优质资产吸引力在线 | 2023年5月商办与办公空间发展报告|商办_新浪财经

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摘要：随着写字楼项目建设进程的加快，预计今年下半年及明年，市场办公物业将得到快速扩充，办公运营商料将面临去化压力。（报告期2023.4.26-2023.5.25）

观点指数期内办公市场多个写字楼项目完成封顶，预计今年下半年及明年写字楼规模将得到快速补充。同时目前样本企业中海地产共计5个写字楼项目在建，总面积达143.15万平方米，项目竣工年份集中在2023年。

同时关注到样本企业在项目运营管理方面也取得明显效果，其中合景泰富旗下广州合景国际金融广场项目在新签租户和续签上实现增长。

商办资产大宗交易方面，期内知识城官网正式官宣收购广州琶洲复星国际中心项目，具体交易金额暂未披露，但按当前广州琶洲区域写字楼平均售价来算，此次交易或超50亿元。同时，期内广州另一商办资产交易金额超10亿元，优质商办资产仍是资金持有方的优选项。

此外，观点指数关注到多数办公空间运营商仍面临盈利困境，而创富港是唯一一家连续多年实现正向盈利的企业，不过最新的2023年一季度报告数据显示，其净利润出现同比下滑。

办公建设进程加快，市场复苏迹象显现

期内，办公项目建设及入市进程加快，同时办公运营商运营成效显著，在管项目迎来实力企业进驻，市场暖意显现。

来源：观点指数统计

项目运营方面，合景泰富商办以及鸿商务旗下办公项目在维持项目出租率上取得显著成效。其中合景泰富旗下的广州合景国际金融广场项目在新增企业进驻以及现有企业维护方面取得一定成果。据了解，目前合景泰富商办全国写字楼管理面积已超200万平方米。

值得注意的是，凯德官微表示，早前收购的北京苏宁生活广场（现更名为凯德·汇新大厦）和北京东三环的博瑞大厦A座（现更名为北京凯德·星贸）两个项目均已启动改造升级，同时开启全面招商，并计划引入旗下共享会议室等办公产品。

其中凯德·汇新大厦项目的资产升级改造计划一部分是办公楼升级，另一部分则是商场改造为写字楼，扩大办公面积，预计分别于今年年底和明年7月完成亮相。据观点指数了解，目前北京慈云寺周边写字楼项目并不密集，项目周边重点写字楼项目有远洋国际中心、住邦2000等，项目完成改造入市后将激发北京慈云寺商圈办公楼宇的活力。

凯德·星贸改造升级的重点在于提升软硬件品质和服务，已于今年3月启动。

项目建设方面，位于沈阳和平区的沈阳中海广场成功上线运营。据观点指数了解，沈阳中海广场项目总体量30万平方米，涉及业态涵盖写字楼、购物中心、长租公寓等多元业态。写字楼部分采用纯租赁模式，整体地上32层，地下4层，实现双地铁换乘入户至写字楼大堂。

项目成功上线运营，中海写字楼规模实现稳定增长。据了解，去年中海在北京新增中海财富中心B座项目入市，项目总建筑面积7.1万平方米。

来源：观点指数统计

同时，据观点指数了解，沈阳和平区项目入市后，目前中海地产在建写字楼项目还有5个，位于海口、上海、苏州、成都及天津。观点指数注意到其在建写字楼项目中超半数预计竣工年份集中在2023年，今年下半年及明年中海写字楼项目入市进程将加快，在管写字楼规模也将实现进一步增长。

当然，期内除样本企业办公项目建设进程加快外，市场端办公项目建设也同步加快。

来源：观点指数统计

据观点指数不完全统计，期内多个写字楼项目迎来封顶。随着写字楼建设进程的加快，预计今年下半年及明年，市场的办公物业将得到快速扩充，办公运营商也将面临去化压力。

戴德梁行数据显示，一季度，一线城市均迎来写字楼新增供应。受新增项目推动，一季度北京及广州甲级写字楼总存量分别上升至1316.6万平方米和616.8万平方米。一季度上海多个行政区迎来写字楼项目入市，共计新增面积约28.5万平方米，深圳今年预计将有155.3万平方米的甲级写字楼投入使用。

广州琶洲完成大额商办资产交易，优质资产吸引力在线

商办大宗交易方面，据观点指数不完全统计，2023年初截至报告期末内地共计有14宗商办资产大宗交易，成交总金额为100.85亿元，平均每单商办资产大宗交易金额为7.2亿元（不含复星国际中心项目）。

来源：观点指数不完全统计（期内复星国际中心项目交易金额未披露）

据观点指数统计，期内，内地商办资产大宗交易录得2宗，交易总金额为18.3亿元，其中复星国际中心项目交易金额未披露。

期内知识城集团官网发布消息表示成功收购复星国际中心项目，落子广州琶洲，本次交易未披露具体成交金额。知识城集团官网披露目前项目已吸引易方达基金、大金空调、马士基集团、中信银行等行业巨头或世界500强企业入驻，商业部分已引入南海渔村琶洲壹号、星巴克、肯德基等一线品牌。

同时知识城集团还表示，本次收购抓住疫情窗口期，成功获得了广州核心区域优质物业，有力拓展了经营版图；同时引入知名企业侨鑫集团共同成立广州知侨公司作为琶洲项目收购载体，实现资源整合和优势互补。

据观点指数了解，广州复星国际中心项目坐落于琶洲互联网集聚区，由南北两栋高度200米的超高层塔楼组成。早在2019年，复星国际已将南塔地块（总建筑面积约11万平方米）出售给丰树集团，交易总价为42.9亿元，交易单价约3.9万元/平方米。

此次出售的北塔分为主塔和副塔，主塔高约220米、副塔高约60米，总建筑面积约14.11万平方米。观点指数翻阅相关办公中介网站发现，目前广州琶洲办公物业出售均价在6万元/平方米左右，如果依此粗略计算，本次交易金额或超50亿元。

此次知识城集团下属控股公司广州知侨有限公司已完成了对广州市星健星粤房地产有限公司的股权收购，目前完全持有位于广州市海珠区琶洲西区的复星国际中心项目，项目已更改地名为“开元广场”。南塔也早更名为铭丰广场，已在正常运营。

此外，期内另一商办资产大宗交易案例的买家是汤臣倍健，其在公告中表示购置资产以自用为主，为了满足公司经营和未来发展需要，提高运营效率。

除汤臣倍健外，观点指数关注到今年以来商办资产交易中自用型买家还有顺鑫农业、凯淳股份等企业，自用型买家购买力持续不减。

数据来源：观点指数统计

期内两宗商办资产交易案例均位于广州。同时，据观点指数统计，今年以来商办资产交易案例主要集中在一线城市，其中上海商办资产交易最为频繁，这也表明核心城市的优质资产仍是投资者的优选项。

未来待启，深圳多地办公租金实现上涨

4月，全国办公物业出租挂牌量达5.99万套，相较上月7.38万套的供给量下降18.83%。

正如前文提及，市场上的办公项目建设进程加快，使得优质写字楼项目的入市潮蓄势待启，市场将迎来更多新鲜的供给。

数据来源：全国房价行情网，观点指数整理

2023年4月，深圳除罗湖区与龙岗区外，多数行政区挂牌租金上涨，其中南山区环比涨幅最高，为8.38%，其次是福田区，办公租金环比上浮3.07%。

据观点指数了解，为推动总部经济发展，4月，深圳发改委发布了《深圳市推动总部经济高质量发展的实施意见》（征求意见稿）。

其中提及，到2025年，全市总部经济政策支持和服务管理体系更加完善，总部企业数量稳步增加、总部功能更为多元，同时文件中对认定方式和标准提出相应条件。此外，征求意见稿中还提出落户奖励、贡献奖励、租房补助、购房补助、用地支持、人才奖励等多方面支持政策。

观点指数认为，深圳此次聚焦总部企业发展的需求，落实企业总部发展环境的建设，将在人才吸引和营商环境等方面形成有力的竞争优势。

北京及广州核心商务区域均出现挂牌租金下滑走势，同时两者超半数行政区办公挂牌租金均出现下滑。

监测的上海行政区中，租金环比下降的区域占比为50%，其中核心商务区黄埔区、虹口区等区域租金实现环比上涨，涨幅分别为1.6%和9.89%。

整体来看，北京、上海及广州均出现挂牌租金环比下滑，降幅分别为2.96%、0.67%和1.87%，租金呈现波动走势。深圳挂牌租金实现上涨，涨幅达4.44%。

办公空间：扩张不是唯一评判指标

办公运营商方面，期内创富港披露了2022年年报和2023年一季度财务报告。

据观点指数了解，创富港是样本企业中唯一一家持续多年实现正向盈利的办公空间服务商，同时2022年多数企业仍面临亏损难题的情况下，创富港实现营收和盈利双增。2022年全年创富港录得营业收入6.99亿元，同比上涨7.85%；毛利率39.58%；营业利润较上年增长3731万元，净利润录得4780.97万元，同比增长了268.65%。

提及增长原因，其在2022年年报中表示主要是来自2021年新开门店营业收入的增长。

从其最新的2023年一季度财报来看，净利润还有较大的波动。今年一季度，创富港录得净利润568.69万元，同比下降57.7%；归母净利润498.83万元，同比下滑59.83%。

一季度创富港营业总成本同比增长6.78%，主要是由于2022年年度新扩门店租金成本的增长，同时一季度出租率下滑导致营业收入增长未达预期。这也是其净利润出现下滑的原因。

开店方面，期内样本企业开店积极性不高，仅WeWork有新增项目入市。同时目前办公空间服务商整体的规模扩张渴求有所缓解。