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文/狗蛋本蛋
上个月，我们在文章《以前怕融信，现在怕建发们》中，介绍了闽系房企的三匹黑马：建发、象屿、国贸。那篇文章重点讲建发，有读者建议专篇聊聊象屿地产，今天，狗蛋交作业来了。
1
说到象屿地产，有很多人搞不清，它跟A股上市的厦门象屿股份有限公司（下称厦门象屿）是什么关系。
5月13日，有上海网友在投资者互动平台提问厦门象屿：
由象屿主导建设的上海虹桥璀璨公馆项目，存在货不对板等问题，情况是否属实，项目能否在24年6月30日前准时交付？
这位网友把象屿地产和厦门象屿划等号了。
厦门象屿是这么答复的：
厦门象屿股份有限公司由财富世界五百强象屿集团旗下所有供应链服务相关子公司组成，公司经营业务不涉及房地产。
可以这么理解，象屿地产和厦门象屿是兄弟关系，两者母公司都是象屿集团。象屿地产没有装进上市平台。
建发、象屿、国贸三家厦门国企，主业都是大宗商品供应链，年营收方面，建发2023年年度总营收约7600亿，象屿和国贸在4500亿-5000亿之间。
放在全国大宗供应链行业，三家都算得上龙头级别。
这个行业的显著特点是利润低。
利润低到什么程度？给大家列一组数据：
建发股份供应链运业务2023年的毛利率为2.04%，这已经算高的了，厦门国贸和厦门象屿都低于2%。
建发供应链前几年毛利率比较高的时候，也只是在3%左右。
地产行业高光时，上市房企毛利率均值逼近30%，最近几年势衰，降到15%-20%。
别看这些巨头年营收干到几千亿，一看利润很骨感。
以厦门象屿为例，2023年实现营收4590.35亿元，归属于上市公司股东的净利润只有15.74亿元。
对比之下，新晋“地产一哥”保利发展，2023年营收约3500亿元，归属于上市公司股东的净利润约为120亿元。
瘦死骆驼比马大，地产行业的钱依然比大宗供应链好赚。
大宗供应链利润低，但胜在资金流大，大家就拿着这些钱到地产行业淘金。
象屿地产2023年借款收到现金954亿元，比上年度增加了65%。
其中，约625亿元是向象屿集团拆借的，比2022年多借了200个亿。
有网友开玩笑说，家里有台大额提款机，就是象屿地产最大的核心竞争力。
但网友可能不知道，提款机也是要绩效的。
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不久前，厦门象屿罕见地在年报中致歉，为“近十来年首次遭遇业绩下滑”向全体股东表达歉意。
厦门象屿2023年度营收同比下滑近15%，归属于上市股东的净利润同比减少了40%，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润则下滑超80%。
母公司象屿集团的债券年度报告显示，「大宗商品采购供应及综合物流」营收约4300亿，贡献了公司88%的营收。
绝对的主营业务下滑，影响了母公司的业绩表现。
象屿集团2023年净利润为9.95亿，归母净利润1.03亿，去年这两项数据分别为48.4亿、20.15亿。
最近几年，全球经济复苏乏力，地缘政治风险上升，再加上产业结构性、周期性问题，大宗供应链企业经营难度持续提升。
总的来说，大额提款机也有自己的压力。
在象屿集团内部，地产板块被看作是利润中心，占集团营收比例不到2%，却可以贡献近20%的毛利润。
当负责跑现金流的主业承压，负责赚钱的副业就会面临空前的机遇和空前的压力。
一方面，当爹的会重新分配资源，比如资金支持。
另一方面，爹给你的每一分钱都得听到回响。爹味越浓，压力越大。
但有个掣肘的问题：象屿地产自身能力能不能匹配“父爱如山”。
(销售费用+管理费用+财务费用)/营业收入，这三费费用率是衡量房企经营效率的关键指标。
2022年，象屿地产三费费用率约17%，远高于同期top50上市房企的均值12%。
2023年，象屿地产财务费用率大幅降低，由2022年的5.4%降至1.1%（提款机功不可没）
不过同期另外两项指标，销售费用率5.1%、管理费用率约3.4%，和同为国企的建发、越秀、华发比起来，还是比较高的。
规模更相近的国贸地产，同期的销售和管理费用率分别为3.1%、2.3%，同样远低于象屿地产。
想提升经营质量和赚钱效率，拿捏不住三费也是白忙活。
为什么中海能被称为利润之王？看看它2023年的三费费用率，低到2.69%。
人家三费加起来比你管理费用率还低，这就很让人羡慕了。
象屿地产想成为集团的利润中心，可谓父重前行，任重道远。
3
和建发、国贸长时间固守大本营福建（尤其是厦门）不同，象屿地产很早就把重心放在上海。
“父重前行”的主要任务，更多要仰仗象屿地产的长三角区域。
象屿地产现任董事长胡新立，就是从上海成长起来的，曾任象屿地产上海公司副总经理、总经理。
狗蛋统计了下，象屿在沪项目（包括联合开发）将近30个，而且清一色住宅项目。但在老家厦门，象屿开发的住宅一只手就数得过来。
甚至在江苏区域，象屿的住宅项目也比福建区域多得多。
在象屿地产的战略版图中，上海和江苏的战略级别更靠前。
胡总上位两年来，象屿地产沪浙区域、江苏区域、海西区域的一把手，都换了一遍；集团总部一些重要的条线负责人，比如营销口、成本口的，也焕新了一波。
一朝天子一朝臣，这很新立。
而近似于换血的组织更新，充分体现了胡新立做大的野心。
从时间上来看，这匹闽系黑马的崛起，正是从胡新立上位的2022年开始，那一年度的业绩增速达到95%，销售规模首次跨到300亿级别。
具体到上海区域，最近三年，象屿在沪拿地金额超过300亿。拿地凶猛，销售额也跟着水涨船高。
去年象屿地产全口径销售额425亿，上海市场贡献了近67%的业绩。
今年上半年，象屿在沪新增两宗地，拿地势头不减，甚至以10%的高溢价率抢下了中兴社区地块，一改过去盘踞郊区的局面，首次入驻上海市中心。
不过象屿地产在上海一直有个尴尬：口碑不理想。
文章开头提到的璀璨公馆以及蟠龙府二期，都遇到了很大的“团建”挑战。
5月13日，嘉定区住建局回复了一位「象屿路劲都汇云镜」业主的投诉，官方建议这位业主通过司法途径解决所诉问题。
这位业主的父母，去年底买了都汇云镜一套104㎡的房子，期间在售楼处多次看过样板房，等到付清首付款时才知道，当初看的样板房和所购户型不一致。
销售人员给出的解释是，当时带看样板房说的是交付标准一致，并非户型一致。
基本上，象屿在沪项目都是联合开发，是开发模式拖了口碑后腿，还是产品力本来就跟不上，不好说。
长三角强，象屿地产才能强。
象屿地产强，象屿集团才会更强。
而长三角要想强，狗蛋说：
除了规模和三费，象屿地产的口碑也非常需要新立。
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