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博鳌新力量
观点新媒体
汇聚全链条环环相扣及互相赋能的新力量，寻找下一个大机会。
“功成不必在我任期内，去任荣于就任时”——从浦东建设、张江高科到金地威新，这句话是葛培健职业生涯的写照，也印证了产业地产需要长期主义。
编者按：2024年以来，新质生产力成为中国经济最核心的议题，数字经济与科技创新则是最主要的动力，各行各业都在寻找高质量发展之路。
因应行业变化，博鳌房地产论坛将升级扩展为覆盖全产业链的“博鳌周”，并且全新策划和推出“2024博鳌周”系列报道——“博鳌新力量”。
通过对全产业链代表性企业的调研与交流、深度采访与对话，探寻新周期的新力量。期待这些力量成为滚滚洪流，带动产业链及经济的焕新发展。
作为其中的“产业篇”，我们将挖掘产业、物流与供应链企业和代表性人物，讲述他们在新的行业历史发展机遇期中的所思、所想与所得。
观点网 大约二十年前，葛培健在浦东建设就职时曾谈道，自己有过许多“非分之想”，如企业发债、做BT项目、股票上市，包括琢磨当时还处于一片蛮荒的资产证券化。
那个年代，许多事方兴未艾，尚不具备外部条件，需要产业人闯出一条条新路。
在今年3月15日浦东建设上市二十周年庆典上，葛培健作为上市公司首任董事长，也作为一名产业老将载誉而归，上台见证了公司的重要时刻。
一个月后，在观点机构2024长三角产业论坛上，葛培健再次提到，产业地产更多是需要久久为功。
演讲之余，他也和我们分享了关于产业发展的独特理解。
新旧更迭
产业的气候正在变化。
2023年8月，葛培健在2023博鳌房地产论坛上表示，园区经济是观察中国经济景气度的重要风向标，也是全社会高度关注的主要窗口。半年过去，从宏观角度观察，北上广深产业园区出租率均出现一定波动。
今年政府报告也提出，加强重点行业统筹布局和投资引导，防止产能过剩和低水平重复建设。
产业空间是否过剩，这是个需要客观思考的命题。葛培健认为，“产业板块在不同城市的供求也不尽相同，故所谓的‘过剩’不能一概而论。”
在追求产业规模阶段，产业园区处于先进产能不足与落后产能过剩并存的局面，但从未来长远来看，假如以往是新旧动能并存，将来更多是导入新动能产业，以及能够体现新质生产力的产业。
目前，中国正从城投时代迈入科创时代，高质量的产业园区将助力实体经济蓬勃发展。在数实融合、双碳绿色发展、资产证券化加速扩容、土地增量放缓的多重影响下，新时代产业园的开发建设、运营服务、商业模式和产品形态将被重塑，产金融合、低碳建造、招投联动、轻重平衡和数智赋能五大战略将成为产业园转型发展的关键点。
葛培健强调，产业园并不缺概念，而是需要在运营能力上深耕细化。“过去两年其实很多产业园区也做出了一些概念，比如说双创、低碳，现在又向新质生产力转型，怎么避免只做成招商噱头，却没有实际产业赋能的问题？关键还是需要更细的颗粒度，不能泛化谈概念。”
《新产业标准化领航工程实施方案（2023-2035年）》中提到了，聚焦8大新兴产业、9大未来产业，为产业锚定了方向，这也意味着存量园区可能面临产业迭代转型。”
新变局下孕育新机遇，葛培健认为，产业地产未来开发运营存在四大重要机遇。
机遇一是数实融合，园区管理模式面临迭代转型。数实融合被认为是弯道超车的发力点，我国已初步构建起先进完备的信息技术基础设施和产业体系，实现了技术发展与产业应用双轮驱动的发展模式。“我认为，产业园区可能要从互联网思维转到产业思维，即消费互联网向产业互联网延伸，园区未来在产业链供应链领域，也非常迫切需要数字化。”
机遇二是存量时代，运营模式面临战略转型。企业正从“承接中小企业园区开发建设”到“为区域招商引资+综合运营创造生态，进而促进增量发展”的演变，对园区运营能力更是提出了“产业主题化+产品定制化+产服专业化+管理精细化”的新要求。
机遇三是双碳时代，建造模式面临倒逼转型。产业园区碳排放量高已成为制约双碳目标达成的既成事实。打造低碳园区不仅是企业履行社会责任ESG的体现，更是企业商业模式创新的重要标志。多样化的运营收入，也是产业园区未来商业模式的组成部分之一。
机遇四是资管时代，商业模式面临创新转型。REITs市场加速扩容，赋予园区运营和资本的属性，产业园开发基金也成为发力点。
至于产业结构调整过程中可能需要淘汰落后产能，葛培健表示，要尊重事物发展的规律，“这是市场的自然淘汰，要遵循市场发展的生命周期和自然规律。”
众多规律之中，产业首先要契合地区发展的基因。
他以上海为例：“比如说，上海提出从2020年开始，5年内要打造60个特色主题园区，就是60个产业集群，对应的是构建上海（2+2）+（3+6）+（4+5）的现代产业体系，其中临港生命蓝湾，奉贤东方美谷，宝山北上海生物医药基地，金山金海岸生物医药先进制造基地，闵行国际医学园区等，均是较有代表性的园区。弄清地区产业的总体布局，再深化细分赛道的差异化特色。例如，在人工智能赛道，张江有人工智能岛一期二期，在闵行区有马桥人工智能示范区，两个人工智能的特色主题园区，名虽同、意却不同，各有特色、各领风骚。”
在此基础上，上海市政府对全市55个特色主题园区都实现了全生命周期管控，每两年由市经信委牵头，对特色主题园区进行评价。按照ABCD四类分类管理，A类重点扶持支持，包括市级产业基金、用地保障、差异化的水电气热政策等等，B类则是一般支持，C类限期调整，D类马上退出。
久久为功
对于上海的辖区、街道、园区乃至企业，葛培健是如数家珍。放眼全国，他对各地的产业走向也是了然于胸，并对其中的异同深有体会。
“打造三大国际科技创新中心，一个是上海，一个是北京，还有一个是粤港澳大湾区。在国家层面，就是靠科创来驱动，以国际化、大科学装置为标志。”
他介绍到，全国四大综合性国家科创中心就是以大科学装置为标志。一个是深圳的光明科学城，大科学装置集群核心承载区中试转化基地正在开工建设，还有中国科学院高能物理研究所东莞研究部，拥有我国首台、世界第四台脉冲式散裂中子源；然后是合肥综合性国家科学中心大科学装置集中区，有潘建伟院士领头的安徽省科技创新“一号工程”量子信息科学国家实验室；第三个则是北京怀柔中科院为主；第四个是上海张江科学城，形成了以上海光源、超强超短激光装置、国家蛋白质科学研究设施等为代表的大科学装置集群，有力推动了国家科学技术原始创新能力。
此外，全国实际上已经形成了15个左右国家实验室，作为中国抢占产业制高点的重要载体，是国家战略科技力量的首要力量。比如位于广州国际生物岛的广州国家实验室，就由钟南山院士担当主任。
从国际科技创新中心，到综合性国家科创中心，再到区域的科创中心，自上而下三个层次，构成了培育和打造中国新质生产力的重要科创体系。无论是国之重器，还是院士领衔的实验团队，在葛培健看来，都需要“借势发力、借题发挥”。
科创体系决定了产业的锚点和方向，园区运营则决定了中间的过程。
葛培健表示，从园区而言，未来的经开区、高新区和保税区、自贸区四区怎么联动，就是一个很好的课题。
“我最近在宁波就建议，作为国家级经开区，也是全国最早的一批保税区，现在又是自贸区，如何快速推进三区联动，生物医药如何通关便利化，新能源汽车如何集成化出海等等。”
走访全国，在为不同城市、园区提供发展建言的同时，葛培健发现，各地对产业招商非常关注，甚至“火热”。
“现在大家都在聚焦招商，都在下场踢足球，所以我强调管委会和园区开发主体要形成政企协同的价值取向，有为政府和有效市场相互成就，这就是最大的招商。”葛培健总结。
葛培健常说：“我们这批20世纪50年代出生的人，是对国家充满情怀的。”他表示，产业思维是久久为功，而非急功近利。
携手金地威新，某种程度上就是因为葛培健与金地集团原董事长凌克惺惺相惜。“我特别敬佩凌克同志，特别是作为企业家，他的长期坚持主义，这种毅力非常人所有。金地在全国19个核心城市400多万平方米园区全部自持，不以销售为导向，这必须要有报国情怀，一张产业蓝图干到底的精神，方可实现。”
客观而言，目前全国部分产业园区面临出租率、租金双降，如何维护？葛培健表示，还是要降低开发主体负担，扩宽收入渠道，未来园区开发主体应该实现五项收入和三化联动，形成可持续盈利模式。
其中，五项收入包括租赁收入、物业服务收入、光伏等能源服务收入、股权投资收入以及专业化赋能服务收入。三化联动，一是园区开发主体证券化，二是园中园资产公募REITs证券化，第三是对园区成长潜力非常好的企业，通过股东加房东的模式证券化。
谈到当下方兴未艾的公募REITs，葛培健感慨颇多，目前部分REITs上市后出租率及租金双向下降，导致整体估值下调，他认为这是市场回归理性的表现，没有违反经济规律，“反而是好事情。”
放眼未来，他认为REITs的估值不应仅仅着眼于租金收入，同样应该放在五项收入、三化联动框架中，思考园区运营主体能为产业提供哪些增值赋能。
“如果你有光伏发电这样的持续性收入，市场投资人对你的估值就不一样。所以，运营团队的专业化水平，决定了对未来REITs的市场估值。”
就目前而言，园区更多还是押宝在租金收入，追求立竿见影的提升。葛培健认为，未来的园区开发主体应该深挖多元收入，以实现平衡对冲，但这并非一朝一夕之功。
“功成不必在我任期内”，葛培健时常自勉，也以此勉励后来者。
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