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涂力磊
海通证券房地产研究首席分析师
S0850510120001
投资要点
2022年11月销售环比略有回升，同比跌幅收窄。根据克尔瑞公布的2022年1-11月销售业绩排行榜数据，前100强房企操盘口径销售金额达到57895亿元，较2021年同期下滑42.6%，降幅较2022年1-10月缩小1.4个百分点；权益金额达到45740亿元，较2021年同期下跌43.6%，降幅较2022年1-10月缩小1.5个百分点，权益比79%。
从2022年11月单月情况来看，TOP100房企实现操盘口径销售金额5644亿元，环比上升1.6%，同比下降24.8%，同比跌幅缩小3.7个百分点。2022年11月TOP100房企实现权益销售金额为4346亿元，环比上升1.6%，同比下降23.9%，同比跌幅缩小7.5个百分点。
我们认为短期销售无明显恢复的主要原因在于居民消费意愿偏低，疫情反复。考虑目前政策优化，各类供需政策利好不断，后阶段数据预计将处于触底修复。
对比21年和22年1-11月操盘口径销售门槛来看，10强的门槛降幅相对最小。从2503亿元下降至1531亿元，同比下降38.9%；30强门槛降幅相对最大，从991亿元下降至434亿元，同比下降56.2%。
从2022年1-11月操盘口径销售金额来看，TOP1-10房企增速相对最高，同比下降35.5%；TOP31-50房企增速相对最低，同比下降55.1%。
2022年11月逾7成房企单月业绩同比降低。从2022年11月单月操盘金额增速来看，前50强房企中有13家实现同比正增长，逾七成企业负增长。其中，大华集团同比增速最高为562.4%，其次建发国际为194.2%。跌幅榜中，荣盛发展等跌幅超过90%。
从2022年1-11月累计操盘金额相比2021年同期值来看，前50强房企中仅4家实现正增长。其中，万达商业为最高的78.7%，阳光城等超过-70%的同比负增长。
投资建议：维持“优于大市”评级。我们认为行业供给侧改革进入第二阶段，格局改善，空间打开，优质公司相对其它房企的优势和价值将会越加突出。
风险提示：销售不畅，行业总量下行风险；疫情反复不确定性。
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