商办项目建设加速 | 2024年6月商办与办公空间发展报告

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摘要：企业在建办公项目迎来新进展，办公资产交易市场情绪仍谨慎。（报告期2024.05.30-2024.06.26）

观点指数 在建办公项目稳步推进，金融、教育、能源行业租赁需求突出 期内包括越秀地产、招商蛇口、新世界中国、瑞安办公、绿地集团等在内的企业旗下办公项目建设进程正稳步推进。同时，期内办公租赁需求主要以金融机构、教育类、能源类企业为主导。

瑞安办公与WeWork中国资源共通，创富港、IWG继续外拓 瑞安办公与WeWork中国联合推出Hybrid Easy2.0创新办公升级计划。本次办公升级计划将双方系统打通整合，双方的客户能够高效共享空间服务以及社区活动。办公空间服务商方面，IWG和创富港继续外拓谋发展。

远洋集团出售北京物业，投资类办公市场表现欠佳 据观点指数不完全统计，期内商办资产交易数量和交易金额均出现不同程度下滑，办公物业交易市场情绪仍较为谨慎。期内最大单资产交易为中国人寿和太古地产接手北京颐堤港二期64.79%的股权及相关债权，除颐堤港二期外，早前远洋集团出售的资产还包括北京颐堤港一期、成都太古里等项目。

北京办公租金重回“6”字头，科技企业总部落子中关村 北京、上海和深圳办公挂牌租金出现环比上涨，其中深圳以涨幅3.19%居于首位。值得注意的是，期内蚂蚁集团位于北京海淀区中关村的创新科技总部大楼正式挂牌，预计将于7月底正式启用，头部科技企业重回北京中关村。

在建办公项目稳步推进，金融、教育、能源行业租赁需求突出

从企业披露的信息来看，期内包括越秀地产、招商蛇口、新世界中国、瑞安办公、绿地集团等在内的企业旗下办公项目建设进程正稳步推进。

其中，6月15日，越秀地产旗下西安ICC环贸中心项目超高层塔楼主体结构封顶正式完成。该项目总建筑面积约16.74万平方米，业态包括一栋163米超高层写字楼、一栋86米酒店、四栋沉浸式街区商业，配置城市航空候机楼，定位为高端多功能综合体地标。

写字楼定位为5A超甲级写字楼，同时顶层专设停机坪，3层与西安高新云轨接驳。该项目由西部机场集团与越秀地产合作开发，委托越秀商管招商运营。

数据来源：企业披露，观点指数不完全统计

期内竣工验收合格的太平洋新天地商业中心T2大厦建筑面积约40371平方米，地上22层，总高约100米，标准层面积为2112平方米-3130平方米。

据观点指数了解，太平洋新天地商业中心项目由中国太保寿险、瑞安房地产以及上海永业集团联合开发，地块于2018年7月以总价136.1亿元联合竞得，单价约44963元/平方米。

包括期内通过竣工验收的T2大厦在内，太平洋新天地商业中心是由三幢办公楼及商业裙楼组成的商业综合体项目，其中250米的超高层甲级写字楼T1大厦于去年5月封顶，预计将于今年11月竣备，T3大厦已命名为太平洋人寿大厦，被作为中国太保寿险的总部办公大楼使用，已于去年11月正式启用。

除此之外，新世界中国旗下商办物业也有建设新进展，期内其位于武汉汉口滨江国际商务区的武汉周大福金融中心项目主体结构施工正式开启。

这是新世界集团在全国布局的第三座周大福金融中心，总投资约200亿元，项目总占地面积约12.9万平方米，总建筑面积约68万平方米，项目规划有1栋475米的超高层地标塔楼，两栋住宅塔楼，以及K11旗下品牌运营的商业部分。其中办公部分建筑面积约25万平方米，商业部分建筑面积约12.5万平方米。

去年年底，新世界旗下第二座周大福金融中心——前海周大福金融大厦已与去年年底全面启用，总建筑面积约24万平方米，包括有约200米高的北塔和约120米高的南塔，定位为打造深圳独有的金融、科技生态圈。其中写字楼部分在去年11月完成办公入驻，目前出租率保持稳定。

目前来看，新世界中国的业务主要集中在粤港澳大湾区、长三角核心城市以及国内一线城市。

需求侧，期内办公租赁需求主要以金融机构、教育类、能源类企业为主导。举例来说，友邦香港租下香港启德商厦AIRSIDE四层办公室；新加坡华侨银行计划在香港启德承租新写字楼；昂立教育租赁星扬西岸中心项目1.3万平方米的办公空间；深圳新东方国际教育入驻国际西岸商务大厦；深圳远东大湾区总部正式入驻环智中心C座等。

瑞安办公与WeWork中国资源共通，创富港、IWG继续外拓

企业合作上，期内瑞安办公与WeWork中国宣布达成战略合作关系，联合推出Hybrid Easy2.0创新办公升级计划。

本次办公升级计划旨在有效融合，将系统打通整合，让双方的客户能够高效共享空间服务以及社区活动，通过空间使用上的流通，创造更大的办公生态。

据了解，瑞安办公的认证租户可以通过WeWork中国自主研发的“FlexOffice 随心办”系统预订体验WeWork中国大陆地区60个社区及移动工位日卡、随心座全国通月卡、会议室、独立办公室、活动场地的预约专享权益。

WeWork中国会员则可通过瑞安办公小程序享受瑞安办公旗下WORKX SOCIAL 和 WORKX NOW产品预订权益。

另外，6月12日，WeWork宣布公司已从破产困境中恢复，同时任命戴德梁行的高管John Santora为新任首席执行官，该任命自2024年6月12日起生效。早前，WeWork宣布一项财务重组计划，其中包括将部分债务转换为股票。

作为商业办公细分市场，期内部分办公空间继续选择外拓谋发展，包括IWG和创富港在内。6月24日，IWG集团与南京中芬合作交流中心签约，计划于今年第四季度推出全新的Spaces 办公空间，该办公空间产品将成为Spaces 在江苏的首个办公中心，新中心占地面积5996.42平方米。

创富港继续聚焦于大湾区、一线及新一线城市。今年以来，其位于深圳、上海、广州、杭州、长沙等重点城市的多个共享办公空间先后开业，带来更多的办公选择，其中上海中关村科技大厦8楼、深圳方大大厦3楼、深圳美丽AAA大厦8楼、深圳卡尔丹顿C栋15层等多个项目均包括在内。

远洋集团出售北京物业，投资类办公市场表现欠佳

商办资产交易市场上，据观点指数不完全统计，包括商业综合体项目在内，期内共计发生4宗办公资产交易案例，总金额为59.8亿元。环比上个报告期，资产交易数量和交易金额均出现不同程度的下滑，办公物业交易市场情绪仍较为谨慎。

期内上海是商办资产交易最为频繁的城市，共计录得2宗，交易标的包括上海仲益大厦32层和上海美呈大厦。

戴德梁行数据显示，一季度，上海仅录得16宗、共计103亿元大宗交易，为近五年同期最低，成交金额同比下降28%。具体来看，办公、研发办公类物业仍居成交首位，以自用型买家为主。但受办公市场和宏观环境影响，投资类办公楼市场整体表现依然欠佳。

同时近期还有不少卖不出去的商办地标项目。举例来看，上海环球金融中心71层的整层办公房产在今年第二次流拍后，再次上架阿里资产拍卖平台，交易方式变更为“变卖”，变卖价与二拍价格一致。

据阿里资产拍卖平台显示，该办公房产首拍已于5月21日结束，起拍价格为3.37亿元，二拍于6月12日结束，起拍价格为3亿元，该办公房产评估价格约4.81亿元。

数据来源：观点指数不完全统计

期内最大额的资产交易案例由中国人寿与太古地产创造。6月7日，远洋集团发布公告称，拟转让北京颐堤港二期64.79%的股权及相关债权，总代价为40亿元，由中国人寿和太古地产接手，股权转让总金额为38.75亿元。

其中中国人寿出资30.8亿元收购目标公司49.895%的股权及相应的债权，太古地产出资9.2亿元收购目标公司14.895%的股权及相应的债权。这里提及的目标公司主要负责颐堤港二座的开发及运营，其中颐堤港二座拟开发为旗舰级商业综合大厦。

本次交易完成后，中国人寿与太古地产持有颐堤港二期同等比例的股权。

值得一提的是，公告中提到，远洋集团在未来相当长时间内享有颐堤港二期的优先报价权。其中转让给太古地产的部分约定2年届满优先报价权和3年届满优先报价权；转让给中国人寿的部分，远洋集团的优先报价权延长至2037年9月30日。

这在一定程度上可以看做远洋集团得到了一笔40亿元的抵押贷款。

近年来，为缓解资金压力，企业出售资产的情况明显增多。其中除颐堤港二期外，早前远洋集团出售的资产还包括北京颐堤港一期、成都太古里等项目。其中颐堤港一期同样由远洋集团大股东接手，交易价格为30亿元。

此外，观点指数在5月的商办与办公空间发展报告中提到万科的深圳湾超级总部基地由深圳地铁集团与深圳百硕迎海公司接盘，以及上文提到的中国人寿接手远洋集团的资产，正说明在资产投资类保持谨慎的环境下，大股东的支持显得尤为重要。

数据来源：太古地产，观点指数整理

另外，从太古地产披露的运营数据来看，在新增办公供给继续释放、有效办公租赁需求等因素影响下，近年来北京颐堤港一座办公楼租赁活动表现欠佳。截至一季度末，颐堤港一座的出租率为85%，对比去年年底无明显变动，对比去年中期，出租率下滑7个百分点，项目主要租户包括科技、媒体及电讯公司。

北京办公租金重回“6”字头，科技企业总部落子中关村

办公市场供给方面，5月全国办公物业出租挂牌量6.84万套，环比下滑9.04%，办公物业挂牌供给量连续两个月下滑，有助于减轻市场办公资产的去化压力。

租金走势方面，期内（5月）一线城市中的北京、上海和深圳办公挂牌租金出现环比上涨，其中深圳以3.19%的涨幅居于首位。

数据来源：全国房价行情网，观点指数整理

值得一提的是，5月北京办公挂牌租金重回6字头，同时也是今年首次租金水平达6元/平方米/天以上，办公挂牌租金为6.03元/平方米/天，环比上涨0.84%，北京办公租赁市场正在缓慢恢复。

此外，今年上半年，北京CBD新增了4家跨国公司地区总部，其中包括宝马汽车贸易有限公司、沃尔沃汽车金融有限公司、丰田汽车金融有限公司和保诚企业管理有限公司。目前CBD功能区域的跨国公司地区总部已达114家，约占全市的一半，同时去年税收过亿元的商务楼宇达145座。

而广州和杭州办公挂牌租金出现环比下滑，其中广州办公挂牌租金已经连续3月下滑，至3.14元/平方米/天，5月租金环比跌幅有明显收窄。

对比上月，北京、上海和深圳办公租赁市场有所改善，而广州办公市场出现明显回暖信号，重点商务区办公挂牌租金环比下滑。随着经济回暖的积极因素增多，办公市场活跃度开始恢复，但能否持续仍有待观察。

值得注意的是，6月15日，蚂蚁集团位于北京海淀区中关村的创新科技总部大楼正式挂牌，预计将于7月底正式启用，总部大楼位于丽金智地中心项目东塔。

据了解，早在去年8月，蚂蚁集团与海淀区政府签署战略合作协议，支持蚂蚁集团在海淀区设立创新科技总部，并聚焦科技创新、发展数字经济、服务数字社会等方面开展全方位合作。

同时在去年，蚂蚁集团完成收购丽金智地中心项目东塔，项目西塔则由开发商自主运营并对外出租，目标客群聚焦在高科技、新金融、高端服务三个领域。

丽金智地中心项目定位为7A级超甲级写字楼，坐落于北京海淀区中关村大街，总建筑面积约19.1万平方米，包括东西双塔，地下4层，地上17层。项目包括约4万平方米的商业区域和12万平方米的写字楼部分，今年5月项目已全面交付。

据观点指数了解，包括蚂蚁集团在内，近期科技企业再次流回中关村。举例来说，5月，华为海淀城办宣布进驻丽金智地中心。早前，字节跳动租下北京亚运村甲级写字楼约1.7万平方米的办公面积；今年年初，腾讯斥资64.2亿元拿下学院路地块，将设立北京第二总部。

中关村再次迎来科技企业进驻，这正说明核心区域优质写字楼仍受到企业租户的青睐。

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