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摘要：周边其他项目多为近3年拿地，很难在价格上与中洲迎玺“硬碰硬”。
观点指数(GDIRI) 2023年的深圳楼市，始终处于比较冷清的状态，今年8月末和11月末，深圳分别发布“认房不认贷”和“取消750万豪宅认定标准”的政策。
然而，从网签来看，下半年楼市成交依然乏力。全年网签高峰出现在4月，成交3385套，到下半年，网签表现疲软。其中，新政发布后的9月和12月分别成交2076套和2062套，低于下半年网签的月均水平。
观点指数认为，上述网签数据体现了深圳楼市对政策的敏感度较高，但比起“迎合”政策，市场更倾向于“观望”政策，信心相对不足，另外，深圳的政策力度对比广州及其他强二线城市较弱，因此提振效果亦比较有限。
在此情况下，一些项目不得不进行降价，或推出其他优惠政策来提高销售。12月9日开盘的中洲迎玺便是其中之一。
该项目首次开盘推出642套住宅，获926批客户认筹，认筹率144%；另外，据披露，项目开盘首日去化417套，去化65%，销售29亿元。网签数据显示，截止今年2月1日，中洲迎玺已网签253套。
对比深圳北板块其他项目的开盘，中洲迎玺是其中热度最高的项目。中海珑悦理首推477套住宅，共有340批客户，认筹率71%；华润超核万象中心二期推售708套住宅，登记客户538批，认筹率76%；华润超核万象中心一期推售510套住宅，登记客户650批，认筹率127%。
该项目之所以获得关注，主要是定价较低。从备案均价上看，中洲迎玺与中海珑悦理、华润超核万象中心的定价差异不大，都在7.2万元/平方米左右。但中洲迎玺在开盘当天推出了开盘9折+七天准签98折+公司周年折扣99折的三重价格优惠，最终价格较备案价降低了约13%。
与中海珑悦理、华润超核万象中心6.5万元/平方米的最低单价相比，中洲迎玺最低单价降至5.83万元/平方米，价差达到7000元/平方米。
因此，中洲迎玺的开盘，无异于向深圳北的新房市场放入一条“鲶鱼”，令周边项目受到“威胁”。
项目开盘后，网络上也出现了一些对中洲迎玺定价策略、土地年限等情况提出质疑的声音。
事实上，低价仅是中洲迎玺开盘寻求销售突破和提升认知度的一种策略，当折扣慢慢取消，与其他项目的价差也将减少。
只是，对于板块内其他将要推出的项目，始终存在一定的价格影响。
观点指数认为，中洲迎玺的降价除了是市场本身的竞争行为之外，也和项目地块的拿地成本低以及中洲本身对销售和去化的要求有关。
一方面，中洲迎玺项目地块早在1993年便完成出让，中洲于2001年以2.58亿元收购了华电地产，间接获得了迎玺项目90%的权益，楼面地价低于3000元/平方米。
而周边其他项目多为近3年拿地，土地成本在3.8万元/平方米以上，这也意味着，其他项目很难在价格上与中洲迎玺“硬碰硬”。
另一方面，中洲控股资金流动性紧张，截止2023上半年，货币资金仅1796万元，合并资产负债表显示，货币资金约8.5亿元。
此外，中洲控股预计2023年归属于上市公司股东的净利润亏损18.5亿元，同比由盈转亏。
另外，中洲迎玺项目的开发也引入了中国信达的投资。根据有关公告，中洲地产向其与中国信达的合资公司广西信中申请不超过42亿元的借款。同时，中洲迎玺项目总投资额预计达到62.13亿元。
据了解，中洲迎玺项目规划住宅部分面积16万平方米，以开盘当天的折扣均价计算，货值约为100亿元。若项目顺利完成开发和销售，扣除借款及开发投入，项目仍可以为中洲带来较为丰厚的盈利。
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