城市出发，市场的区域性、结构性复苏是有可能实现的。我们认为开发企业所面临的资产减值威胁将有所缓解，居住服务类企业的正常经营秩序也能得到保障。

　　▍北京出台《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》（以下简称《通知》），将首套房最低首付款比例调整为20%（此前为30%），将利率下限调整为LPR减45BP（此前为LPR+10BP），二套房首付比例和贷款利率、公积金首付比例相应调整。对多子女家庭购买二套房视为首套，组织开展“以旧换新”活动。政策没有调整限购门槛，但此前北京出台过五环外可以增购一套的限购优化政策。

　　▍差别化住房信贷政策调整接轨上海，限购政策调整幅度小切合减量发展目标。

　　我们测算，按照首套房按揭利率下限计算，30年期的100万元贷款月均还款可以减少313元，显著减轻居民的置业负担。首套首付比例要求从30%下降到20%，居民当期置业门槛下降三分之一。北京没有出台调整非户籍居民在购房资格获取方面的社保和个税缴纳年限要求，而是在此前扩大了已有购房资格居民的可购买套数，并支持了多子女家庭的置业要求。我们认为，这和北京减量发展的独特城市发展之路有关。

　　▍以旧换新政策在二手为主的特大城市预计能推动换房需求有效释放。

　　《通知》鼓励开发企业和经纪机构共同为“以旧换新”居民提供更加优质的服务，即先预定新房，若旧房成功签约则相关订金转为购买新房的首付款；若旧房在一定时期内未能成功出售，则无条件退还订金的政策。这一政策在许多二线城市并不鲜见，但北京房屋总价较高，换房人群众多，换房链条较长，二手房市场规模远大于新房市场。我们预计，以旧换新政策在北京将有助于提升房屋换手率，助力换房需求实现，取得好于二线城市的效果。

　　▍北京市场基本面持续向下，政策出台有助于区域市场企稳。

　　在6月份，上海二手房市场有率先企稳的迹象。根据Wind统计，6月的前25天，上海的二手房网签套数已经达到了21185套，已经远超5月全月18315套的水平。根据冰山指数，上海最新的（2024/6/23）二手房报价为60877元/平，较之四周之前（2024/5/26）上升0.2%。由此可见，由于上海对外来人口的吸引力强，产业和人口集聚效应明显，政策边际变化大，降低首付和利率等政策效果最为明显。根据Wind统计，北京在6月前25天网签二手房成交12254套，相比5月前25天10921套上升12.2%。但北京二手房价格仍然处于下降通道，过去四周分别环比变化-0.2%/-0.3%/+0.01%/-0.4%。我们相信，降低利率和首付的政策最终落地，确实有利于北京市场尽快企稳，结束资产价格下跌的恶性循环。

　　▍北京出台政策有助于稳固购房人对政策可持续性的信心，也有利于其他地方解放思想，拓宽思路，出台新的稳市场、去库存政策。

　　北京降低按揭贷款利率和首付的政策出台较晚，也一定程度影响了其他地方购房人对政策可持续性的信心。一些地方对进一步出台政策也持观望态度。尽管国务院常务会议鼓励解放思想，拓宽思路，但地方政策进入了相对低潮期，二手房成交的热情在最近一周也开始有所消退。我们认为，各地在限价、落户、利率、财政补贴等方面，仍有广泛的政策出台空间。北京兑现调降利率和首付，有助于其他地方进一步解放思想、出台政策，也有助于增强居民对于政策可持续的信心，积极释放自住需求。

　　▍风险因素：

　　房价持续下跌，居民预期持续悲观，从而推动二手报价持续下行的风险。居民收入和财富预期受到冲击，购房能力受影响的风险。北京五环外市场供给偏大的风险。

　　▍房地产政策可能迎来一个新的小高潮，预计核心城市房价有望企稳。

　　从“430”政治局会议到“517”出台一篮子政策，历时约三周的时间，政策就兑现了研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。从6月7日国务院常务会议要求对存量房产和土地的消化，盘活工作解放思想，拓宽思路，稳妥把握，扎实推进，到6月26日北京出台政策，也历时大约三周的时间。实践证明，应对资产价格不断下降，地方政府性基金收入不断缩水的局面，各地可能仍需出台各类鼓励需求的政策，以推动市场企稳。我们认为，未来一段时间又将迎来房地产政策出台的小高潮，从上海、北京等核心城市出发，市场的区域性，结构性复苏是有可能实现的。我们认为开发企业所面临的资产减值威胁将有所缓解，居住服务类企业的正常经营秩序也能得到保障。

　　本文节选自中信证券研究部已于2024年6月26日发布的《房地产行业重大事项点评—政策得到全面落实，北京市场有望逐渐趋稳》报告，具体分析内容（包括相关风险提示等）请详见报告。若因对报告的摘编而产生歧义，应以报告发布当日的完整内容为准。

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