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尽管管理层曾明确表达过对有抵押或担保类负债的规避，但在特殊形势下，近期该公司开始探讨分拆REITs、借助国资增信重启发债等可能性，这已变成了一种顺应环境的生存之道。
观点网近年来受房企整体融资环境收紧的影响，金地集团在公开市场融资方面也沉寂已久。而最新消息显示，该公司或有望重新打通这一融资渠道。
根据9月15日晚间公告，金地集团表示，公司正与第二大股东深圳市福田投资控股有限公司（下称福田投控）商讨，福田投控根据区域发展的需要为公司在公开市场发行的公司债券或中票提供担保等增信措施。
目前包括福田投控增信方式、金地集团融资规模及增信规模等事项均有待进一步披露。此番公告所传递的最重要信号，实际是福田政府对金地公开、实质地表达了支持。拥有国资的背书，发债的阻力将大幅减小。
要知道，金地集团上一次公开发债还需追溯至2022年2月，此后即便被列入中债增支持发债的名单，出于内部考量的原因亦迟迟未动用这种工具。该公司转而寻求依托银行借款、销售回款解决流动性问题，但这注定是一个痛苦的缩表过程。
观点新媒体了解，金地内部做过压力测试，并认为极端情况下，到今年6月底放弃公开市场融资，整体现金流状况仍相对可控。事态发展或许远超预期，今年房地产市场出现“超跌”现象，上半年金地经营性现金流也降至2亿元，与过往预期存在较大差距。
对于金地而言，其依靠自身的力量已支撑得足够久。尽管管理层曾明确表达过对有抵押或担保类负债的规避，但在特殊形势下，近期该公司开始探讨分拆REITs、借助国资增信重启发债等可能性，这已变成了一种顺应环境的生存之道。
担保债态度变化
根据Wind统计数据，2021年，金地集团共计发行10笔境内公司债、中票，当前余额159.95亿元；而进入2022年，该公司仅在2月23日发行了一笔中票，对应余额17亿元，另外发行一笔7.89亿元的ABS。
除此以外，包括“中债增”、再融资等新物种，金地于2022年均未涉足，同时该公司还面临了债券价格大跌等挑战。以致于一度有质疑声认为，这是金地融资能力未能恢复的表现。
去年10月28日，在金地集团投资者会议上，财务总监曾爱辉曾回应，公开市场融资目前受到较多因素制约，特别是债券波动，对公开融资的影响比较大。
曾爱辉还表示，金地在使用中债增的名单中，可以使用这一工具，但因为一些原因暂时没有使用。一方面，金地是比较优秀的混合所有制企业，所以暂时不想使用；另一方面，使用中债增会产生相关收费，以及存在担保比例方面的问题。
当时金地董事、高级副总裁、财务负责人韦传军强调，公司所有的负债都是无抵押无担保类型。言下之意，则是中债增所需要的追加抵质押信用与金地融资风格不符。
上述融资偏好同样在资产证券化上有体现，按照韦传军的说法，金地大约有经营性资产400多亿元（合并报表口径），这部分持有物业约7成处于出租状态，由于CMBS有抵押方面的要求，公司会优先选择经营贷。
而在将近19个月鲜有公开市场融资及证券化动作后，金地集团态度开始发生转变，并表态会探讨或考虑使用这些工具。
在9月13日召开的2023年半年度业绩说明会上，被问及是否通过发债应对明年债券集中到期偿付压力时，金地集团管理层回应，公司会研究相关方案，在适当的时机考虑推进。
管理层同样提及，公司针对运营成熟产业园项目，已启动REITs研究及申报工作，借力良好政策工具，力争实现资产盘活。此外，对于近期公司开始与供应商洽谈用商票支付一事，管理层并未否认，仅表示公司将“努力探索更多的融资方式”。
及至9月15日晚间公告披露正与第二大股东福田投控商讨公开市场发债的担保等增信事项，金地集团进一步明确了拓宽融资渠道的决心。金地将视债券的具体情况，为福田投控提供相应的反担保。
观点新媒体了解，福田投控为金地提供增信，在一定程度上用行动消除了外界对其与金地管理层存在矛盾的疑虑。金地在去年8月也曾回应投资者，福田区政府是公司创始股东，股东关系良好，外界的风言风语主要是“无稽之谈”。
另一层意义或许更为重要，福田政府对于金地采取了实际支持的动作。在9月15日稍早时，另一家混合所有制企业远洋集团正式宣布对境外8笔美元债进行全面重组，这引起了市场对金地的担忧。因此，国资需要传递信心，避免悲观情绪令金地陷入更被动局面。
从现阶段发债的情况看，国央企背景的房企依然保持了公开发债渠道的通畅，仅9月以来包括金融街、北京住总、绿城房产、华发股份、厦门国贸等企业均有披露发行公司债或中票的动态。
一位国资背景房企人士也对观点新媒体表示，其所在公司公开发债并不需要提供担保或抵押等增信措施。
对于其他类型房企而言，难度却有所增加。据不完全统计，今年以来包括中骏、合景控股、新希望地产、碧桂园、新城、龙湖、美的置业等民企通过中债增担保方式发行了中票。
关于中债增发债的要求，过往已被媒体诸多报道，比如涉及资产抵押、关联企业反担保、国有担保增进机构反担保等。以碧桂园去年12月计划发行的10亿元中票为例，该笔债券由中债增担保，并由至少一家佛山市城投公司提供反担保。
经过中债增担保后，房企的中票往往能更吸引投资者认购，并达成比较有竞争力的利率条件。尽管国内货币政策持续宽松，发债利率下降，它们却不能独立发行债券，这进一步反映了当下企业信用普遍下降的残酷现实。
缩表与现金流
目前仍未能确定，金地集团是选择中债增还是其他公开渠道进行融资。若选择中债增渠道，企业除了满足诸如国资提供反担保、资产抵押等条件，还要支付过程中的相关费用。
比如9月5日，美的置业发行了年内第四期15亿元中票，债券3个品种之中，“23美的置业MTN004B”及“23美的置业MTN004C”分别由中债增、浙商银行实际提供4.6亿元、4.7亿元信用风险缓释凭证，对应信用保护费率分别为0.79%、1.08%。
市场人士对观点新媒体指，中债增的成本比银行借款高，并需要担保抵押。正常情况下房企能直接发行信用债自然是好事，但现在公开市场融资难度较大，很多企业（不依靠中债增）发行不了。
在重新寻求公开融资发债之前，金地集团主要采取的是“总对总”统借统贷融资模式，该公司一直强调其银行借款均为信用贷，没有抵押。同时在房企开发贷规模总体收缩的情况下，银行对其融资需求仍比较支持。
年报数据显示，自2022年起，金地集团明显进入了缩表的阶段，有息负债总额去年同比下降8.3%至1152.16亿元，今年上半年进一步降至1095.85亿元；平均融资成本则从2020年4.74%，降至今年上半年4.39%。
需要指出的是，过去三年及一期，银行借款保持攀升趋势，从2020年559.58亿元提高至今年上半年776.3亿元，这说明金地压降的负债集中于公开市场融资。至6月底，该公司公开市场融资余额剩余不足318亿元，占比仅为28.98%。
企业进行缩表，本质上是信用不可持续性，无法继续通过借新还旧使债务存续。从现金流角度观察，自2022年一季度起，金地集团筹资活动产生的净现金流持续为负，意味着企业偿还债务增加，而资金主要来源于经营活动产生的现金流，亦即销售回款。
观点新媒体了解，金地集团在经营分析系统的辅助下，每6个季度做一次预算计划。其中上一个计划从2022年初到2023年6月底，这期间金地曾做过假设公开市场处于“极端不利状态”时的压力测试。
具体在极端不利状态下，金地需要考虑完全放弃公开市场融资，同时全年可售货值3600-4000亿元以及对应的去化率等因素，测试不同场景叠加后现金流所受影响。
最终管理层预计，去年四季度经营性现金净流量约达100亿元，今年上半年大致可达150亿元，基本可覆盖今年上半年到期债务（约130亿元）。“在各种情景的压力测试下，公司整体的现金流状况相对可控，没有太大的经营风险。”
而今年上半年房地产行业仍低位运行，金地集团也受行业政策及市场波动所影响，期内累计签约金额858.2亿元，同比下降14.7%；期内公司经营活动产生的现金流量净额仅有2.42亿元，同比下降96.51%，筹资活动产生的现金流量净额则达到-115.75亿元。
这也导致金地集团持有货币资金从去年底545.07亿元降至460.8亿元，对应短期借款、一年内到期的非流动负债合计424.98亿元。由于金地未披露期末预售监管资金数额（去年底为77.4 亿元），目前难以测算剔除受限资金后即期债务覆盖倍数。
截至8月底，金地集团年内累计签约金额达1088.3亿元，同比降幅进一步扩大至22.48%。在此情况下并不难理解，无论是销售还是融资，出于补充现金流的目的，金地都需要进行更积极的探索。
资料显示，进入9月以来，金地宣布旗下位于上海、深圳、杭州、西安等地7个项目，将在“金九银十”集中首开。
其中9月11日，杭州江映云邸开盘实现售罄，录得销售额12亿元；9月16日，深圳福田金地环湾城开盘，最终去化286套，对应去化率71%，销售额46.9亿元。
另据了解，深圳福田区与金地集团近期也召开了座谈会，就金地环湾城项目共商合作。当时福田区委书记黄伟提及，希望金地集团能够充分发挥优势，加强政企联动，深化全方位、宽领域、多层次的战略合作。
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