【国信地产|策略】转向性政策频出，把握修复性大机会——房地产2022年12月投资策略|融资_新浪财经

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具体报告内容详见国信地产建筑研究2022年XX月XX日发布的《报告名称》

分析师：任鹤S0980520040006/王粤雷S0980520030001/王静S0980522100002

联系人：朱家琪

期待您的关注与支持！

核心观点

行业：转向性政策频出，基本面仍在承压

11月以来，针对房地产企业融资端的利好政策频出：“第二支箭”支持民企债券融资、央行和银保监会联合发布金融16条多处新提法标志着地产打压周期根本扭转（标志着房企融资端极度宽松的政策周期开启）、支持优质房企合理使用保函置换预售监管资金、证监会调整优化涉房企业5项股权融资措施明确支持和放开了房地产企业的重组上市和再融资需求。除此之外，房地产需求端政策放松的城市能级也在逐步上移，北京通州、上海临港限购放宽，杭州二套首付比例降至40%。

从高频数据看，从日频数据跟踪来看，销售持续承压。2022年截至11月26日，30城商品房成交面积13104万㎡，同比-28%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域的商品房成交面积累计同比分别为-27%、-32%、-32%、-11%。从统计局数据看，销售表现较弱，单月同比降幅扩大，销售受到居民收入和房价上涨预期减弱、担忧期房交付等因素影响，回暖动能仍显不足。

根据我们此前外发的《房地产行业2023年投资策略：幽而复明》，我们预计2023年需求结构性复苏，去化小幅提升，此时销售和新开工持平，土地收入+5%，投资+4.6%，竣工+30%。

板块：修复行情开启

自上期策略报告发布至今，房地产板块上涨12.7%，跑赢沪深300指数9.1个百分点，在31个行业中排第1名。根据Wind一致预期，按最新收盘日计，板块2022年动态PE为8.4倍，比2019年1月3日的底部估值水平（6.1倍动态PE）高37.4%，比2021年估值水平（10.2倍动态PE）低17.0%，估值仍有较大修复空间。

投资策略：把握板块修复性大机会

11月转向性政策频出，继信贷、债权融资放开后，“第三支箭”股权融资的放开也已落地，此次政策的出台，为房企后续融资创造了更加宽松的空间。我们认为，自“金融16条”后，地产板块在后续较长的时间内，政策面、舆论面都将处于一个极度宽松的周期。尽管当前地产基本面尚未反转，但随着杭州等城市需求端宽松措施出台，后续销售缓慢复苏可期，同时也不排除有更多供给端、需求端的放松政策陆续出台。在之后的宽松周期中，地产股修复的大机会即将到来，12月组合推荐万科A、保利发展。

风险提示

基本面改善不及预期、政策力度不及预期。

行业：转向性政策频出，基本面仍在承压

11月以来，针对房地产企业融资端的利好政策频出：

1、交易商协会推出“第二支箭”，支持民企债券融资，截至目前储架式注册发行额度超900亿元，拟发行超40亿元，闪电落地且额度可观；

2、央行和银保监会联合发布金融16条，多处新提法标志着地产打压周期根本扭转，“金融16条”的发布标志着房企融资端极度宽松的政策周期开启；

3、银保监会、住建部、央行联合支持优质房企合理使用保函置换预售监管资金；

4、证监会调整优化涉房企业5项股权融资措施，明确支持和放开了房地产企业的重组上市和再融资需求，政策出现全面转向，且放开程度高，至此，继信贷、债权融资放开后，“第三支箭”股权融资的放开也已落地。

除此之外，房地产需求端政策放松的城市能级也在逐步上移，北京通州、上海临港限购放宽，杭州二套首付比例降至40%。我们认为，自“金融16条”后，地产板块在后续较长的时间内，政策面、舆论面都将处于一个极度宽松的周期，后续不排除有更多供给端、需求端的政策同时出台。

从高频数据看，从日频数据跟踪来看，销售持续承压。2022年截至11月26日，30城商品房成交面积13104万㎡，同比-28%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域的商品房成交面积累计同比分别为-27%、-32%、-32%、-11%。

从统计局数据看，销售表现较弱，单月同比降幅扩大。2022年1-10月商品房销售额累计108832亿元，同比-26.1%，较前值收窄0.2个百分点；销售面积累计111179万平方米，同比-22.3%，降幅较前值扩大0.1个百分点。10月单月，商品房销售额9452亿元，同比-23.7%，较前值扩大7.1个百分点；销售面积9757万平方米，同比-23.2%，较前值扩大7.1个百分点。销售均价环比回落，2022年1-10月，商品房销售均价9789元/㎡，累计同比-4.9%，较前值收窄0.4个百分点；10月单月，销售均价9687元/㎡，环比-3.0%。销售受到居民收入和房价上涨预期减弱、担忧期房交付等因素影响，回暖动能仍显不足。

板块：修复行情开启

投资策略：把握板块修复性大机会

风险提示

基本面改善不及预期、政策力度不及预期。

国信证券投资评级

团队介绍

任鹤（S0980520040006）：首席分析师，清华大学本科、硕士，法学双学位，CPA/一级注册建造师，3年龙头房企工作+5年地产研究经验，曾就职于国盛证券、东兴证券。

王粤雷（S0980520030001）：房地产分析师，美国威斯康星麦迪逊大学硕士，5年房地产研究经验，深耕大湾区房地产市场。

王静（S0980522100002）：房地产分析师，上海交通大学本科、复旦大学硕士，2020年加入国信证券经济研究所，曾就职于头部房企战略规划中心。

朱家琪：联系人，西南交通大学本科、伦敦玛丽女王大学硕士，2022年加入国信证券经济研究所，曾就职于建筑企业战略咨询公司。

分析师承诺

作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于本人的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，结论不受任何第三方的授意、影响，特此声明。

风险提示

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证券投资咨询业务的说明

本公司具备中国证监会核准的证券投资咨询业务资格。证券投资咨询业务是指取得监管部门颁发的相关资格的机构及其咨询人员为证券投资者或客户提供证券投资的相关信息、分析、预测或建议，并直接或间接收取服务费用的活动。

证券研究报告是证券投资咨询业务的一种基本形式，指证券公司、证券投资咨询机构对证券及证券相关产品的价值、市场走势或者相关影响因素进行分析，形成证券估值、投资评级等投资分析意见，制作证券研究报告，并向客户发布的行为。

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