炒股就看金麒麟分析师研报，权威，专业，及时，全面，助您挖掘潜力主题机会！
低空经济作为战略性新兴产业和未来产业已上升为国家经济工作的重点，但当前只有半官方定义，行业的发展方向和标准仍有待探索。（报告期：2024.04.19-2024.05.20）
观点指数中集产城加码长三角，苏州是关键抓手 期内，我国产业地产领域维持一定的活跃度，重点企业继续录得多项合作和建设新动作，包括中集产城、中电光谷、万洋众创城等都录得新项目的签约动作。中集产城签约落地苏州吴江区盛泽镇，中新智地开发的中新智地（吴江）苏州湾智能制造产业园正式投入运营。中南高科录得3个新项目动态。
低空经济受瞩目，深圳出台最多扶持政策 4月29日，中关村（延庆）无人机产业园正式揭牌；苏州发布了首批低空经济先导产业园名单，包括7家产业园；在广州，亿航智能在今年4月获得全球首张无人驾驶载人航空器生产许可（金麒麟分析师）证；深圳出台扶持政策最多，下属各区都有相应的行业政策出台。
工业地成交维持低迷，中电光谷联合拿地成惯例 从工业用地整体成交情况来看，成交数据继续同比下跌，产业地产商的拿地节奏维持谨慎。从土地获取情况来看，报告期内继续有多家企业成功拿下产业用地，包括万洋众创城、联东U谷、粤浦科技及中电光谷都有产业用地斩获。万洋摘得中山市东凤镇同安村“工改”地块；中电光谷在咸阳秦都区和漳州九海区均有土地斩获，均采取与地方城投平台合资的方式拿地。
"国九条"三提REITs，市场成交活跃度多数回落 4月12日，国务院印发新"国九条"三次提到对REITs的支持。4月国内公募REITs市场大部分产品类型的成交量和成交金额回落。产业园板块整体上涨，但涨幅不大，涨幅前三的分别是建信中关村产园REIT、和达高科产园REIT和东吴苏州工业园REIT。产业园REITs一季报公布，整体业绩相对弱势，各支产品业绩表现分化较大。
长三角领头国内医药投融资，药品领域最为吸金 单就4月看，排除收购、挂牌等事件，我国生物医药领域共发生超60起投融资事件，对外披露的累计金额超过40亿元。从融资项目所涉及区域看，江苏省和上海市并驾齐驱。新药的研发需要大量的资本投入，创投基金可扮演的角色是巨大的，对于产业园区运营商而言，若能参与其中将获得多重收益。
中集产城加码长三角，苏州是关键抓手
期内，我国产业地产领域维持一定的活跃，重点企业继续录得多项合作和建设新动作，包括中集产城、中电光谷、万洋众创城等都录得新项目的签约动作。
相较于长三角的布局，中集产城在粤港澳大湾区的布局更为大众所了解，特别是在深圳、东莞、佛山都打造了多个标杆项目，相较而言长三角的布局就偏少。
资料显示，此次签约落地的中集吴江盛泽项目，位于苏州吴江区盛泽镇，规划建设20万㎡新材料及智能制造产业园，产品规划有2000-4000㎡四层厂房；8000-10000㎡的多层生产型厂房，高标参数配置，同时设有厂房定制化服务。
相比珠三角，长三角政府对产业发展的规划与诉求更为明确清晰，区内城市发展均衡，产业能极高，对于在珠三角起家的中集产城而言进入该区域需要一定的转变。
如在上海的中集产城临港项目，其就采取与本地国资企业临港集团合作，轻资产运营，重点引进制造业头部企业的产业链配套服务企业。在常熟，中集产城则布局其在华东首个工业生产型园区，该项目的工业上楼做到4至6层，为其在长三角区域打响名声立下基础。
同样在苏州，4月28日由中新智地联合苏州湾集团、莫干产业共同投资开发的中新智地（吴江）苏州湾智能制造产业园，举行集中交付仪式，20余家企业入驻，也标志着该产业园正式投入运营。
该项目是苏州市首批“工业上楼”示范项目，是东太湖度假区盘活低效工业用地的重要成果之一。以点带面、从苏州看全国，会发现在产业园经济高度发展的区域，“工业上楼”和“低效工业用地盘活”是当前最受地方政府关注的焦点之一，一批项目借此成为标杆并获得更多的政策支持。
如上海最新发布的51号文，就明确强化了产业用地是具有公共属性的要素资源理念，建立存量低效产业用地治理和退出机制。
对于这份政策文件，在2024长三角产业论坛上就有业内人士解读，现时各部委信息共享，共同审批。若要像以前搞双重交易机构，甚至是境外的VRE机构，恐再难实行，如果在外省市异地变更园区市场主体的股权，会按照严重失信行为进行处置，这是很大的变化。
5月14日，深圳市发改委发布《深圳市进一步促进民间投资若干措施》，其中亦提到要鼓励参与工业上楼项目，为优质企业提供产业空间。
尽管中南高科近两年发展已有相当放慢，拿地更是谨慎再谨慎，但期内仍录得3个新的项目动态，包括城建中南创智云谷项目的启动、中南高科·句容高新智造园开园以及中南高科·成都温江智造云谷项目正式动工。
值得注意的是中南高科在成都的布局和新项目的动工，这是继其与成都青白江区签署投资协议后在成都的最新动作。
作为西部的核心城市，成都的产业园发展一直受到多方的关注，曾经对于产业园区分割销售“一刀切”的政策将民营开发商赶出了成都，但亦确实在较长时间内确保了成都的产业用地的有效使用。
不过自从去年成都放开厂房分割销售后，不仅中南高科开启了成都的布局，万洋和联东旗下的粤浦科技都先后在成都的拿地动作，令成都的工业用地市场一时火热。
但也要注意到，成都当前的分割销售政策是出自“工业上楼”相关文件，亦即可分割销售的厂房需严格绑定“工业上楼”的多项指标，令分割销售的门槛大大提高，入局并不是容易的事。
据观点指数查阅文件发现，成都的“工业上楼”文件要求：标准厂房用地容积率不低于2.0，其中五城区不得低于2.5，建筑不低于3层；标准层面积不低于2000平方米，最小分割面积不小于1000平方米。
这意味着厂房的客群主要是租赁面积较大的租户，更受客户欢迎的独栋双拼厂房则受到了一定限制，给开发商出租和销售都带来了较大压力。
低空经济受瞩目，深圳出台最多扶持政策
今年首次写入政府工作报告的低空经济越来越多受到投资者的关注。4月18日，在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上，工信部表示，低空经济是新质生产力的典型代表，要在四方面重点发力，加快打造低空经济增长新引擎。
低空经济交通工具主要包括直升机、无人机和飞行汽车三大类，其中广义上的飞行汽车包括eVTOL（电动垂直起降飞行器）和陆空两栖类。
4月29日，中关村（延庆）无人机产业园正式揭牌，项目由中关村发展集团旗下中发展领航科技有限公司负责开发建设的。该园区的设立目标在于加速延庆区无人机产业集群式发展，做强北京低空经济新兴产业。
而在苏州，当地发布了首批低空经济先导产业园名单，包括常熟特种无人机产业园、苏州低空经济产业园等7个产业园。据了解，今年以来，苏州已签约低空经济项目251个，计划总投资超730亿元。
而在大湾区，尤其以深圳出台扶持政策最多，下属各区都有相应的行业政策出台。今年2月1日正式实施的《深圳经济特区低空经济产业促进条例》，被视为全国首部低空经济产业促进专项法规。
而在广州，亿航智能在今年4月获得全球首张无人驾驶载人航空器生产许可证，迈入量产商业化阶段，天河和黄埔区规划通用低空经济产业综合示范区，为市内无人机物流行业及“空中出租车”的发展打下政策基础。
从企业面看，包括顺丰快递、京东物流、中国邮政在内的多家物流行业领军企业，以及美团、饿了么等外卖服务提供商，还有迅蚁、亿航、大疆等无人机技术开发公司，都在积极探索和布局低空物流配送领域。
低空经济作为战略性新兴产业和未来产业已上升为国家经济工作的重点，但当前低空经济只有半官方定义，部分专家学者、研究机构、有关部门以及各地政府对低空经济都各有理解，并不完全相同，行业的发展方向和标准仍有待从业者持续探索。
工业地成交维持低迷，中电光谷联合拿地成惯例
从土地获取情况来看，报告期内继续有多家企业成功拿下产业用地，包括万洋众创城、联东U谷、粤浦科技及中电光谷都有产业用地斩获。
数据来源：Wind，观点指数整理期内，万洋于4月摘得中山市东凤镇同安村地块，并于5月11日实现开工，基本达到“拿地及开工”，这也是万洋集团首次进入广东中山市，将建成中山（东凤）万洋科技城。
该项目定位为东凤家电产业升级聚集区，总规划用地面积约558亩，建筑面积约150万㎡，计划引进家电及上下游配套企业月400家，区内主要以定制厂房为主。
值得注意的是，该项目用地是“工改工”项目，该改造用地是中山十年来单宗出让面积最大的土地，总投资达到34亿元。
据观点指数了解，东凤镇是中山重要的小家电企业聚集地，业已形成以美的、合胜集团、伊莱特为龙头的小家电产业集群。近年来，随着产业规模不断扩大，东凤镇正谋求从“中国小家电产业基地”向“中国小家电创新基地”的转变，推动区内产业升级。
相较于其他着重核心城市的园区开发商，万洋更多布局于发达地区的卫星城，更多瞄准一线城市产业转移、承接落后产能搬迁以及非核心城市的产业升级需求，通过差异化竞争来体现其工程效率和成本控制能力。
期内，中电光谷也有拿地动作，在咸阳秦都区和漳州九海区均有土地斩获，也均是采取与地方城投平台合资的方式拿地。如咸阳项目拿地主体为咸阳中电光谷生物产业发展有限公司，中电光谷间接持股比例为30%，咸阳市高新产业投资发展有限公司持股58%。
近年来，中电光谷显著地将发展中心转向轻资产输出，如5月份中电光谷就分别与泰州市海陵区和河源市江东新区签订项目投资协议，均采取轻资产的模式与当地国资平台共建产业园。
而重资产方面，中电光谷的拿地节奏则相当谨慎，重心更多在存量土地和项目上。其上次拿地要追溯到去年12月在四川绵阳涪城区摘得的17.51万㎡地块。
从工业用地整体成交情况看，成交数据继续同比下跌，产业地产商的拿地节奏维持谨慎，供应上则同比有所增加。在当前生产企业扩产意欲普遍不强的情况下，工业地的成交低迷或将维持。
“国九条”三提REITs，市场成交活跃度大多回落
4月12日，国务院印发新“国九条”，成为了今年上半年资本市场最大的热点。文件中三次提到对REITs的支持，包括：推动债券和不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展；研究制定不动产投资信托基金管理条例；落实并完善上市公司股权激励、中长期资金、私募股权创投基金、不动产投资信托基金等税收政策。
从交易数据来看，4月国内公募REITs市场大部分产品类型的成交量和成交金额回落，仅能源基础设施类和消费基础设施类上涨。区间日均换手率仅生态环保类上涨，其余产品区间换手率继续走弱。
二级市场上，产业园板块整体上涨，但涨幅不大，表现相对平淡。涨幅前三的分别是建信中关村产园REIT、和达高科产园REIT和东吴苏州工业园REIT，涨幅分别为6.99%、6.62%和6.18%。
4月是公募REITs一季报发布的时间，33只REITs的2024年一季报已在期内发布。
以产业园REITs来看，整体业绩相对弱势，各支产品业绩表现分化较大。从收入看，9支产业园REITs中仅华安张江产业园REIT和东吴苏州工业园REIT收入有所上涨，上涨幅度分别为173.5%和66.7%，主要源于两支产品稳步提升的出租率。
可以看到，产业园REITs有所分化，各REITs管理人都积极提升项目的出租率以稳住收入。华安张江产业园REIT期末出租率由2024年末的72%增加至2024年一季度的81.03%，改善较为明显；临港创新园REIT出租率则有所下降，由2024年末的97.63%下降至2024年一季度的94.07%。
长三角领头国内医药投融资，药品领域最为吸金
2024年生物医药产业依然是国内外市场中备受瞩目的焦点，尽管近期部分地区有医药厂房供给过剩的消息传出，但市场仍希望其成为未来世界经济的主导产业之一。
单就4月来看，排除收购、挂牌等事件，我国生物医药领域共发生超60起投融资事件，对外披露的累计金额超过40亿元。从融资项目所涉及区域看，江苏省和上海市并驾齐驱，分别以14个和13个融资项目居前二。其中，江苏省最为突出，融资金额高达13.55亿元，上海融资金额则约为9.73亿元。
从投资领域来看，药品领域最为吸金，特别是涉及治疗癌症的靶向药物，其次是医疗器械。近期德昇济医药的A+轮融资、南京英派药业的D+轮融资以及昂拓生物的A轮融资等受到市场关注。
资料显示，德昇济医药是一家总部位于中国，专注于创新肿瘤及免疫精准治疗药物的研发与商业化的的全球生物技术公司；完成4亿元人民币D+轮融资的英派药业则致力于研发具有自主知识产权的靶向抗癌创新药，专注于合成致死作用机制；完成超5,000万美元的A轮融资的昂拓生物是一家基于反义核酸技术（Antisense Technology）的药物开发企业 。
据观点指数了解，德昇济医药位于无锡滨湖区的马山国家生命科学园，英派药业位于江北新区南京生物医药谷，而昂拓生物则在上海金山工业园和苏州工业园均设有分部，都处于长三角核心区域，该区域的生物医药企业聚集度极高，竞合关系明显。
新药的研发需要大量的资本投入，创投基金可扮演的角色是巨大的，对于产业园区运营商而言，若能参与其中，既可以帮助入驻园区的医药企业壮大、共享成长的收益，也能就此绑定企业，让企业长期扎根区内。
以张江高科为例，近日其投资企业汇禾医疗Vispearl®全球首款全尺寸可显影载药微球，获得国家食品药品监督管理局（NMPA）上市批准。张江高科旗下张江浩珩于2022年11月参与了汇禾医疗的D轮融资。这有利于公司投资收益的增加，显现良好的盈利潜力。
VIP课程推荐
APP专享直播
热门推荐
收起
24小时滚动播报最新的财经资讯和视频，更多粉丝福利扫描二维码关注（sinafinance）
